1. Khái quát về tình hình đất đai ở Singapore

Tính đến năm 2016, Singapore (với diện tích 719km2) có mật độ dân số chật chội nhất khu vực Đông Nam Á và đứng thứ ba trên thế giới với hơn 8 nghìn người/km2. Trong một chỉ số khác, Công ty Tư vấn và Thiết kế toàn cầu về tài sản tự nhiên và xây dựng Arcadis thống kê cho thấy, Singapore là nước sinh lời từ các tài sản xây dựng (như hạ tầng giao thông, hạ tầng dân sinh)/người cao nhất trong khu vực châu Á (khoảng 35,9 nghìn USD/người). Chỉ số này được coi là công cụ để đo lường hiệu quả hoạt động kinh tế của đất nước, cho thấy, những tài sản xây dựng giúp phát triển kinh tế và đóng góp vào việc phát triển kinh tế bền vững và mạnh mẽ của quốc gia như thế nào.

Qua chỉ số trên, các chuyên gia nhấn mạnh, để có thể phát triển bền vững, các nước trong khu vực châu Á cần học hỏi Singapore về cách đầu tư xây dựng các tài sản như hạ tầng dân sinh, liên lạc, đặc biệt là giao thông. Từ hai chỉ số này, câu hỏi đặt ra, với một đất nước “đói đất” như Singapore, Chính phủ nước này phải làm thế nào để GPMB, thu hồi đất để xây dựng hạ tầng, đặc biệt là công trình giao thông (đường sá, sân bay… )?

Công tác GPMB, thu hồi đất phải được Chính phủ và các thành viên Nội các Singapore thông qua, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng. Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm. Cuối năm ngoái, dư luận Singapore ồn ào việc Chính phủ quyết định quy hoạch và di dời hơn 5 nghìn trong tổng số 100 nghìn ngôi mộ của Nghĩa trang Bukit Brown đã 90 tuổi, di sản lâu đời và cũng là nơi yên nghỉ của hàng trăm nghìn linh hồn, trong đó có không ít quan chức cấp cao Singapore; để làm đường, giúp giảm ách tắc giao thông tuyến đường vành đai Lornie.

Nhằm giảm thiểu tối đa tranh chấp, Singapore thực hiện di dời một cách thận trọng. Đó là chưa kể đất nước Đông Nam Á này đang đối mặt cảnh vô cùng khan hiếm đất chôn cất. Đề án được đưa ra từ tháng 9/2011, nhưng công tác giải tỏa gặp phải nhiều vấn đề gây tranh cãi khiến đến tháng 8/2015 (gần 4 năm), họ mới giải tỏa được hơn 3.700 ngôi mộ. Tháng 10/2015, Singapore thành lập Ủy ban Thu thập dữ liệu và nghiên cứu lịch sử của các ngôi mộ bị ảnh hưởng. Sau đó, giới chức liên hệ tới thân nhân của những người đã nằm xuống nghĩa trang này và đàm phán, sắp xếp việc di dời thỏa đáng. Cuối cùng dư luận cũng nguôi ngoai và chấp nhận kế hoạch của Chính phủ.

2. Khái quát về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:

- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;

- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết);

- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng;

- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất.

Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).

3. Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v;  trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.

- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường:

- Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;

- Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;

- Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế;

- Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;

- Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường;

- Đất sử dụng bất hợp pháp …

4. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất ở Singapore

Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa Thượng thẩm.

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất).

- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore rất chú trọng thực hiện. Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ.

Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng.

Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).

Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó còn có các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB.

5. Các bước tiền hành đền bù tái định cư

Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 - 75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.