Những vi phạm phổ biến trong việc giải quyết vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà theo Hướng dẫn của Viện Kiểm sát

1. Mở đầu vấn đề 

Quá trình kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà, Viện kiểm sát các cấp đã phát hiện một số vi phạm phổ biến của Tòa án và đã thực hiện quyền kiến nghị, kháng nghị theo quy định của Hướng dẫn 32/HD-VKSTC về một số nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, đó là những vi phạm sau:

2. Xác định không đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp đòi nhà” giữa nguyên đơn là cụ Trần Văn H với bị đơn là ông Lê Văn V.

Cụ H trình bày nhà đất tại số 39 đường Y, phường HL, thành phố H là của vợ chồng cố Trần Văn D, cố Lê Thị S. Hai cố có 07 người con trong đó có cụ H và cụ T. Sau khi vợ chồng cố D, cố S chết, cụ T là người đại diện các đồng thừa kế của vợ chồng cố D, cố S đã đăng ký, kê khai nhà đất trên và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở. Sau đó, cụ T cho cụ H được quyền thừa kế nhà đất trên và cụ H đã được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất. Cụ T nhận ông V là con nuôi và cho nhập khẩu vào căn nhà trên để tạo điều kiện cho con ông V đi học nhưng ông V đã phá khóa cửa nhà và đưa vợ con vào ở nhà số 39 đường Y; do đó, cụ H khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông V trả lại nhà đất số 39 đường Y cho cụ.

Ông V cho rằng cụ H và cụ T đã ký “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản” tại Phòng công chứng với nội dung: Vợ chồng cố D, cố S có để lại di sản là nhà đất số 39 đường Y cho 02 người con là cụ H, cụ T, không còn người thừa kế nào khác. Cụ T đồng ý tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản thừa kế của mình cho cụ H. Cụ H được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với nhà đất số 39 đường Y là không đúng pháp luật. Do đó, ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của cụ H.

Xét thấy, “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản” được Phòng công chứng thành phố H chứng nhận tháng 8/2013, không có đầy đủ những người thừa kế theo pháp luật của cố D, cố S. Theo quy định tại Điều 632, Điều 676 BLDS năm 2005 thì 7 người con của cố D, cố S đều có quyền hưởng di sản nhà đất số 39 của vợ chồng cố D theo pháp luật. Văn bản thỏa thuận trên chỉ có giá trị đối với phần di sản mà cụ H và cụ T được hưởng theo pháp luật. Căn cứ Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản này Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận cho cụ H vào tháng 10/2013 khi chưa có ý kiến của những người thừa kế khác của cố D, cố S là chưa đủ căn cứ. Tòa án các cấp cho rằng cụ H được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để xác định cụ H là chủ sở hữu hợp pháp nhà đất tranh chấp để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã không đưa 05 người con còn lại của cố D và cố S tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và quyền được hưởng di sản của 05 người này không được đảm bảo.

Vụ án này đã được kháng nghị và xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án án sơ thẩm, giao cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định của pháp luật.

3. Đánh giá chứng cứ không khách quan, toàn diện

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị X (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà X là chị Trần Thị Tr, chị Trần Thị Tú Qu) với bị đơn là vợ chồng ông Hoàng Văn D, bà Trần Thị H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh N (Ngân hàng); tài sản tranh chấp là nhà, đất tọa lạc tại số 1/340 đường P đã được cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở mang tên ông Huỳnh Văn N, bà X năm 2002.

Năm 1995, vợ chồng ông N và bà X cho vợ chồng ông D và bà H mượn căn nhà trên. Năm 2010, bà X nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng làm bờ kè có cho bà H, ông D số tiền 174.967.760 đồng để sửa chữa nhà. Từ tháng 02/2013 đến nay, ông D, bà H không ở nhà đất trên mà cho người khác thuê căn nhà để bán giải khát (vợ, con ông D đang định cư tại Mỹ). Bà X ký Hợp đồng thế chấp tài sản là nhà đất trên để bảo lãnh cho bà H, ông D vay Ngân hàng số tiền là 1.000.000.000 đồng. Do ông D, bà H không trả tiền cho Ngân hàng nên chị Qu (con của bà X) đã trả thay số tiền là 618.250.000 đồng. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn trả lại nhà đất trên và trả nợ cho Ngân hàng, nếu không còn khả năng trả nợ cho Ngân hàng thì nguyên đơn đồng ý dùng chính tài sản là nhà đất trên để cho Ngân hàng phát mại tài sản.

Bị đơn có đơn phản tố, cho rằng: Năm 1995, nguyên đơn đã cho đứt bị đơn nhà đất trên; bị đơn ở tại căn nhà này cho đến nay và nộp tiền xây dựng bờ kè cho Nhà nước là 17.000.000 đồng. Quá trình sử dụng bị đơn có làm mới nhà phía sau, sửa chữa toàn bộ căn nhà phía trước vào năm 2001, việc bà X được cấp GCNQSD đất bị đơn không biết và yêu cầu Tòa án công nhận nhà đất tranh chấp trên cho ông, bà. Ông, bà thừa nhận bà X có ký Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo lãnh cho ông, bà vay 1.000.000.000 đồng tại Ngân hàng.

Ngân hàng xác nhận bị đơn ông D có vay tiền của Ngân hàng; thế chấp nhà, đất và trả được một phần tiền vay như nguyên đơn và bị đơn trình bày. Nay Ngân hàng có yêu cầu độc lập yêu cầu ông D, bà H phải thanh toán cho Ngân hàng số tiền 731.929.615 đồng (bao gồm cả nợ gốc và lãi), nếu không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thì Ngân hàng yêu cầu được phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng buộc ông D và bà H trả lại căn nhà và đất cho nguyên đơn; buộc bị đơn trả cho Ngân hàng số tiền còn nợ 731.929.615 đồng. Ông D có đơn kháng cáo.

Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn; chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng: Công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho bị đơn, bị đơn hoàn trả cho người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn giá trị quyền sử dụng đất số tiền là 315.540.000 đồng; bị đơn phải trả tiền nợ cho Ngân hàng.

Viện trưởng VKSNDTC đã kháng nghị giám đốc thẩm đề nghị Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại với lý do: Tòa án cấp phúc thẩm đánh giá chứng cứ chưa khách quan, toàn diện và không căn cứ vào thực tiễn bởi vợ và các con của bị đơn đã định cư ở Mỹ, bản thân ông D cũng không có nhu cầu ở nhà đất trên và hiện đã cho người khác thuê. Tòa án chỉ căn cứ vào việc bị đơn đăng ký hộ khẩu thường trú tại nhà đất trên để công nhận quyền sở hữu nhà đất cho bị đơn và buộc bị đơn thanh toán cho nguyên đơn bằng giá trị là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn. Kháng nghị của Viện trưởng VKSNDTC đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao chấp nhận.

4. Áp dụng pháp luật không đúng

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà” giữa nguyên đơn là cụ Nguyễn Văn A với bị đơn là ông Nguyễn Văn K.

Căn nhà số 161/137B thành phố H hiện đang tranh chấp do cố Nguyễn Văn Tr (chết năm 1965) mua của cụ Lê Văn Th. Cố Tr có ba người con là cụ A, cụ Nguyễn Văn B và cụ Nguyễn Thị C; Sau khi cố Tr chết, ba người con của cố Tr ký văn bản cho cụ A được quyền sở hữu đối với căn nhà này. Ông K (con cụ A) đã ở và được cấp GCNQSD đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất trên. Cụ A khởi kiện yêu cầu ông K trả lại nhà cho cụ.

Quá trình giải quyết, Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu nguyên đơn cung cấp địa chỉ cư trú của bà Đ (là con của cụ B) đang sinh sống tại nước Mỹ nhưng nguyên đơn không cung cấp được. Vì vậy, ngày 23/5/2016, Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Cụ A có đơn kháng cáo.

Tòa án cấp phúc thẩm quyết định giữ nguyên quyết định đình chỉ giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm quyết định đình chỉ giải quyết vụ án là không đúng nội dung của Án lệ số 06/2016/AL của Chánh án TAND tối cao. Án lệ xác định “Trong vụ án tranh chấp thừa kế có người thuộc diện thừa kế ở nước ngoài, nếu Tòa án đã thực hiện ủy thác tư pháp, thu thập chứng cứ theo đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn không xác định được địa chỉ của những người đó thì Tòa án vẫn giải quyết yêu cầu của nguyên đơn; nếu xác định được di sản thừa kế, diện hàng thừa kế và người để lại di sản thừa kế không có di chúc thì giải quyết việc chia thừa kế cho nguyên đơn theo quy định của pháp luật; phần tài sản thừa kế của những người vắng mặt, không xác định được địa chỉ sẽ tạm giao cho những người sống trong nước quản lý để sau này giao lại cho những thừa kế vắng mặt”. Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn khoản 1, 3 Điều 192 BLTTDS “...đối với vụ án tranh chấp về thừa kế tài sản có người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thuộc diện thừa kế mà nguyên đơn không cung cấp được địa chỉ và Tòa án đã tiến hành các biện pháp để thu thập, xác minh địa chỉ theo đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn không xác định được địa chỉ của người đó thì Tòa án vẫn giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật,,.

Vụ án đã được kháng nghị và xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm giao Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định.

5. Không tính công sức duy trì, tôn tạo nhà và quyền tự định đoạt của đương sự

Ví dụ: Vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc H và bị đơn là bà Nguyễn Ngọc Q:

Ông H và bà Q là hai chị em ruột. Ông H được cha mẹ tặng cho căn nhà tranh chấp mà gia đình bà Q đang quản lý, sử dụng (việc tặng cho được lập thành văn bản, có công chứng và ông H đã được cấp GCNQSH nhà). Quá trình sử dụng, do căn nhà xuống cấp nên con trai bà Q là anh N đã sửa chữa lại căn nhà của ông H. Ông H yêu cầu bà Q trả lại nguyên trạng căn nhà và không nhất trí trả số tiền sửa chữa, cải tạo nhà cho anh N; sau đó đã đồng ý thanh toán một phần tiền sửa chữa là 180.000.000 đồng. Bà Q cho rằng căn nhà tranh chấp là tài sản của bố mẹ bà và ông H nên bà cũng phải được hưởng một phần tài sản và không nhất trí yêu cầu của ông H. Nếu phải trả thì yêu cầu được thanh toán số tiền công sức trông coi và sửa chữa, cải tạo nhà là 420.000.000 đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm căn cứ vào hợp đồng tặng cho tài sản của bố mẹ ông H cho ông H xác định căn nhà tranh chấp thuộc quyền sở hữu của ông H nên đã buộc bà Q phải trả lại nhà cho ông H. Tuy nhiên, Tòa án không buộc ông H phải thanh toán cho bà Q tiền sửa chữa, cải tạo nhà mà cho rằng việc sửa chữa nhà là gia đình bà Q tự ý thực hiện không có sự đồng ý của ông H là không đúng bởi lẽ do thực tế sử dụng căn nhà xuống cấp nên anh N con bà Q đã phải cải tạo, sửa chữa và trong quá trình giải quyết vụ án, ông H đã đồng ý thanh toán một phần tiền sửa chữa nhà cho anh N.

Vụ án đã được kháng nghị và xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm, giao Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định.

(MK LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

Trên đây là nội dung Luật Minh Khuê đã sưu tầm và biên soạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng!

Luật Minh Khuê (Sưu tầm và biên tập).