1. Mẫu bảng câu hỏi khảo sát tranh chấp trong quản lý nhà chung cư

Công ty luật Minh khuê cung cấp mẫu bảng câu hỏi khảo sát các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà chung cư để Quý khách hàng tham khảo. Vui lòng liên hệ 1900.6162 đê được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

-----------------------------------------

BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT

CÁC YẾU TỐ GÂY TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ

Kính chào quý Anh/Chị !

Tôi tên: ..................., là học viên cao học ngành Công Nghệ và Quản Lý Xây Dựng khoá 2010, trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, tôi đang thực hiện luận văn tốt nghiệp với đề tài : “Các yếu tố gây tranh chấp trong quản lý nhà chung cư và lựa chọn mô hình quản lý nhà chung cư”.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, trên địa bàn thành phố ngày càng có thêm nhiều chung cư. Bên cạnh những mặt tích cực, việc quản lý sử dụng chung cư cũng đã bộc lộ ít nhiều hạn, phát sinh tranh chấp, khiếu nại, gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân, chủ đầu tư cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư nói riêng.

Vì vậy, những ý kiến đóng góp quý báu của các Anh/Chị về vấn đề này là dữ liệu quan trọng cho sự thành công của nghiên cứu và việc ứng dụng kết quả vào trong thực tế. Mọi thông tin các Anh/Chị cung cấp sẽ được giữ bí mật và chỉ sử dụng cho mục đích nghiên cứu.

Nếu Anh/Chị quan tâm đến kết quả của cuộc khảo sát, xin để lại email hoặc địa chỉ liên lạc ở cuối bảng câu hỏi, kết quả nghiên cứu sẽ được gửi đến Anh/Chị sau khi hoàn thành.

Rất mong nhận được sự quan tâm và giúp đỡ của các Anh/Chị. Xin chân thành cảm ơn !

Nếu Anh/Chị có yêu cầu chỉ dẫn hay đóng góp ý kiến nào, xin vui lòng liên hệ theo địa chỉ dưới đây :

.......................................

Điện thoại :

Email :

PHẦN A. THÔNG TIN CHUNG

Đối với chung cư mà Anh/Chị đã hay đang: ở vai trò Chủ đầu tư, cư dân, đơn vị quản lý. Anh/Chị vui lòng đưa ra câu trả lời thích hợp bằng cách đánh vào ô vuông tương ứng với sự lựa chọn của Anh/Chị:

A1. Anh/Chị đang ở vai trò:

Chủ đầu tư Đơn vị quản lý

Cư dân

A2. Loại hình quản lý tại chung cư:

Chủ đầu tư quản lý

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà

chung cư (thuê ngoài) quản lý

Ban Quản trị quản lý

Chính quyền địa phương hay đơn vị

dịch vụ công ích quận huyện quản lý

A3. Chung cư đã thành lập Ban quản trị:

Thành lập rồi Chưa thành lập

A4. Xếp hạng chung cư:

Hạng 1 Hạng 2

Hạng 3 Hạng 4

A5. Chung cư thuộc dạng nào:

Có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà để ở, làm văn phòng, siêu thị, mục đích khác)

Chỉ có căn hộ để ở từ 5 tầng trở xuống

Chỉ có căn hộ để ở cao hơn 5 tầng có tiện ích chung (thang máy, hồ bơi,…)

A6. Chung cư được đưa vào sử dụng năm nào:

A7. Chung cư cao bao nhiều tầng:

A8. Các tranh chấp hiện có tại chung cư:


PHẦN B. ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ XẢY RA

Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ xảy ra của các yếu tố dưới đây dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư bằng cách đánh dấu vào ô vuông tương ứng với sự lựa chọn của Anh/Chị :

(1) Hiếm khi xảy ra (2) Ít khi xảy ra (3) Có thể xảy ra

(4) Xảy ra thường xuyên (5) Xảy ra rất thường xuyên

Hiếm khi xảy ra (1) à (2) à (3) à (4) à (5) Xảy ra rất thường xuyên

STT

CÁC NHÂN TỐ KHẢO SÁT

MỨC ĐỘ XẢY RA

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

B1.

Nhóm yếu tố liên quan đến sở hữu nhà chung cư

B1.01

Quyền sở hữu tầng hầm giữa chủ đầu tư (CĐT) và cư dân

B1.02

Tính diện tích căn hộ không đúng với qui định

B1.03

CĐT chiếm dụng phần diện tích chung làm văn phòng, căn hộ để bán hoặc cho thuê

B1.04

Cư dân tự ý thay đổi kết cấu nhà, cơi nới, lấn chiếm diện tích sử dụng chung

B2.

Nhóm yếu tố liên quan đến đơn vị quản lý (ĐVQL)

B2.01

Đơn vị quản lý thiếu chuyên nghiệp trong chuyên môn nghiệp vụ

B2.02

Đơn vị vệ sinh, bảo vệ làm việc không tốt

B2.03

ĐVQL không làm hài lòng khách hàng (cư dân)

B2.04

ĐVQL không đủ tài chính để vận hành

B2.05

ĐVQL áp đặt các quy trình, thủ tục không cần thiết, thiếu sự điều chỉnh

B2.06

Thiếu khung pháp lý hướng dẫn về việc bổ nhiệm, chức năng, quyền hạn của Ban quản trị

B2.07

Thiếu khung pháp lý để Ban quản trị thực thi đầy đủ chức năng, quyền hạn của mình

B3.

Nhóm yếu tố liên quan đến bảo trì nhà chung cư

B3.01

Khó khăn trong thu phí bảo trì

B3.02

Việc bảo trì nhà chung cư cao tầng không phù hợp, và các chương trình cải thiện vốn không được lên kế hoạch

B3.03

Chung cư không được bảo trì thường xuyên

B3.04

CĐT không công khai tài chính trong thu và chi phí quản lý và bảo trì

B3.05

CĐT thu phí bảo trì không đúng qui định

B4.

Nhóm yếu tố liên quan quyền sử dụng nhà chung cư

B4.01

Lựa chọn mô hình quản lý

B4.02

CĐT trì hoãn bàn giao diện tích sở hữu chung cho Ban quản trị

B4.03

CĐT trì hoãn việc bàn giao phí bảo trì và lãi suất gửi ngân hàng phí bảo trì

B4.04

CĐT trì hoãn bàn giao công việc và hồ sơ liên quan đến quản lý và vận hành chung cư cho Ban quản trị

B4.05

CĐT trì hoãn việc bàn giao cơ sở hạ tầng cho cơ quan quản lý nhà nước

B4.06

CĐT tự ý áp đặt mức phí quản lý và phí giữ xe cao

B4.07

CĐT không trả tiền lãi do giao nhà chậm

B4.08

Tiền lương cán bộ văn phòng Ban quản lý chung cư không hợp lý

B4.09

Nhà chung cư không được lắp đặt hệ thống báo cháy và chữa cháy

B4.10

Nhà chung cư có lắp đặt hệ thống báo cháy và chữa cháy nhưng không hoạt động

B4.11

Không đảm bảo lối thoát hiểm cho cư dân

B4.12

Việc thành lập các văn bản dưới luật nhà chung cư và các quy định liên quan là không hoàn hảo

B4.13

Việc duy trì các văn bản quản lý là không đầy đủ và không có hệ thống

B4.14

Thiếu sự hợp tác của các bên liên quan: CĐT, cư dân, đơn vị quản lý

B4.15

CĐT trì hoãn tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị

B4.16

Chất lượng nhà chung cư không đảm bảo

B4.17

Thiếu sót trong thiết kế nhà chung cư

B4.18

CĐT không khắc phục những vi phạm

B4.19

CĐT cho xây dựng sai thiết kế, sai công năng

B4.20

CĐT không đảm bảo chỗ để xe cho cư dân

B4.21

CĐT không xây dựng hạng mục tiện ích chung: phòng sinh hoạt chung, công viên…như trong hợp đồng

B4.22

CĐT chậm làm thủ tục để cấp GCN quyền sở hữu nhà ở

B4.23

Tình hình an ninh, trật tự không đảm bảo: mất xe trong nhà giữ xe, mất tài sản trong nhà...

B4.24

Cư dân nuôi vật nuôi gây ồn ào và mất vệ sinh

B4.25

Cư dân đóng phí quản lý chậm hay không đóng

B4.26

Vi phạm nội quy chung cư

B4.27

Phá hoại tài sản chung của nhà chung cư

B5.

Nhóm yếu tố liên quan đến hợp đồng dân sự

B5.01

CĐT tự ý thay đổi hợp đồng mua bán khác với hợp đồng hứa mua hứa bán

B5.02

Thiếu sót trong hợp đồng

B5.03

Nội dung trong hợp đồng không rõ ràng, gây nhầm lẫn

Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn quý Anh/Chị. Nếu có thể, Anh/Chị vui lòng cung cấp thông tin để tiện liên lạc khi cần thiết :

Họ và tên :

Cơ quan công tác :

Số điện thoại :

Email :

Chung cư Anh/Chị đang ở :

>> Xem thêm:  Tranh chấp về đất không có di chúc ? Làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

2. Tranh chấp sở hữu chung tại chung cư xử lý thế nào ?

Liên tiếp trong thời gian qua, hàng loạt vụ tranh chấp "nảy lửa" diễn ra tại các khu chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội và TPHCM giữa khách hàng và chủ đầu tư các dự án nhà ở.

Nguyên nhân xoay quanh quyền sở hữu chung, riêng tại các chung cư; chủ đầu tư đưa ra mức phí dịch vụ tại các chung cư cao chót vót, trong khi theo các "thượng đế" thì chất lượng dịch vụ lại không tương xứng…

Bên cạnh đó, các văn bản pháp lý về việc quản lý các khu chung cư thường lại theo kiểu "mất bò mới lo làm chuồng".

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162


Hợp đồng chưa rõ ràng, còn tranh chấp

Đa phần các tranh chấp đang diễn ra tại các chung cư hiện nay đều thuộc các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1.7.2006).

Các tranh chấp thường bị đẩy đến kịch tính khi cả chủ đầu tư (CĐT) và khách hàng đều không ai chịu ai. Mặc dù được ở những chung cư cao cấp, nhưng theo phản ánh của khách hàng, họ không cảm thấy được sống thoải mái trong chính ngôi nhà của mình.
Tại chung cư nhà F, ngõ 28 Xuân La (HN) mặc dù đã đưa vào sử dụng hơn 2 năm nay, nhưng theo các cư dân ở đây, CĐT sau khi "tiền trao cháo múc" thì gần như đem con bỏ chợ. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, xuống cấp, đường sá lầy lội, bẩn thỉu, nhưng ban quản lý toà nhà (BQL) lại chỉ thích tận thu.
Tại TPHCM, nhiều chung cư được xem là cao cấp cũng không hơn. Dự án Saigon Pearl (phường 12, quận Bình Thạnh), các khách hàng đã mua căn hộ đang "ngồi phải lửa" khi CĐT nâng mức tạm thu phí chung cư từ 0,3USD/m2/tháng lên 1USD/m2/tháng… Trong khi các hộ dân than phiền vì mức thu phí quá cao thì các CĐT lại cho rằng, với mức thu này họ vẫn phải bù lỗ. CĐT chung cư The Manor cho biết: "Nếu đưa tất cả các dịch vụ cao cấp vào vận hành thì mức phí dự kiến thu ban đầu 0,8USD/m2/tháng cũng là không đủ".
Trên thực tế, đa phần các tranh chấp đang diễn ra tại các chung cư hiện nay đều thuộc các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1.7.2006). Nhiều dự án như The Manor, chung cư nhà F ngõ 28 Xuân La (HN), khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cao ốc Tản Đà (TPHCM)… đều đã ký hợp đồng bán các căn hộ khi các quy định về kinh doanh BĐS, nhà ở còn chưa được luật định. Vì vậy, văn bản pháp lý cao nhất để giải quyết các tranh chấp chính là hợp đồng mua bán nhà.

LS Trần Hữu Huỳnh – Trưởng ban Pháp chế – Phòng Thương mại và Công nghiệp VN (VCCI), Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế VN – cho rằng: HĐ giao dịch dân sự giữa một bên – CĐT là những nhà đầu tư chuyên nghiệp với khách hàng – là những người không chuyên – về nguyên tắc phải được giải thích cặn kẽ và công khai hoá các điều khoản để đảm bảo công bằng giữa người mua và người bán.
Nhưng trong nhiều trường hợp, HĐ do CĐT soạn thảo đã có những quy định thiếu rõ ràng, ràng buộc về trách nhiệm của người mua nhà nhiều hơn là trách nhiệm CĐT. Đối với việc thu phí dịch vụ (được hiểu như một hoạt động bổ trợ cho HĐ mua nhà) thì phải được bóc tách ra khỏi HĐ mua nhà mới thoả đáng. Ông Vũ Mạnh Cường – Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) đồng tình: CĐT thường nắm rõ quy định của pháp luật, nhưng họ "lách" luật cũng rất tài. Trong khi đó, khách hàng lại không xem xét kỹ điều khoản HĐ trước khi đặt bút ký.

"Mất bò mới lo làm chuồng"

Luật Nhà ở và Nghị định 90 của Chính phủ hướng dẫn thực thi luật này đã ra đời từ năm 2006, thế nhưng mãi tới tháng 5.2008, Bộ Xây dựng mới ký ban hành QĐ 08 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và gần đây hơn, ngày 25.2.2009, bộ này đã ra thông tư 01, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây được xem là những quy định mang tính pháp lý bắt buộc đối với các pháp nhân trong hoạt động mua bán, sử dụng và vận hành hoạt động của các chung cư.
Chiểu theo những văn bản này, thì HĐ mua bán căn hộ chung cư ngoài việc ghi phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, thì phải ghi rõ cả phần sở hữu chung của nhà chung cư và phần diện tích thuộc sở hữu riêng của CĐT hoặc chủ sở hữu khác (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh…).
Đối với phí dịch vụ, khoản 2, điều 17 QĐ 08 nêu rõ: Kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức giá trần sẽ do UBND tỉnh, TP quy định làm căn cứ cho CĐT tính toán cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án. LS Trần Hữu Huỳnh cho rằng, các quy định này chỉ mang tính "chữa cháy" khi các vụ việc tranh chấp đang nổi cộm. Đối với sự việc đang tranh chấp, liên quan đến những hợp đồng mua bán chung cư diễn ra trước thời điểm 1.7.2006, việc đúng, sai vẫn phải căn cứ trên những điều khoản trong HĐ, trừ khi Luật Nhà ở quy định hồi tố.
Sau khi có QĐ 08, hiện nhiều địa phương vẫn chưa ban hành mức giá trần phí quản lý chung cư, làm cơ sở cho CĐT tính toán. Tại chung cư The Manor, do phát sinh tranh chấp, UBND TP vừa mới có văn bản chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì xây dựng giá trần phí dịch vụ tại chung cư này. Song theo các CĐT, việc quy định mức trần thu phí cũng không đơn giản và không thể vội vàng, bởi phải xét trên các tiêu chí chung cư mà Bộ Xây dựng đã ban hành, không thể áp đặt đồng loạt tại tất cả chung cư hiện nay. Ngược lại, người mua nhà cũng lo ngại, mức giá trần là một chuyện, nhưng CĐT tự công bố hạng nhà chung cư, nên Bộ Xây dựng cũng cần có chế tài hậu kiểm để người dân yên tâm trả tiền cho đúng những dịch vụ mà họ thụ hưởng.

Nhiều bất cập đang hiện hữu tại nhiều dự án góp vốn mua nhà chung cư hiện nay

Theo Điều 39 Luật Nhà ở quy định: "CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong HĐ".

Nhưng ở nhiều dự án chung cư hiện nay, CĐT đã "lách luật" bằng thoả thuận góp vốn mua nhà. Theo đó, các mức giá mét vuông/căn hộ cũng là giá tạm tính. Dự án CT1 khu đô thị mới Văn Khê là ví dụ. Sau khi huy động vốn của người mua nhà, CĐT đã tự ý nâng giá lên gần 1,5 triệu đồng/m2 với lý do khách hàng phải chịu thêm các khoản phí bảo trì; chuyển giao diện tích chung; thay đổi thiết kế; tăng giá vật liệu, nhân công… mà không có sự thoả thuận với khách hàng.

Theo ông Vũ Mạnh Cường – Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS): "Do những quy định để ràng buộc CĐT về việc góp vốn xây nhà hiện mới chỉ quy định trong luật, chưa quy định cụ thể phải nêu trong hợp đồng góp vốn ra sao. Trường hợp CĐT vi phạm hợp đồng mà không có sự thoả thuận với khách hàng về mức giá cam kết tại thời điểm vốn góp, thì xử lý thế nào… cũng chưa quy định". Hiện nay, các HĐ tương tự vẫn là những giao dịch dân sự giữa khách hàng và CĐT, bởi vậy người mua phải tự trang bị kiến thức pháp luật trước khi giao dịch mua bán

SOURCE: BÁO LAO ĐỘNG - HỒNG QUÂN Trích dẫn từ:http://www.laodong.com.vn

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về ranh giới đất với nhà hàng xóm ?

3. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở ?

Mới đây, TAND thị xã Sơn Tây đã tiến hành xét xử sơ thẩm vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà giữa nguyên đơn là chị Nguyễn Thanh Huyền (SN 1971, trú tại số 1 Quang Trung) và bị đơn là ông Hoàng Văn Quang, bà Lê Thị Thạch (trú tại số 8 Quang Trung) đều thuộc phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội.

Đưa vụ việc ra tòa

Theo nội dung của Bản án số 15/2009/DSST của TAND thị xã Sơn Tây: Ngày 13-6-2009 chị Nguyễn Thanh Huyền và vợ chồng ông Quang, bà Thạch ký hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà với nội dung: ông Quang và bà Thạch thống nhất chuyển nhượng thửa đất số 40B, diện tích 41,3m2 tại số 8 phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây (đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng) cho chị Huyền với giá 790 triệu đồng. Chị Huyền đã đặt cọc 30 triệu đồng và thống nhất, ngày 20-6-2009 sẽ trả nốt số tiền còn lại, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 10 lần là 300 triệu đồng.

Tại phiên tòa cũng như đơn khởi kiện ngày 17-6-2009, chị Huyền cho rằng, sau khi làm hợp đồng đặt cọc, để chuẩn bị cho việc xây nhà chị đã phải vay tiền của ngân hàng… thì ngày 16-6-2009, ông Quang đến mời chị sang nhà ông trao đổi việc các con ông không đồng ý về việc bố mẹ bán nhà. Do vậy họ bảo chị sang thương lượng với các con ông Quang.

Khi chị đến thì 3 con của ông Quang là Huyền, Tuấn và Vũ nói: bố mẹ họ bán nhà nhưng chưa trao đổi gì với các con nên họ không nhất trí với quyết định bán nhà, đề nghị chị nhận lại tiền đặt cọc nhưng chị không đồng ý. Ngày 17 và 18-6, chị Huyền sang nhà ông Quang để trả số tiền còn lại trước ngày hẹn nhưng ông Quang, bà Thạch đều từ chối. Chị Huyền đã gửi đơn kiện đến Tòa dân sự TAND thị xã Sơn Tây. Sau đó, ngày 19-6 chị đã làm đơn gửi đến cơ quan Công an TX Sơn Tây.

Căn cứ vào các tài liệu của hồ sơ vụ án, HĐXX đã xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà này và buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đã đặt cọc và số tiền phạt theo hợp đồng là 300 triệu đồng. Tổng số tiền ông Quang, bà Thạch phải trả cho chị Huyền là 330 triệu đồng. Đồng thời, ông Quang, bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Ai là bị hại?

Trước những phán quyết chưa thỏa đáng của TAND thị xã Sơn Tây, ông Hoàng Văn Quang (bị đơn) trong vụ kiện tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua nhà đã làm đơn kháng cáo đến Tòa phúc thẩm…

Không đồng tình với phán quyết của Tòa, ông Hoàng Văn Quang đã làm đơn kháng cáo lại bản án sơ thẩm này vì cho rằng: “Bản án sơ thẩm đã đánh giá chứng cứ không đầy đủ, không khách quan toàn diện. Bản án sơ thẩm xác định bị đơn có lỗi trong việc vi phạm hợp đồng đặt cọc chỉ căn cứ vào lời khai của phía nguyên đơn”.

Theo các tình tiết có trong bản tự khai và lời khai của nguyên đơn, biên bản hòa giải của UBND phường, lời khai của bị đơn và tại phiên tòa, trong thời gian từ ngày 13 đến 20-6, phía bị đơn chưa bao giờ có ý kiến bằng văn bản hoặc bằng miệng về việc sẽ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho nguyên đơn cả. Đồng thời, trong thời gian này, chưa bao giờ nguyên đơn mang tiền sang trả nốt hoặc mang tiền sang nhưng bị đơn từ chối nhận để thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc.

Chỉ đến ngày 28-6, tức là sau 8 ngày kể từ ngày hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn cùng với một người đi cùng mang theo một bao tải đen, không biết bên trong chứa đựng cái gì, nói là để thanh toán tiền nhưng khi đó, đã quá lâu so với thời hạn quy định trong nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc. Bên cạnh đó, HĐXX cũng không làm rõ được trong các ngày từ 16 đến 20-6-2009, bị đơn có vi phạm hợp đồng hay không?

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn khẳng định ngày 17-6-2009, nguyên đơn đã làm đơn khởi kiện ra tòa án. Trong khi đó, theo thỏa thuận hợp đồng, đến hết ngày 20-6-2009 mới kết thúc thời điểm giao tiền. Như vậy rõ ràng, nguyên đơn chưa có quyền khởi kiện theo quy định tại điều 161 Bộ luật Tố tụng Dân sự và căn cứ vào điểm b khoản 1 điều 168 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. Tuy nhiên, trong vụ việc này không hiểu vì lý do gì mà Tòa án cấp sơ thẩm đã giữ đơn khởi kiện trước đó lại, chờ đến sau ngày 20-6-2009 để tiến hành thụ lý vụ án. Rõ ràng, đây là sự vi phạm thủ tục tố tụng.

Luật sư Nguyễn Thanh Sơn (Trưởng Văn phòng luật sư Thành Sơn và đồng sự), người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho phía bị đơn khẳng định: “Trước hết, chúng tôi khẳng định giữa các bên chưa tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Thực chất, các bên mới xác lập hợp đồng đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Bằng hợp đồng này, hai bên đã xác định rõ đây chỉ là hợp đồng đặt cọc cho việc đảm bảo giao kết hợp đồng sau này.

Những nội dung trong hợp đồng đặt cọc đó hoàn toàn chưa đủ các yếu tố, các điều khoản cơ bản và quan trọng nhất của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điều 698 BLDS. Vì thế không thể xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ lập luận này, chúng tôi khẳng định rằng đã có đủ cơ sở và chứng cứ để chứng minh cho hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc của phía nguyên đơn. Căn cứ vào khoản 2 điều 358 BLDS cần buộc nguyên đơn phải chịu phạt cọc cho bị đơn theo yêu cầu phản tố của bị đơn”.

SOURCE: BÁO AN NINH THỦ ĐÔ - THANH QUANG Trích dẫn từ:http://www.anninhthudo.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

4. Tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở xử lý thế nào ?

Vụ án đòi nhà cho thuê giữa nguyên đơn Nguyễn Thị Thu Thủy và bị đơn Nguyễn Văn Ba cùng trú tại đường Nguyễn Thái Sơn, phường 5, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh đã qua hai cấp xét xử nhưng khó có thể thi hành do bị đơn khiếu nại quyết liệt và nhiều người dân ký đơn ủng hộ bị đơn. Theo đơn thư trình bày và hồ sơ vụ án, quả thực có nhiều vấn đề làm rõ bản chất vụ tranh chấp lại bị bỏ qua một cách khó hiểu.

Bản án số 05/2009/DS-PT ngày 09.01.2009 của Tòa Phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh quyết định ông Nguyễn Văn Ba, sinh năm 1934, cư trú tại 322/9 Nguyễn Thái Sơn, cùng gia đình gồm 7 người phải giao trả nhà cho bà Nguyễn Thị Thu Thủy là nguyên đơn trong vụ kiện.

Theo nguyên đơn, căn nhà 322/9 Nguyễn Thái Sơn trước đây là 30 Phan Thanh Giản được ông Nguyễn Văn Lộc – cha của bà Thuỷ tự xây cất bằng vật liệu nhẹ trên đất của ông Nghiêm Xuân Việt từ năm 1937, sau đó ngăn ra làm bốn căn. Ông Nguyễn Văn Ba thuê căn 322/9 từ năm 1964 gồm nhà chính 18m2 và diện tích phụ. Trong quá trình thuê nhà ông Ba tự ý xây cất lại.

Năm 1986 ông Lộc khởi kiện ông Ba đòi lại nhà, ông Nghiêm Xuân Việt xác nhận đã cho và không tranh chấp. Bà Đặng Mộng Xuân (vợ ông Nghiêm Xuân Việt) đã chết từ lâu bên Pháp. Toà hoà giải nên ông Ba thuê tiếp đến năm 1990 nhưng không lấy tiền thuê. Vì vậy, bà Thuỷ yêu cầu ông Ba trả lại nhà.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Nguyện vọng của bà Thuỷ được cả hai cấp xét xử chấp nhận, buộc ông Ba và gia đình phải bàn giao ngôi nhà mà ông Ba đã xây dựng mới trên nền cũ cho nguyên đơn, bù lại nguyên đơn bồi hoàn cho ông Ba một phần tiền xây dựng trên 20 triệu đồng.

Hai bản án bộc lộ nhiều vấn đề có tính chất của vụ tranh chấp nhưng không được làm rõ. Vấn đề mấu chốt là ông Nguyễn Văn Lộc, cha của nguyên đơn Nguyễn Thị Thu Thuỷ, có phải là chủ sở hữu ngôi nhà và thửa đất 322/9 này hay không? Trong hồ sơ và hai bản án không thể hiện ông Lộc có giấy tờ gì trực tiếp chứng minh mình là chủ sở hữu; ngược lại nhiều chứng cứ cho thấy ông Lộc không phải là chủ sở hữu, chỉ là đại diện cho ông Việt mà thôi. Chúng tôi chỉ xin nêu một khía cạnh để bạn đọc tham khảo.

Trước hết, ông Nghiêm Xuân Việt là một nhà tư sản địa ốc, có nhiều nhà cho thuê. Ông Nguyễn Văn Ba khai năm 1964 ông và gia đình có hợp đồng thuê nhà số 322/9 Nguyễn Thái Sơn (trước đây mang số 6/30 Phan Thanh Giản) với ông Nguyễn Văn Lộc vì lẽ ông Lộc là người trông coi căn nhà này, là quản gia của ông Việt. Điều này chỉ thể hiện việc xác lập giao dịch dân sự giữa ông Ba và ông Lộc chứ không phải là căn cứ khẳng định ông Lộc là chủ sở hữu căn nhà.

Ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân cùng đứng tên (năm 1972) căn nhà này theo văn bản Trích sao sổ điền thổ ngày 31.11.2004 và ông Việt chỉ ủy quyền cho ông Lộc trọn quyền quyết định việc tranh chấp nhà và đất, chứng tỏ ông Lộc không thể là chủ sở hữu căn nhà này.

Ủy quyền này có hợp pháp hay không chưa chứng minh được vì căn nhà thuộc đồng sở hữu của ông Nghiêm Xuân Việt và bà Đặng Mộng Xuân. Việc ủy quyền phải có sự đồng ý của bà Xuân. Nếu bà Xuân chết mà không có di chúc để lại phần sở hữu căn nhà này cho ông Việt thì còn thừa kế là các con. Vì vậy, các con của ông Việt, bà Xuân cũng có quyền quyết định đối với căn nhà này. Nếu các con ông Việt, bà Xuân ủy quyền cho ông Việt quyết định thì phải có văn bản thể hiện. Thực tế, văn bản ngày không có.

Giả sử việc ông Việt ủy quyền cho “ông Lộc trọn quyền quyết định” là hợp pháp đi chăng nữa thì không có nghĩa quyền sở hữu nhà đương nhiên thuộc về ông Lộc vì đơn thuần đây chỉ là giao dịch dân sự ủy quyền, không phải tặng cho, không phải mua bán tài sản hay thừa kế. Nếu tặng cho thì phải làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự 2005, việc ủy quyền đương nhiên chấm dứt khi bên ủy quyền chết. Ông Việt đã chết thì ông Lộc không thể là người có quyền quản lý, quyết định đối với căn nhà này.

Do đó, cả hai bản án buộc ông Ba trả nhà cho bà Thuỷ là điều không thuyết phục. Hơn nữa, căn nhà từng bị nhà nước quản lý, ông Ba đã từng nhiều năm trả tiền thuê nhà cho Phòng nhà đất quận Gò Vấp. Khi ngôi nhà dột nát, sụp đổ, gia đình ông Ba đã xây dựng nhà mới trên nền cũ mà buộc ông Ba trả lại cho bà Thuỷ cũng là điều khó hiểu.

Về tố tụng, bản án cũng thể hiện sự cẩu thả, vi phạm nghiêm trọng khi chỉ nêu trong phần khai của nguyên đơn là “bà Đặng Mộng Xuân đã chết từ lâu bên Pháp” mà không hề có giấy chứng tử hay văn bản xác nhận nào. Hơn nữa, bà Xuân là đồng sở hữu tài sản với ông Việt, nếu bà Xuân đã chết thì còn có các con của họ là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, nhưng họ đã không được triệu tập tham gia tố tụng.

Chúng tôi cho rằng, một vài khía cạnh trên đây trong số rất nhiều mâu thuẫn do bị đơn phát hiện, rồi những chứng từ do nguyên đơn cung cấp bị giám định phát hiện giả mạo…dẫn đến không quá khó để Toà án thấy rõ bản chất vụ việc. Mặc dù vậy hai bản án vẫn xử cho bà Thuỷ lấy được nhà của ông Ba khiến người dân nghi ngờ tính khách quan của bản án. Nhiều người dân đã ký đơn đề nghị hoãn thi hành án để xem xét lại vụ án. Do đó chúng tôi cho rằng, nên đưa vụ án này vào nội dung giám sát, để ngăn ngừa oan sai theo đúng tinh thần cải cách tư pháp cấp bách hiện nay.

Khi bài báo này lên khuôn, chúng tôi nhận được tin Cơ quan thi hành án TP Hồ Chí Minh lại đưa thông báo đôn đốc ông Nguyễn Văn Ba thi hành án và bà Nguyễn Thị Thu Thuỷ đã tiếp tục khởi kiện đòi nhà đối với bà Nguyễn Thị Thu ở 322/19 Nguyễn Thái Sơn, có hoàn cảnh tương tự gia đình ông Ba. Do đó, nếu không sớm giám sát, ngăn chặn thì vụ án sẽ ngày càng phức tạp hơn.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Tranh chấp về ranh giới thửa đất xử lý thế nào ? Mức bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ?

5. Tranh chấp sở hữu đối với tài sản đấu giá là đất đai ?

Năm 1996, ông Nguyễn Văn Vĩnh thế chấp 7.700 m2 đất ở tại huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh để vay ngân hàng 100 triệu đồng. Vì ông Vĩnh không có khả năng thanh toán nợ nên ngân hàng đã kiện ra tòa. Theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, ông Vĩnh phải trả dứt nợ vào cuối tháng 10-1997. Nhưng rồi ông Vĩnh không trả được nợ nên phần đất trên bị bán đấu giá.

Một m2 đất = 1,5 kg thịt heo!

Trung tâm Bán đấu giá tài sản Tây Ninh đã hai lần tổ chức bán đấu giá đất nhưng không thành. Vì vậy, tài sản được chuyển cho ngân hàng bán đấu giá. Năm 2002, bà V. đã mua được phần đất trên với giá 385 triệu đồng và được UBND huyện Hòa Thành cấp “giấy đỏ”.

Như Pháp Luật TP.HCM từng thông tin, ông Vĩnh đã có đơn khiếu nại, đồng thời khởi kiện ngân hàng ra tòa nhằm yêu cầu hủy việc đấu giá. Theo ông, ngân hàng đã dựa vào giá định từ năm 1998 làm giá khởi điểm trong khi giá đất vào năm 2002 đã tăng lên rất nhiều. Tính ra một m2 đất của ông Vĩnh giá chỉ 50 ngàn đồng. Giá này vào thời điểm đó chưa mua nổi 10 kg gạo hay một ký rưỡi thịt heo.

Tháng 6-2006, TAND tỉnh Tây Ninh đã xử cho ông Vĩnh thua kiện. Tòa này cũng thừa nhận ngân hàng đã không định giá lại tài sản thế chấp. Tuy nhiên, giá khởi điểm đó tương đương với khung giá do UBND tỉnh Tây Ninh quy định năm 2001. Việc không định giá lại không làm cho tài sản bị đưa ra đấu giá với mức thấp hơn, thậm chí nó còn giúp ông Vĩnh được giảm bớt chi phí.

Không đồng ý với lập luận của cấp sơ thẩm, ông Vĩnh đã kháng cáo. Tháng 11-2006, Tòa phúc thẩm TAND tối cao mở phiên xử phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Từ đó đến nay, ông Vĩnh liên tục nộp đơn xin giám đốc thẩm nhưng chưa thấy hồi âm.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Lấn cấn vị trí đất

Đến giữa năm 2007, bất ngờ bà V. nộp đơn kiện đòi ông Vĩnh trả đất. Bà V. cho rằng 7.700 m2 đất trúng đấu giá có cận phía đông giáp với quốc lộ 22B. Tính ra căn nhà ông Vĩnh đang ở có một phần nằm trên đất của bà, một phần nằm trên lộ giới. Do vậy, bà yêu cầu ông Vĩnh dời nhà trả đất cho bà. Riêng phần nằm trên lộ giới thì bà phải được hưởng tiền bồi thường đất, còn ông Vĩnh chỉ được nhận tiền bồi thường nhà.

Ông Vĩnh lại bảo 7.700 m2 đất được tính từ hè nhà ông trở về sau chứ không tính từ quốc lộ 22B. Trừ đi diện tích bán đấu giá, ông còn lại khoảng 1.000 m2 đất. Căn nhà ông đang ở không nằm trong diện tích 7.700 m2 đất bà V. đã mua nên yêu cầu của bà V. không hợp lý.

Tháng 9-2008, TAND tỉnh Tây Ninh mở phiên xử sơ thẩm tranh chấp này. Cấp sơ thẩm xác định phần diện tích đất nằm trên lộ giới không thuộc quyền sử dụng của ông Vĩnh, cũng chẳng thuộc về bà V. Vì bà V. rút yêu cầu nhận tiền bồi thường phần đất lộ giới nên số tiền này được giao cho ông Vĩnh. Xét hoàn cảnh khó khăn của ông Vĩnh, cấp sơ thẩm tuyên cho ông được tạm thời sử dụng phần đất thuộc lộ giới cho đến khi nhà nước tiếp tục giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, ông Vĩnh phải dời một phần nhà phía sau để giao trả đất cho bà V.

Ông Vĩnh lại kháng cáo với lý do nhà của mình không hề lấn vào đất bà V. Cuối năm 2006, UBND huyện Hòa Thành từng có công văn yêu cầu Công ty cổ phần Đo đạc địa chính Tây Ninh cung cấp thông tin về mảnh đất này. Phúc đáp bằng văn bản, giám đốc công ty cho biết 7.700 m2 đất trên không nằm trong lộ giới quốc lộ 22B, còn căn nhà ông Vĩnh đang ở nằm trọn trong phần lộ giới. Căn nhà này vẫn được giữ nguyên trạng như trước đây.

Có lẽ tới đây cấp phúc thẩm cần xác minh, đo đạc hiện trạng đất tranh chấp kỹ càng nhằm giải quyết đúng đắn vụ án, hạn chế khiếu nại kéo dài.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - HOÀNG LAM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tiền đền bù đất khi có tranh chấp ? Mức thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất ?