Người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, UBND ra quyết định xử phạt đúng hay sai ? Mức thuế phải nộp như thế nào ?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi : 1900.6162

- Theo Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều 134. Đất trồng lúa
1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

-Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta

;e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

4. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này

;b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.

- Theo nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc làm của gia đình bạn có vi phạm hay không? Chế tài áp dụng khi vi phạm ra sao?

- Theo thông tin bạn cung cấp tính tới thời điểm 2014 gia đình bạn có các thửa đất như sau:

+ Đất khẩu gồm hai thửa: 5 sào (có nguồn gốc là dồn điền đổi thửa vào năm 2003) và 1 mẫu 5 sào (có nguồn gốc dồn điền đổi thửa năm 2012).

+ Đất thầu gồm ba thửa: 3 sào (năm 2003) và 9 sào (năm 2012) và 3 mẫu 3 sào (năm 2016).

- Vào năm 2014 gia đình bạn có đắp ngăn 7 sào nằm trong 1 mẫu 5 sào để trồng lúa 2 vụ. Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ rằng gia đình bạn khi đắp ngăn đã xin phép chính quyền địa phương theo quy định tại Khoản 2-Điều 4-Nghị định 35/2015/NĐ-CP hay chưa nên không thể xác định được việc làm này của gia đình bạn đúng hay sai. Theo quy định của pháp luật khi cải tạo đất trồng lúa thì phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp xã và phải phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa theo quy định tại Điểm b-Khoản 1-Điều 4- Nghị định 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, theo NĐ 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc này không bị xử phạt vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai vì suy cho cùng việc tự ý chuyển đổi này cũng mang lại lợi ích cho người sử dụng đất, nâng cao hiệu suất sử dụng đất.

- Như vậy, đất khẩu năm 2012 sau khi chuyển đổi thành đất trồng 2 vụ lúa sẽ chỉ còn lại 8 sào. Vào năm 2014, gia đình bạn đắp ngăn và hút bùn tại diện tích 4 sào trên tổng số 8 sào. Theo quy định của pháp luật, đất trồng lúa 1 vụ được phép nuôi trồng thủy sản kết hợp và người sử dụng đất được phép cải tạo đất nhưng phải phù hợp với quy định tại Điểm c-Khoản 1-Điều 4-Nghị định 35/2015/NĐ-CP:

Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp với nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.

Sẽ có phép tính sau: (4/8)*100%=50%.Tức là vượt quá hạn mức cho phép tối đa 20% diện tích đất trồng lúa. Tức là việc làm này của gia đình bạn trái với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì không có quy định xử lý hành vi chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa trái với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu. Mặt khác, Nghị định 35/2015/NĐ-CP cũng không đưa ra chế tài nào khi người sử dụng đất chuyển đổi vượt quá hạn mức. Điều 6-Nghị định 35/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 6. Trách nhiệm của người sử dụng đất trồng lúa

5. Khi chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa:

a) Phải đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định này;

b) Không được làm hư hỏng hệ thống thủy lợi, giao thông nội đồng và ảnh hưởng xấu tới việc sản xuất lúa ở các khu vực liền kề;

c) Trường hợp làm hư hỏng hệ thống thủy lợi, giao thông nội đồng phải có biện pháp khắc phục kịp thời và phải bồi thường nếu gây ảnh hưởng xấu tới sản xuất lúa của các hộ ở khu vực liền kề;

d) Trường hợp đất bị nhiễm mặn tạm thời trong vụ nuôi trồng thủy sản nước mặn, thì phải có biện pháp phục hồi để trồng vụ lúa ngay sau vụ nuôi trồng thủy sản.

Như vậy mặc dù gia đình bạn chuyển đổi cơ cấu cây trồng vượt quá hạn mức pháp luật cho phép nhưng hiện nay cũng không bị xử lý.

2. Thủ tục làm kinh tế trang trại ?

Đề có thể làm kinh tế trang trại gia đình bạn phải tuân thủ quy định tại Thông tư 27/2011/TT-BNNPTNT của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định về tiêu chí và thủ tục cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại như sau:

- Điều kiện kinh tế trang trại:

Gia đình bạn ở vùng Bắc bộ nên diện tích trên hạn mức tối thiểu đối với cơ sở trồng trọt nuôi trồng thủy sản, sản xuất tổng hợp phải đạt: 2,1ha và giá trị hàng hóa phải đạt 700 triệu đồng/năm.

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại:

Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại:

Gồm:

+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại;

+ Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản. Đối với diện tích đất cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

- Trình tự:

+ Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại:

Cá nhân, hộ gia đình hoặc người đại diện theo ủy quyền nộp 01 (một) bộ hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi trang trại sản xuất. Đối với cơ sở sản xuất nằm trên địa bàn nhiều xã thì cá nhân, hộ gia đình tự quyết trong việc lựa chọn Ủy ban nhân dân cấp xã nào nộp hồ sơ cho thuận tiện nhất.

+ Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ khi có đủ giấy tờ theo quy định và phải được điền đầy đủ thông tin vào Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải trao Giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ trong đó ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.

Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm tra, xác nhận Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại và chuyển hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại đến Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trường hợp không xác nhận Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời bằng văn bản nêu rõ lý do cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

+ Bước 3: Cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại:

Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận kinh tế trang trại theo mẫu quy định cho cá nhân, hộ gia đình trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến, nếu có đủ các điều kiện sau đây:

(1) Đầy đủ hồ sơ theo quy định;

(2) Thỏa mãn tiêu chí xác định kinh tế trang trại theo quy định.

Giấy chứng nhận kinh tế trang trại sau khi cấp được chuyển đến Ủy ban nhân dân cấp xã và trả cho chủ trang trại trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại. Trường hợp không cấp Giấy chứng nhận kinh tế trang trại, Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải gửi văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã, trong đó nói rõ lý do để thông báo cho người nộp hồ sơ.

Nếu sau 13 ngày làm việc, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ mà không nhận được Giấy chứng nhận kinh tế trang trại hoặc không nhận được thông báo không cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

3. Có được hỗ trợ không ?

Theo quy định tại Điều 7-Nghị định 35/2015/NĐ-CP Nhà nước có chính sách hỗ trợ để bảo vệ và phát triển đất trồng lúa, kinh phí từ ngân sách nhà nước và ngân sách địa phương. Khoản 2 điều này quy định như sau:

2. Ngoài hỗ trợ từ ngân sách nhà nước theo quy định hiện hành địa phương sản xuất lúa còn được ngân sách nhà nước hỗ trợ như sau:

a) Hỗ trợ 1.000.000 đồng/ha/năm đối với đất chuyên trồng lúa nước;

b) Hỗ trợ 500.000 đồng/ha/năm đối với đất trồng lúa khác, trừ đất lúa nương được mở rộng tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa.

Khoản 4 quy định:

4. Hỗ trợ khai hoang, cải tạo đất trồng lúa:

b) Hỗ trợ 5.000.000 đồng/ha đất chuyên trồng lúa nước được cải tạo từ đất trồng lúa nước một vụ hoặc đất trồng cây khác theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa.

Như vậy, tổng 8 sào năm 2003 sẽ không được hỗ trợ do không phải là đất trồng lúa. 1 mẫu 5 sào đất khẩu năm 2012 sẽ chỉ có 4 sào được hỗ trợ vì 7 sào chuyển đổi sang đất 2 vụ lúa trái kế hoạch, 4 sào chuyển đổi cơ cấu vượt quá hạn mức. 9 sào thầu năm 2012 được hỗ trợ. Và 3,3 mẫu nhận thầu vào tháng 5 năm 2016 sẽ được hỗ trợ hay không phải dựa vào mục đích sử dụng đất. Nếu trồng lúa sẽ được hỗ trợ, theo đó tổng số diện tích được hỗ trợ là: 33 + 4 + 9 = 46 sào. Với mức hỗ trợ là 500.000 đồng/ha/năm.

- Theo thông tin bạn cung cấp, UBND xã giữ lại 50% tiền hỗ trợ để phục vụ chi tiêu nông nghiệp là sai.

Theo thông tư 18/2016/TT-BTC tại Điều 2 có quy định về thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa như sau:

Cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để bảo vệ phát triển đất trồng lúa.

Như vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất không sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước thì sẽ không phải nộp một khoản tiền nào để bảo vệ và phát triện đất trồng lúa.

Trân trọng./.

Trả lời:

Căn cứ Luật doanh nghiệp năm 2020 và Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội Bạn có thể tham khảo về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại: Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Với hợp đồng góp vốn, chúng tôi xin đưa ra mẫu như sau:

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

Số: …………../HĐGV

Hôm nay, ngày….tháng….năm….. tại …………………………………, chúng tôi gồm có:

Bên góp vốn (sau đây gọi là bên A): ……………………………………..……………

Ông (Bà): ……………………………………..………………………………………………

Sinh ngày: ……………………………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số:....................................cấp ngày......./......./........tại …………

Hộ khẩu thường trú: …………………………………………………………………………

Bên nhận góp vốn (sau đây gọi là bên B):………………………………………………

Ông (Bà): ………………………………………………………………………………………

Sinh ngày: ………………………………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số:....................................cấp ngày......./......./........tại …………

Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………

Các bên đồng ý thực hiện việc góp vốn với các thoả thuận sau đây:

Điều 1: TÀI SẢN GÓP VỐN

Tài sản góp vốn thuộc quyền sở hữu của bên A:

………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Điều 2: GIÁ TRỊ GÓP VỐN

Giá trị tài sản góp vốn được các bên cùng thống nhất thoả thuận là:...............(bằngchữ:............………..)

Điều 3: THỜI HẠN GÓP VỐN

Thời hạn góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là: ................................. kể từ ngày ........../........../...........

Điều 4: MỤC ĐÍCH GÓP VỐN

Mục đích góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là :

………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Điều 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 6: CAM ĐOAN CÁC BÊN

1. Bên A cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

- Tài sản gúp vốn không có tranh chấp;

- Tài sản gúp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

- Các cam đoan khác……………………

2. Bên B cam đoan:

- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

- Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gúp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

- Các cam đoan khác…

Điều 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên

Hoặc chọn một trong các trường hợp sau đây:

- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên.

- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký, điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

- Hai bên đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, đó hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên;

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: ……………………………………………….

ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B

(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày.........tháng...........năm.............. (bằng chữ ……………………………… )

(Trường hợp công chứng ngoài giờ làm việc hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, thì ghi thêm giờ, phút và cũng ghi bằng chữ trong dấu ngoặc đơn) tại Phòng Công chứng số............... tỉnh ……………………………

(Trường hợp việc công chứng được thực hiện ngoài trụ sở, thì ghi địa điểm thực hiện công chứng và Phòng Công chứng)

Tôi......................., Công chứng viên Phòng Công chứng số……….........tỉnh

…………………………………………………………………………………………

Chứng nhận:

- Hợp đồng góp vốn được giao kết giữa bên A là ……………… và bên B là ……………..; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quyđịnh của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội;

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

Hoặc chọn một trong các trường hợp sau:

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đó đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng đó ký và điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đó đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đó điểm chỉ vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Các bên giao kết đó nghe người làm chứng đọc Hợp đồng này, đó đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đó ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của tôi;

- Hợp đồng này được lập thành ............................ bản chính (mỗi bản chính gồm........tờ.........trang) cấp cho:

+ Bên A ................. bản chính;

+ Bên B ................. bản chính;

+ Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số công chứng ...................., quyển số ..........TP/CC-SCC/HĐGD.

Công chứng viên

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Căn cứ Điều 11, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Bên cạnh đó, tại các điều 13, 14 Thông tư 76/2014/TT -BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/ND - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đấtquy định về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau:

Điều 13. Miễn tiền sử dụng đất

Việc miễn tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

2. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo.

3. Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi).

Điều 14. Giảm tiền sử dụng đất

Việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở. Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).

Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi, hiện nay gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư tuy nhiên bạn không nói rõ gia đình bạn có thuộc trường hợp gia đình là hộ nghèo, có điều kiện hoàn cảnh đặc biệt khó khăn hay không nên sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1: gia đình bạn không thuộc trường hợp gia đình là hộ nghèo có điều kiện, hoàn cảnh đặc biệt khó khăn thì sẽ không được miễn thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất. Lúc này, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gia đình bạn sẽ phải nộp với mức thuế được tính bằng bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2: gia đình bạn thuộc trường hợp là hộ nghèo, gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn thì khi chuyển mục đích sử dụng đất gia đình bạn sẽ được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê