Mục lục bài viết

1. Tình huống hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hộ gia đình ông T sống dựa vào nghề nuôi cá basa tại một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long từ nhiều năm nay. Diện tích đất nuôi trồng của gia đình ông vào khoảng 2ha, do Nhà nước giao đất. Do giá cá basa thời gian gần đây tăng mạnh nên ông T muốn mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách mở rộng thêm quỹ đất nuôi trồng thủy sản, nhận chuyển nhượng của các gia đình khác ở xung quanh. Tuy nhiên, có người nói với ông rằng, hiện nay Nhà nước không cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng quá nhiều đất đai, vì sẽ gây ra tình trạng tập trung, tích tụ đất đai, nên việc ông T muốn mở rộng thêm 25ha đất sẽ không được phép.
Vậy ông T có được sử dụng thêm đất để nuôi cá basa hay không?
Trả lời:

1.1 Cơ sở pháp lý

1. 2 Nội dung

Luật Đất đai năm 2013 không  hạn  chế  diện  tích đất tối đa mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng. Tuy nhiên, để bảo đảm cho người  trực tiếp sản xuất có đất để sản xuất, thì Luật Đất đai có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm:
a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Như vậy, nhu cầu mở rộng diện tích nuôi trồng lên 25ha bằng cách nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản từ các gia đình khác ở xung quanh của ông T vẫn nằm trong hạn mức mà pháp luật cho phép.

2. Tình huống xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới khi còn sổ đỏ đứng tên chủ cũ: 

Năm 1991, ông M được cơ quan có thẩm quyền quyết định giao 200m2 đất làm nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một năm sau, do khó khăn về kinh tế nên ông M đã chuyển nhượng lại 200m2 đất này cho ông N với giá 5 lượng vàng 24k. Vì quy định pháp luật thời điểm năm 1991 không cho phép người dân chuyển nhượng đất nên hai ông chỉ làm hợp đồng sang nhượng nhà đất bằng giấy viết tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan nhà nước). Sau đó, ông M đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình cho ông N giữ. Ông N xây dựng nhà trên đất và sống ổn định đến nay, không có tranh chấp nào về đất đai. Đến năm 2018, ông N có mong muốn được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với nhà, đất mà mình đang ở. Nhưng do ông M đã mất và ông N chỉ có giấy tờ hợp đồng bằng giấy viết tay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên ông M. Vậy, ông N có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà, đất nói trên không?
Trả lời:

2.1 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP nghị định sửa đổi bổ sung nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai

2.2 Một số thuật ngữ cơ bản

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

2.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ như sau:Quyền chung của người sử dụng đất: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

2.4 Mất hợp đồng mua bán từ 1992 và chỉ có sổ đỏ của bên bán

Theo quy định tại khoản 2  Điều 82  Nghị định   số 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định”.
Như vậy, trường hợp của ông N do nhận chuyển nhượng đất từ năm 1992 và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông M nên có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, trong trường hợp 200m2 đất ở nói trên không có tranh chấp.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê