1. Những vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Xin hỏi tôi muốn làm bìa đỏ đất nhà ở có nguồn gốc đất nông nghiệp từ trước năm 1993,hiện không có tranh chấp,có đủ điều kiện làm thì tôi phải nộp thuế thế nào là đúng ? Xin cảm ơn.

Trả lời:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013)

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định:

1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;...”

Điều 2 Văn bản hợp nhất số 25/ VBHN- VPQH. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ nêu tại Điều 3 và được miễn lệ phí trước bạ nêu tại Điều 8 Thông tư này thì chủ tài sản phải kê khai lệ phí trước bạ với cơ quan Thuế trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 1 Văn bản hợp nhất số 25/ VBHN- VPQH. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Như vậy, nếu bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 luật đất đai 2013 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn phải nộp tiền sử dụng đất, nộp lệ phí trước bạ nếu không thuộc các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ quy định tại điều 3 Văn bản hợp nhất số 25/VBHN- VPQH, Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) .

Thưa luật sư, Bố tôi muốn sang tên cho tôi quyền sử dụng đất nhưng tôi chưa đủ 18 tuổi. Vậy luật sư cho tôi hỏi tôi có được đứng tên trên sổ đỏ không? Xin cảm ơn!

Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Tại khoản 2 Điều 8 Luật Công chứng 2014 quy định: “Người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự, xuất trình đầy đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó”

Như vậy, bạn chưa thành niên nên được tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.Sau khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Thưa luật sư! Vào ngày 15-3-2007 tôi có mua một mảnh đất ở. Cùng hai hộ ở trong thôn,nhưng hiện nay hai hộ đó đã được cấp bìa đỏ còn gia đình tôi vẫn chưa được cấp. Vậy xin luật sư tư vấn giúp xem bây giờ tôi phải làm thủ tục như thế nào? và gửi đến cấp nào để được cấp bìa đỏ? Rất mong được sự giúp đỡ! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai năm 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

2. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có tranh chấp?

Thưa luật sư, Bố tôi là thương binh hạng ¾, sau khi đất nước giải phóng. Bố tôi đã được UBND cấp cho 1 miếng đất để sử dụng. Mảnh đất nhà tôi đã có tên trong bản đồ địa chính vào năm 1985.

Vì toàn bộ khu vực nhà tôi và các hộ lân cận đều nằm liền kề sông nên các gia đình đều tự bồi thêm ra 1 phần đất phía sông để mở rộng diện tích đất sử dụng. vào năm 1991 ,Khi nhà tôi chưa kịp bồi thêm đất ra thì gia đình bên phía trái nhà tôi ngoài việc bồi thêm đất trong phạm vi lãnh thổ của mình thì đã vượt thêm khoảng 10m2 trong phần không gian lãnh thổ nhà tôi và quây lấn để sử dụng.

Ngay sau đó, gia đình nhà tôi đã phản ánh lên chủ tịch UBND xã đương thời ( năm 1991) và đã có 1 biên bản giải quyết, trong đó đã nêu rõ mốc giới giữa 2 gia đình và yêu cầu gia đình bên cạnh phá bỏ phần đất quây lấn trái phép trong không gian lãnh thổ gia đình tôi . Trong biên bản này đã có đầy đủ chữ ký của chủ tịch UBND xã, Đại diện địa chính, công an khu vực… Tuy nhiên gia đình bên cạnh nhất quyết không ký vào biên bản và không chấp hành và phần đất quây lấn đó đến nay vẫn nguyên hiện trạng.

Khi nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân, thì gia đình tôi đã nhiều lần làm đơn gửi đến chủ tịch UBND để yêu cầu được cấp, nhưng đều được trả lời là do đất đang tranh chấp nên không thể giải quyết.

Mặc dù gia đình tôi đã chấp nhận không đòi lại phần đất quây lấn trái phép kia của gia đình bên cạnh nhưng vẫn không được giải quyết sổ đỏ. UBND xã lại đưa ra lý do là gia đình bên cạnh này không chịu ký giáp danh với gia đình tôi . Vì họ nói là UBND xã năm ( 1991) đã bán đất thiếu cho họ - UBND cũng không đưa ra được giấy tờ đã bán đất cho gia đình này với lý do bị thất lạc. Và hiện nay chỉ có gia đình bên cạnh này có cầm 1 tờ giấy mua bán đất với UBND

Cho đến nay, các vị trí lãnh đạo của UBND đã được thay đổi qua rất nhiều người và họ cũng không giải quyết, bố của tôi cũng đã không đếm xuể đã viết bao nhiêu đơn yêu cầu được cấp giấy chứng nhận nhưng đều được nghe những câu trả lời như nhau.

Gia đình tôi thuộc diện chính sách và được nhà nước cấp đất, đồng thời gia đình tôi đã sử dụng đúng trên phần lãnh thổ được cấp. Gia đình bên cạnh đã mua đất và đến ở sau gia đình nhà tôi 3-4 năm. Vậy mà nay lại lý do không ký giáp danh cho gia đình tôi vì lý do UBND xã đương thời (khoảng năm 1985) đã bán đất thiếu cho họ và UBND xã hiện tại không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do đang tranh chấp và chưa xác định mô mốc???

Tôi thiết nghĩ, việc mua bán đất đai thiếu hay không giữa nhà này và UBND thì không thuộc trách nhiệm gia đình tôi, và tôi cũng chưa thấy gia đình bên cạnh này có 1 đơn khiếu kiện nào với UBND xã về việc bán thiếu đất này. Mô mốc giữa hai gia đình cũng đã được các cấp lãnh đạo ( năm 1991) đã nêu rõ trong biên bản làm việc khi nhận được khiếu nại về việc quây lấn trái phép của nhà bên cạnh ( bản gốc biên bản gia đình tôi vẫn đang giữ). Vậy mà UBND xã đương thời lại khăng khăng là do đất đang tranh chấp và không xác định mô mốc nên không giải quyết sổ đỏ. Vậy có đúng hay không?

Gia đình tôi đã tiếp tục nhiều lần gửi đơn yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến UBND cấp huyện và sở tài nguyên môi trường của Huyện nhưng vẫn nhận được câu trả lời như nhau và giới thiệu gia đình tôi vào tòa án Nhân dân huyện để giải quyết.

Ở đây tôi xin nhờ các luật sư tư vấn giùm gia đình tôi, UBND cấp huyện giới thiệu gia đình tôi nộp đơn vào Tòa án là đúng hay không? trong khi gia đình tôi đã xác định chấp nhận không lấy lại phần đất bị quây lấn và yêu cầu được cấp giấy chứng nhận đất trong phần đất còn lại mà nhà tôi đang sử dụng nhưng cũng không được UBND cấp xã, cấp huyện và sở tài nguyen môi trường chấp nhận. Vậy ra tòa phải kiện ai? Hay gia đình tôi phải nộp đơn khiếu nại đến cơ quan chức năng nào nữa để được giải quyết

Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư

Người gửi: Dinh Thi Kim Oanh

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có tranh chấp?

Tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời.

Theo như chị trình bày thì công ty xin tư vấn cho chị một số nội dung như sau:

thứ nhất, Theo Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 105, cụ thể là:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định trên và như chị trình bày thì UBND cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất, nhưng UBND cấp xã có trách nhiệm xác định diện tích đất đó có tranh chấp hay không và xác định mô mốc của thửa đất. Theo quy định của luật đất đai thì để được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì cần phải có xác nhận ranh giới của các hộ liền kề, phải có chữ kí của các hộ liền kề. Như vậy UBND xã sẽ có trách nhiệm xác định đất đó có tranh chấp hay không và cấp giấy xác nhận về vấn đề này, xác định ranh giới của các hộ liền kề còn Không có quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Trong trường hợp của chị, gia đình có thể thỏa thuận với hộ bên cạnh chấp nhận không đòi lại phần đất quây lấn trái phép kia của gia đình đó và yêu cầu gia đình đó xác nhận ranh giới diện tích đất của hai gia đình và kí xác nhận sau đó đem ra UBND xã chứng thực khi đó gia đình chị có quyền yêu cầu UBND cấp huyện giải quyết việc cấp sổ đỏ và nếu UBND cấp huyện không giả quyết thì có thể tiến hành khiếu nại hành vi hành chính do không giải quyết cấp GCNQSD đất tới chủ tịch UBND cấp huyện.

Thứ hai, việc UBND xã tư vấn kiện ra tòa án là không hợp lí do hiện nay gia đình chị chưa có GCNQSD đất, và phần đất mà gia đình chị bị gia đình bên cạnh lấn để sử dụng thì không có căn cứ để xác định đó là diện tích đất thuộc gia đình của chị nên việc kiện ra tòa yêu cầu tòa giải quyết về tranh chấp QSD đất sẽ bị tòa án từ chối và trả lại đơn. Đồng thời khi thực hiện khởi kiện tại tòa thì gây ảnh hưởng tới quan hệ của hai gia đình, khó khăn trong việc kí xác nhận ranh giới của các hộ liền kề.

Còn việc gia đình chị có phải nộp đơn khiếu nại đến cơ quan nào để giải quyết thì hiện nay chưa có một quyết định, hành vi hành chính nào xâm phạm đến trực tiếp quyền và lợi ích của gia đình chị cho nên chị không thể khiếu nại đến cơ quan nào được. Nhưng gia đình chị có thể làm đơn yêu cầu UBND xã xác định ranh giới của thửa đất, và thỏa thuận với hộ bên cạnh về xác nhận ranh giới diện tích đất của hai gia đình( nếu gia đình đó đồng ý), khi đó nếu UBND xã không tiến hành xác định ranh giới của các hộ liền kề với diện tích đất của gia đình chị thì chị có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND xã về vấn đề này.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có các tài liệu liên quan

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với tài sản là đât đai, muốn được cấp giấy chứng nhận đòi hỏi chủ thể sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp lệ, tuy nhiên trường hợp không có đầy đủ giấy tờ liên quan thì giải quyết như thế nào?

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có các tài liệu liên quan

Nghị định 01 cho phép những trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy tờ tay từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 được hợp thức hóa, cấp giấy chứng nhận hay còn gọi là “sổ đỏ”. Trước đây, những trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay đến trước ngày 01/7/2004 mới được cấp giấy chứng nhận.

Nghị định 01 cho phép Sở Tài nguyên & Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận…

Còn theo Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên & Môi trường Hà Nội), quận, huyện là nơi có trách nhiệm kiểm tra, ký cấp sổ đỏ cho những thửa đất mua bán bằng giấy tờ viết tay. Theo đó, quận, huyện phải xác minh tình trạng của những thửa đất trên sau đó gửi cho văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai chỉ có trách nhiệm in thông tin trên phôi sổ đỏ và gửi lại cho quận, huyện ký cấp cho người dân. Điều kiện để cấp sổ đỏ là nhà, đất đó hiện sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại; đảm bảo yêu cầu về công khai, minh bạch, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ để xin cấp sổ đỏ bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ chứng minh việc quản lý sử dụng ổn định mảnh đất. Cụ thể:

+ Giấy chứng minh việc mua bán, giấy tuyên bố của Tòa đã có hiệu lực pháp luật về “xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất”;

+ Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

Chủ nhà hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ:

Nếu nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, thì chủ nhà được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Chủ nhà được cấp giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất ở.

Nếu nhà ở xây dựng trên đất không được quy hoạch là đất ở thì chủ nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Chủ nhà phải thực hiện lệnh giải toả nhà và lệnh thu hồi đất của nhà nước.

Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây nhà không có giấy tờ hợp lệ nhưng nhà ở, đất ở hiện phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Nếu chủ nhà xây dựng nhà có giấy phép trên đất phù hợp với quy hoạch đất ở nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của phần nhà đó. Chủ nhà phải nộp tiền sử dụng đất ở.

Mọi trường hợp có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ được xem xét khi đã giải quyết xong tranh chấp theo luật pháp.

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Kèm với điều kiện là nhà, đất đó hiện sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp, khiếu nại.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Chênh lệch diện tích đất trên sổ đỏ và trên giấy tờ mua bán xử lý thế nào ?

4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở hay đất vườn?

Thưa luật sư, xin hỏi thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ở và đất vườn liền thổ thực hiện như thế nào ? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Vì bạn không cung cấp rõ thông tin gia đình bạn có giấy tờ về thửa đất đó năm 1992 hay không? về nguồn gốc đất là đất ở hay đất vườn?

Vấn đề xác định loại đất căn cứ theo quy định tại Điều 11 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Khoản 4 Điều 11 được hướng dẫn tại Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định như sau:

“Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

4. Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

5. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Trường hợp gia đình bạn có giấy tờ liên quan đến đất thì căn cứ theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

... ".

Nếu đất nhà bạn đang sử dụng có một trong các giấy tờ trên, gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào các giấy tờ đất trên.

Trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ đất thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Nếu không có giấy tờ đất để xác định loại đất thì sẽ xác định theo Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai năm 2013 nhưng phải nộp tiền sử dụng đất. Bạn đối chiếu các quy định trên để xem xét trường hợp của mình.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan đến sổ hộ khẩu không?

Luật sư tư vấn:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định của Luật cư trú 2006 thì nơi thường trú là nơi công dân sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú

Điều 24 Luật Cư trú 2006 quy định: "Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân"

Ngoài ra,quy định thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

"1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

a) Cá nhân trong nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….";[…]’’

Như vậy, căn cứ theo những quy định trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu là 2 loại giấy tờ độc lập với nhau, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2013 . Việc bạn chung hộ khẩu với bố mẹ bạn nhưng có đất ở trong miền Nam không ảnh hưởng đến việc đứng tên đất của bạn, bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần có chữ ký của bố mẹ bạn.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?

6. Hạn mức đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thừa Thiên Huế

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này, hạn mức sử dụng đất ở tại tỉnh Thừa Thiên Huế được quy định tại Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

1. Các phường thuộc thành phố Huế: 200 m2 ;

2. Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 300 m2;

3. Các xã đồng bằng: 400 m2

4. Các xã trung du, miền núi: 500 m2 .

Và đối với đất được cấp từ năm 1987 đến năm 1991 của gia đình bạn thì Điều 6 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND tỉnh Thừa thiên Huế quy định hạn mức công nhận đất ở đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở như sau:

Điều 6. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vườn, ao gắn liền với nhà ở đối với trường hợp thửa được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 13 của Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 30/6/2014 của UBND tỉnh thì được cấp Giấy chứng nhận trên toàn bộ diện tích đang sử dụng, trong đó diện tích đất ở được xác định như sau:

1. Trường hợp trong giấy tờ về quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

2. Trường hợp trong giấy tờ về quyền sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình, được xác định như sau:

a) Hộ gia đình có từ một đến bốn nhân khẩu: bằng một lần hạn mức đất ở quy định tại Điều 3 của Quy định này;

b) Hộ có từ năm nhân khẩu trở lên: thì ngoài một lần hạn mức đất ở nêu trên, cứ mỗi nhân khẩu tăng thêm được tính thêm 0,25 lần hạn mức đất ở quy định tại Điều 3 của Quy định này; nhưng tổng diện tích đất ở được công nhận không quá năm lần hạn mức quy định tại Điều 3 của Quy định này.

c) Số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình nói tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này phải là người có tên trong sổ hộ khẩu đến trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành và được chính quyền cấp xã xác nhận. Trường hợp có tên trong sổ hộ khẩu, nhưng cắt chuyển đi nơi khác (đi học, nghĩa vụ quân sự…) có xác nhận thì được tính nhân khẩu để hưởng hạn mức đất ở; trường hợp cắt chuyển do lập gia đình hoặc chuyển ở ổn định nơi khác thì không được tính để công nhận hạn mức đất ở; trường hợp trong cùng thửa đất có nhiều thế hệ cùng chung sống (đã tách hộ khẩu) thì số lượng nhân khẩu được tính trên cơ sở những người có tên trong các sổ hộ khẩu tại thửa đất đó.

Như vậy, dựa vào những quy định tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND, bạn sẽ xác định được hạn mức đất cụ thể tại địa phương bạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.0159 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?