1. Mức phạt do chậm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất ?

Thưa luật sư, Hiện em đang có trường hợp vướng mắc, nhờ các anh chị tư vấn hộ em: Tháng 1/2012 Công ty em mua một căn hộ tại tầng 9 chung cư Vincom giá 5 tỷ của cá nhân, làm hợp đồng công chứng tại VP công chứng Hà Nội. Sau khi ký Hợp đồng thì chủ nhà đi nước ngoài đến giờ mới về và hai bên đồng ý làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty em. Căn nhà đó trước họ mua 7 tỷ và bán lại cho Cty em 5 tỷ (có Hợp đồng, chứng từ chuyển nhận tiền 5 tỷ).
Vậy cho em hỏi là người bán phải nộp thuế như thế nào, có được miễn thuế vì bán căn hộ bị lỗ không. Hợp đồng có hiệu lực >1 năm nhưng giờ mới làm thủ tục thì hai bên phải nộp phạt như thế nào ạ ?
Em rất chân thành cám ơn anh/chị và Văn phòng!
Người gửi: Trung Le Xuan

>>Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Về câu hỏi của bạn, có 3 vấn đề cần phải giải quyết, chúng tôi xin trả lời như sau:

- Vấn đề thứ nhất, liên quan đến việc người bán bất động sản phải nộp thuế như thế nào khi chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định tại quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, nếu người bán bất động sản cho công ty của bạn mà thuộc một trong hai trường hợp về thu nhập được miễn thuế khi chuyển nhượng bất động sản thì người đó sẽ không phải nộp thuế.

Còn trong trường hợp người bán bất động sản cho công ty bạn không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định nêu trên thì vẫn phải nộp thuế với mức thuế suất do luật định. Cụ thế, căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ quy định chi tiết mộ số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung . Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Hóa đơn chứng từ hợp pháp là chứng từ người bán lập cho người mua hàng hóa, dịch vụ theo đúng các văn bản pháp luật quy định về hóa đơn chứng từ.

Cụ thể nếu người bán phát sinh chi phí sữa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà, bạn phải có hóa đơn được người bán tạo ra và làm thủ tục thông báo phát hành hóa đơn theo quy định của Bộ Tài chính tại Nghị định 51/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 66/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.

- Vấn đề thứ hai, trong trường hợp bán căn hộ bị lỗ thì người bán có phải nộp thuế không? Chúng tôi xin trả lời như sau:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 20 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ có hướng dẫn thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sỡ hữu, sử dụng nhà ở như sau:

- Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

Căn cứ vào Điều 22 của Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/06/2013 của Chính phủ, thuế suất đối với thu nhập chuyển nhượng thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Do đó khi đi công chứng bán nhà, nếu người bán ghi giá chuyển nhượng thấp hơn lúc mua nhà và giá chuyển nhượng tại hợp đồng bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời bạn có đầy đủ hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp để xác định chi phí liên quan thì được áp dụng trên thu nhập tính thuế (trường hợp này không phát sinh thu nhập tính thuế do chuyển nhượng lỗ nên không phải nộp thuế).

- Vấn đề thứ ba, về vấn đề nộp phạt khi hợp đồng của bạn đã có hiệu lực trên 1 năm mới làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo quy định Điều 22 Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà.

Ý kiến bổ sung:

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, Luật quản lý thuế

Thứ nhất, Về vấn đề nộp thuế TNCN:

Điểm b khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 và nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai” thì phải nộp thuế TNCN.

Điều 20 NĐ 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở như sau:

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng được xác định bằng tỷ lệ đã góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

3. Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

4. Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;

b) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.

Theo quy định tại Điều 23 Mục 2 Luật thuế TNCN thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất là 25%.

Theo đó, thu nhập chịu thuế = thu nhập tính thuế x thuế suất 25%

Thứ hai, vấn đề nộp phạt do chậm nộp hồ sơ khai thuế:

Theo khoản 3 Điều 32 Luật Quản lý thuế 2006 về thời hạn, địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: “Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế”. Như vậy, trong thời hạn 10 kể từ ngày bạn công chứng hợp đồng tại VP công chứng Hà Nội thì bạn phải đi nộp hồ sơ khai thuế.

Chúc bạn sớm giải quyết được công việc của mình. Trân trọng!

>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Bà nội chồng tôi có 1 thửa đất mang tên bà. Năm 2006, bà mất mà không để lại di chúc thửa đất đó cho ai. Bà có 7 người con, 3 trai, 4 gái ( trong đó 1 bác trai là liệt sĩ khi chưa lấy vợ, vợ chồng 1 bác gái và bố chồng tôi đều đã mất ).
Ông nội chồng tôi cũng mất trước bà 10 năm. Khi bà còn sống, bố mẹ chồng tôi cất giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay mẹ giao lại cho vợ chồng tôi để làm nhà và nói không cần phải sang tên vì đây là đất chính sách không phải nộp thuế.
Vậy vợ chồng tôi nếu muốn sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần giấy tờ, thủ tục như thế nào cho hợp pháp ? (Hiện nay chúng tôi chỉ có GCNQSDĐ mang tên bà nội và giấy chứng tử.)
Mong Luật sư tư vấn giúp ! Tôi xin chân thành cảm ơn !
Người gửi: T.P.Y

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Do bà bạn mất không để lại di chúc nên tài sản sẽ được chia theo pháp luật

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, bạn chỉ có thể được thừa kế mảnh đất mang tên bà bạn nếu như những người ở hàng thừa kế thứ nhất và hàng thừa kế thứ hai đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Thứ hai, bạn cần làm thủ tục thỏa thuận phân chia di sản theo luật công chứng

“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

Thứ ba, bạn thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này."

Hồ sơ nộp khi thực hiện việc sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:

"Điều 9.Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất."

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí

3. Tư vấn thủ tục và hồ sơ sang tên giấy tờ nhà đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 1987, ba tôi bỏ nhà đi biệt tích và biết tin có vợ hai. Từ khoảng thời gian ba tôi đi, mẹ tôi không còn liên lạc với dòng họ bên nội tôi. Đến năm 2011 ba tôi mất. Và bên nội tôi không trực tiếp làm giấy chứng tử mà do bà vợ hai giữ. Sau khi ba tôi mất, mẹ tôi muốn sang lại tất cả tài sản cho tôi nhưng không được.
Các cơ quan đều yêu cầu bà làm giấy độc thân, khi về phường nơi cư trú thì cơ quan họ bảo phải có giấy chứng tử của ba tôi. Gia đình tôi không thể biết được bà vợ hai ở đâu nên không thực hiện được điều kiện các cơ quan đưa ra. Thậm chí đối với gia đình bên nội cũng không còn thông tin liên lạc.
Rất mong luật sư xem xét tình trạng tôi, phân tích và tư vấn cách thức xử lý vụ việc trên để hoàn tất các thủ tục ?
Trân trọng cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, sở dĩ mà cơ quan nhà nước yêu cầu phải có giấy độc thân và giấy chứng tử của bố mẹ mục đích là vì muốn chứng minh rằng khối tài sản đó là của mẹ bạn vì sẽ có trường hợp khối tài sản đó sẽ là tài sản chung, và ai dám khẳng định là bố bạn đã mất không để lại di chúc trong mẹ bạn không có giấy chứng tử như vậy là vấn đề của mẹ bạn bây giờ là cần làm giấy độc thân hay còn hiểu là giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để hoàn tất thủ tục và hồ sơ sang tên giấy tờ nhà đất. Vậy chúng tôi xin tư vấn về thủ tục làm giấy độc thân cho mẹ bạn như sau:

Mọi công việc cần làm để có giấy chứng nhận độc thân để xác nhận tình trạng hôn nhân như sau:

Thành phần hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận độc thân

Giấy tờ cần có để xuất trình:

+ Hộ chiếu / chứng minh nhân dân / thẻ căn cước công dân / các giấy tờ khác có dán ảnh và thông tin cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp. Các giấy này phải còn giá trị sử dụng để chứng minh về nhân thân của người có yêu cầu cấp giấy chứng nhận độc thân.

+ Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của người yêu cầu cấp cấp giấy chứng nhận độc thân để xác định thẩm quyền.

Giấy tờ cần phải nộp

+ Tờ khai cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân theo mẫu quy định của pháp luật.

Các bước tiến hành xin cấp giấy chứng nhận độc thân

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người có yêu cầu cấp giấy chứng nhận độc thân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền.

Bước 2 : Kiểm tra hồ sơ

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra ngay toàn bộ hồ sơ sau đó đối chiếu thông tin trong tờ khai và tính hợp lệ của giấy tờ trong hồ sơ do người yêu cầu nộp, xuất trình. Có các trường hợp :

+ Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ viết giấy tiếp nhận, trong đó ghi rõ ngày, giờ trả kết quả.

+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hoàn thiện thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện theo quy định của pháp luật.

+ Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì công chức tư pháp – hộ tịch sẽ có trách nhiệm kiểm tra và xác minh tình trạng hôn nhân của người có yêu cầu. Khi kết quả kiểm tra và xác minh cho thấy người yêu cầu có đủ điều kiện thì công chức tư pháp – hộ tịch trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký cấp giấy chứng nhận độc thân cho người yêu cầu.

Bước 3: Nhận kết quả

+ Người yêu cầu nhận kết quả theo ngày viết trên giấy tiếp nhận.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xác nhận độc thân: Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn...

Thứ hai, trường hợp của bạn có thể coi là thất lạc giấy chứng tử hoặc mất giấy chứng tử của bố bạn. Chúng tôi tư vấn cho bạn thủ tục xin cấp lại giấy chứng tử theo quy định của pháp luật :

Theo Nghị định 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch thì tại :

1. Việc khai sinh, kết hôn, khai tử đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam trước ngày 01 tháng 01 năm 2016 nhưng Sổ hộ tịch và bản chính giấy tờ hộ tịch đều bị mất thì được đăng ký lại.
2. Người yêu cầu đăng ký lại khai sinh, kết hôn, khai tử có trách nhiệm nộp đầy đủ bản sao giấy tờ, tài liệu có nội dung liên quan đến việc đăng ký lại.
3. Việc đăng ký lại khai sinh, kết hôn chỉ được thực hiện nếu người yêu cầu đăng ký còn sống vào thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
Điều 25. Thẩm quyền đăng ký lại khai sinh, kết hôn, khai tử
1. Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi đã đăng ký khai sinh, kết hôn trước đây hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người yêu cầu thường trú, thực hiện đăng ký lại khai sinh, kết hôn.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đã đăng ký khai tử trước đây thực hiện đăng ký lại khai tử.

Về thủ tục đăng ký lại việc khai tử theo Điều 28 Nghị định 123/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật hộ tịch quy định như sau:

1. Hồ sơ đăng ký lại khai tử gồm các giấy tờ sau đây:
a) Tờ khai theo mẫu quy định;
b) Bản sao Giấy chứng từ trước đây được cấp hợp lệ. Nếu không có bản sao Giấy chứng tử hợp lệ thì nộp bản sao hồ sơ, giấy tờ liên quan có nội dung chứng minh sự kiện chết.
2. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, công chức tư pháp - hộ tịch kiểm tra hồ sơ. Nếu xét thấy các thông tin là đầy đủ, chính xác và việc đăng ký lại khai tử là đúng pháp luật thì báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký cấp bản chính trích lục hộ tịch cho người có yêu cầu; ghi nội dung đăng ký lại khai tử vào Sổ hộ tịch, cùng người yêu cầu khai tử ký, ghi rõ họ tên vào Sổ hộ tịch.
Trường hợp cần xác minh thì thời hạn giải quyết không quá 10 ngày làm việc.

Cuối cùng, chúng tôi muốn nói là để việc xin cấp giấy xác nhận độc thân và các giấy tờ hộ tịch khác có liên quan trở lên nhanh chóng hơn, không rườm rà về thủ tục, bạn có thể sử dụng dịch vụ của chúng tôi, Luật Minh khuê với đội ngũ những luật gia, luật sư giàu kinh nghiệm và uy tín sẽ giúp bạn.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Tư vấn làm thủ tục sang tên QSD đất khi người bán đã chết ?

Thưa luật sư, Hiện em có mua 1 căn nhà(giấy tay), đất trên căn nhà đó là đất lúa ( nông nghiệp),em mua căn nhà này vào khoảng năm 2003. Hiện tại miếng đất này do hộ gia đình đứng tên,người đứng tên không may mất vài tháng sau em khi em mua căn nhà nên em không làm chuyển nhượng được,
Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Đây là đất ruộng nhưng là do khu vực này không còn trồng lúa hơn 15 năm nay, đất này được vẽ lại năm 2001.Đất này được phân lô bán cho những hộ nghèo,trong đó có em hơn khoảng 20 hộ,nhưng do ông này mất nên chưa có ai sang tên được.Sau này nghe nói sẽ làm bến xe nên người dân ở đây rất hoang mang sợ bị tịch thu đất vì là đất nông nghiệp,nhưng do khó khăn nên ai cũng xây nhà ở hơn 10 năm nay.

Câu hỏi 1 : nếu đất khu vực này bị giải tỏa thì phần nhà (tài sản gắn liền với đất nông nghiệp ) sẽ được bồi thường như thế nào? chung 1 lô lớn gần 20 hộ chỉ 1 người đứng tên (chủ cũ ) đã mất ?

Câu 2: nếu muốn sang tên từng hộ thì làm sao?ông chủ đất đã mất còn 1 vợ 3 người con.1 người con đi làm xa không muốn về làm thủ tục thừa kế vì đất đai đã bán hết cho chúng tôi.....họ đợi có quy hoạch được bồi thường vì bố họ đứng tên còn 20 hộ dân chúng tôi chỉ có giấy tay làm tin ?

Trong trường hợp này rất mong luật sư giải đáp giúp chúng tôi. Chân thành cám ơn hội luật sư minh khuê!

Tư vấn thủ tục và hồ sơ sang tên giấy tờ nhà đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến,gọi: 1900.6162

Trả lời

1. Về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế."

Theo đó, nếu Nhà nước thu hồi đất để xây dựng bến xe thì bạn và những hộ gia đình đã xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp cũ nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường đối với diện tích thực tế của lô đất bạn đang sử dụng và phần thiệt hại về nhà ở bị tháo dỡ bằng giá trị xây dựng mới của nhà có kỹ thuật tương đương.

2. Sang tên quyền sử dụng đất

Do người bán đất đã chết, nên lô đất bạn đã mua giờ trở thành di sản thừa kế và thuộc quyền sử dụng chung của những người thừa kế theo pháp luật của người chết gồm 1 vợ và 3 con, Những ngừời thuộc hàng thừa kế thứ nhất này cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, rồi sau đó tất cả đồng thừa kế (hoặc người được ủy quyền) mới có thể thực hiện các thủ tục sang tên đất cho bạn. Tuy nhiên 1 người con đi làm xa không muốn về làm thủ tục thừa kế có thế ủy quyền cho mẹ hoặc 2 người anh chị em còn lại thay mình làm thủ tục thừa kế. Sau khi đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bạn và các đồng thừa kế sẽ lập 1 biên bản thỏa thuận đồng ý sang tên đất. Tiếp theo, bạn có thể cầm biên bản thỏa thuận đó để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Tư vấn pháp lý liên quan đến thủ tục sang tên và chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư, tôi có vấn đề này mong luật sư tư vấn giúp: Năm 2013 tôi có mua miếng đất diện tích 7.2*18m2 dưới P.Thới An Q.12. Do chưa có kinh nghiệm nên trong hợp đồng không có ghi thời gian lên thổ cư và sang tên. Hợp đồng cũng không công chứng . Lúc mua người bán chỉ hứa khoảng 1 năm sẽ lên thổ cư và sang tên cho tôi. Nhưng đợi mãi tới giờ vẫn chưa thấy gì. Do bị tôi hối nên hôm trước người bán có gọi cho tôi xuống trao đổi như sau:
Do miếng đất tôi mua nằm trong miếng đất khoảng 300m2. Muốn tách sổ cho tôi được phải lên thổ cư toàn bộ miếng đất 300m2. Người bán đã làm thủ tục lên thổ cư toàn bộ miếng đất trên. Nhưng trong quá trính làm thủ tục gặp phải vấn đề. Có một người mua diện tích còn lại có diện tích ( 300 – 7.2*18 =170). Nhưng hiện nay 2 vợ chồng có vấn đề mâu thuẫn không giải quyết được nên có đơn thưa nhau tới tòa án nhân dân Q12 giải quyết tài sản chung. Trong tài sản chung đó có kê miếng đất trên. Do đó việc lên thổ cư của miếng đất 300m2 phải dừng lại. Chờ tòa án Nhân Dân Quận 12 giải quyết xong vấn đề phân chia tài sản của 2 vợ chồng kia xong mới giải quyết lên thổ cư. Hiện nay tôi không biết người này có nói thật không hay họ muốn kéo dài thời gian.
Xin luật sư cho tôi được hỏi: Có phải lên thổ cư toàn bộ diện tích 300m2 mới được tách thửa hay không? Nếu muốn tách thửa diện tích 7.2*18m rồi lên thổ cư có được hay không?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

quy định:

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, Diện tích tối thiểu để tách thửa đối với Quận 12 với đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Việc tách thửa trước mới chuyển mục đích hay chuyển mục đích rồi mới tách thửa thì bạn còn phải xem xét hiện nay loại đất của bạn là gì, và diện tích tối thiểu đối với loại đất đó. Trường hợp này, nếu laf đất nông nghiệp chẳng hạn, bạn tách thửa sẽ không đủ diện tích để thực hiện theo đúng mục đích của đất hiện có, Theo đó, rất có khả năng bạn cần chuyển mục đích rồi mới tách thửa được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại