1. Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

Thưa Luật sư, tôi đang định mua một căn nhà tập thể. Người này đã bán cả hai tầng cho một chủ khác nhưng chỉ sang tên sổ đỏ tầng 1 còn tầng hai có sổ đỏ nhưng chủ cũ giữ không giao mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với nhau (Hợp đồng mua bán có dấu của UBND xã nơi có đất ) . Xin Luật sư cho tôi hỏi:
Thứ nhất, bây giờ, tôi mua lại ngôi nhà đó (tầng 2 vì tầng 1 là sang tên cho tôi rồi) thì tôi nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ hay với chủ mới?
Thứ hai, trong hợp đồng thì tôi nên soạn như thế nào cho chặt chẽ?
Xin trân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, bạn muốn mua nhà (tầng 2) thì bạn nên làm hợp đồng mua bán tầng 2 với chủ cũ. Vì:

Căn cứ điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định :

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, bạn muốn mua ngôi nhà nhưng người bán nhà không có sổ đỏ đối với tầng 2 mà chỉ có hợp đồng mua bán viết tay với chủ cũ trước đó . Mặt khác, trường hợp mua bán nhà này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Chỉ khi người bán nhà cho bạn có giấy chứng nhận tầng 2 thì bạn mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này.

Thứ hai, bạn có thể soạn theo mẫu: Mẫu hợp đồng mua bán nhà

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. Giao dịch mua bán nhà đất phải thực hiện như thế nào ?

Thực tế trong giao dịch dân sự khi pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực trong ký kết hợp đồng nếu các bên không thực hiện đúng quy định sẽ phát sinh rủi ro là hợp đồng bị tuyên vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi cho công dân, trường hợp giao dịch đó đã được thực hiện hai phần ba thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch đó.

Giao dịch mua bán nhà đất đã được thực hiện bằng văn bản mà không có xác nhận của UBND xã, phường có vô hiệu không?

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp giao dịch dân sự thực hiện được hai phần ba được Tòa án công nhận trong trường hợp không tuân thủ về hình thức cụ thể như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Ví dụ: A (bên mua nhà) và B (bên bán nhà) mua bán nhà đất trị giá 5 tỷ. Nghĩa vụ của bên A là thanh toán đủ số tiền khi đã vào ở tại nhà đất đó. Còn nghĩa vụ của bên B là nhận tiền và giao nhà. Tuy nhiên, trong việc mua bán giữa hai bên chỉ bằng giấy viết tay, nhưng B đã nhận tiền và A cũng đã vào định cư tại căn nhà đó, sau đó con của B phát hiện hai bên chỉ mua bán viết tay nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức giao kết hợp đồng, nhưng trong trường hợp này hai phần ba nghĩa vụ đã được thực hiện xong nên không thể yêu cầu tuyên bố vô hiệu được, vì B đã nhận tiền và đã sử dụng số tiền đó, còn A đã dọn toàn bộ đồ đạc đến ở, vì thế không thể tuyên bố vô hiệu rồi buộc A ra khỏi nhà đó.

Thủ tục yêu cầu TAND công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự:

- Đơn yêu cầu công nhân hiệu lực dân sự của giao dịch

- Giấy tờ mua bán viết tay

- CMND, sổ hộ khẩu

- Các chứng từ, giấy tờ khác liên quan tới giao dịch này.

Trân trọng

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Mua bán nhà ở tái định cư có buộc phải công chứng ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các quý luật sư giải đáp: Tôi muốn mua một căn nhà ở khu tái định cư, khi lập hợp đồng mua bán nhà tôi có phải ra văn phòng công chứng để công chứng không?
Cảm ơn các quý luật sư!

>> Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở"

Căn cứ theo quy định pháp luật trên thì hợp đồng mua nhà của bạn không bắt buộc phải công chứng. Việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào yêu cầu của các bên.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Bán đất đai thuộc sở hữu của công ty có cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không ?

4. Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở không có công chứng hay chứng thực ?

Chào luật sư. Năm 2005 mẹ em có bán 1 căn nhà nhưng chưa ra sổ hồng ( giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà) với giá kêu là 320tr. Bên mua thoả thuận bớt 80tr giá mua còn là 280tr để họ về lo ra sổ hồng, bán bằng giấy viết tay và giao giấy Biên Nhận cho bên mua.

Nhưng giấy biên nhận ấy là cậu em ( anh ruột của mẹ em) đứng tên. Giấy tay thì bên mua yêu cầu phải ghi tên chính chủ là Cậu mợ em, và phải cậu mợ e ký tên. Nhưng vì lúc đó gấp quá, mà cậu mợ e ko có nhà nên mẹ e đã tự ký và ghi tên của cậu e luôn.( bán nhà có thông qua, và được sự đồng ý của cậu mợ em cho phép) và bên mua cũng biết và đồng ý để mẹ em ghi như vậy. Nhưng ko có ra phưỡng xã gì chứng hết. Vậy cho e hỏi:

1. Giấy viết tay đó có giá trị pháp lý không ạ?

2. Cho em hỏi nếu như mẹ em bị kiện thì là vụ án này sẽ xét vào Dân sự đúng không ạ? Và theo e được biết thì của ai hoàn về người đó nhà của gia đình em thì hoàn về cho gia đình em, còn tiền của người ta thì gia đình em hoàn về cho người ta phải không ạ?

Luật sư tư vấn giúp em với ạ. E chân thành cám ơn luật sư rất nhiều.

Người gửi: P.L

 Tư vấn hợp đồng mua bán nhà ở không có công chứng hay chứng thực ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Vấn đề 1: Hợp đồng mua bán nhà ở không công chứng hay chứng thực có giá trị pháp lý không ?

Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp khác ở đây là các trường hợp thuộc khoản 2 Điều 118 của Luật nhà ở 2014 đó là:

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã chứng thực. Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và người mua là hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, theo quy định của pháp luật thì phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên thì gia đình bạn chỉ lập giấy viết tay và giao biên nhận cho người mua mà không có công chứng hay chứng thực nào do đó giấy viết tay này sẽ không có giá trị pháp luật.

Vấn đề 2: Hậu quả pháp lý của hợp đồng không đúng quy định của pháp luật.

Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện kiện sẽ bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo Điều 131 thì các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, việc mua bán nhà của chỉ có giấy viết tay là không hợp pháp sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu và chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu có tranh chấp phát sinh, trong trường hợp bị kiện, việc mua bán trao tay của gia đình bạn với người mua sẽ thuộc lĩnh vực Dân sự và Tòa án dân sự sẽ xét sử vụ án. Khi ra Tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Mua bán nhà hình thành trong tương lai ?

Gửi công ty luật minh khuê. Mình đang có ý định mua nhà của dự án, nhưng mình chưa thực hiện lần nào cũng như là không biết về mẫu hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, nhờ công ty tư vấn cho mình về những quy định về mẫu hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ?
Rất cảm ơn công ty luật minh khuê.

Luật sư trả lời:

Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

a. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Nếu là chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

b. Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:

1. Điều khoản về thông tin nhà ở: Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đó là “hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”. Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.

2. Điều khoản về giá mua bán: Các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:

- Đối với bên bán:

+ Thứ nhất, nghĩa vụ cung cấp thông tin về nhà ở: Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ có nghĩa là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể cung cấp những thông tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Những thông tin này được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về đối tượng, đảm bảo tính công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Thứ hai, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích: Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà để đầu tư tạo lập nhà ở mà không được sử dụng khoản tiền này vào bất cứ mục đích nào khác

+ Thứ ba, nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu: Bên bán có nghĩa vụ “giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại.

- Đối với bên mua:

+ Thứ nhất, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán: Quyền này chỉ dành cho bên mua là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản và chưa nhận bàn giao nhà ở.

+ Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán: Bên mua nhà có nghĩa vụ “trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nếu không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán bàn giao nhà và tại nơi có nhà. Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 440 Bộ luật dân sự 2015 quy định: " Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy dịnh trong hợp đồng".

c. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất cần những giấy tờ gì ?