Phương pháp tính thuế trường hợp cá nhân cho thuê tài sản là gì?

1. Giới thiệu

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì cá nhân cho thuê tài sản là người cá nhân thu nhập từ việc cho thuê các loại tài sản như nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, phương tiện vận tải, máy móc thiết bị mà không kèm theo người vận hành, và các loại tài sản khác mà không đi kèm dịch vụ đi kèm.

Cần lưu ý rằng, hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú không được tính vào hoạt động cho thuê tài sản. Điều này áp dụng cho việc cung cấp các loại dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho du khách, cung cấp dịch vụ lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và các nhóm tương tự, cũng như cung cấp dịch vụ lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống hoặc giải trí. Trong trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu các tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, mặt nước và tài sản khác, việc nộp thuế sẽ được thực hiện bởi từng cá nhân theo quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của mỗi người.

Luật thuế áp dụng cho cá nhân cho thuê tài sản chủ yếu là Luật Quản lý thuế của Việt Nam. Luật này quy định các điều kiện, quy trình, và nghĩa vụ thuế đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản. Ngoài ra, các thông tư, quyết định và hướng dẫn của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cũng có thể áp dụng cụ thể trong việc quản lý và thu thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân. Đặc biệt, các quy định về thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và các quy định về nộp thuế, khai thuế cũng được áp dụng vào hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân.

2. Các phương pháp tính thuế

Trong trường hợp 1, khi cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp, việc khai thuế thu nhập cá nhân được thực hiện theo hướng dẫn sau đây:

+ Cá nhân có thể khai thuế theo từng kỳ thanh toán phát sinh (được xác định bắt đầu từ thời điểm bắt đầu thuê của mỗi kỳ thanh toán) hoặc khai thuế hàng năm theo lịch dương.

+ Nếu có nhiều hợp đồng thuê tài sản tại cùng một cơ quan thuế, cá nhân có thể chọn khai thuế cho từng hợp đồng hoặc tổng hợp các hợp đồng trên một tờ khai.

+ Trong trường hợp cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu doanh thu từ cho thuê không vượt quá 100 triệu đồng/năm, cá nhân sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

+ Nếu bên thuê thanh toán trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định việc nộp thuế. Nếu bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm, cá nhân cho thuê tài sản sẽ nộp toàn bộ thuế một lần cho toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp sẽ là tổng số thuế của từng năm dương lịch.

+ Trong trường hợp có sự thay đổi về hợp đồng thuê tài sản, dẫn đến thay đổi doanh thu, kỳ thanh toán hoặc thời hạn thuê, cá nhân cần điều chỉnh và bổ sung thông tin theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Trong trường hợp 2, nếu tổ chức là bên thuê tài sản và đã thỏa thuận trở thành người nộp thuế, tổ chức này sẽ phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân cho thuê tài sản. Tuy nhiên, điều này không áp dụng nếu bên thuê là cá nhân.

Trong trường hợp 3, nếu cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho một cá nhân khác thực hiện việc khai thuế và nộp thuế thay mình, cá nhân này sẽ tiến hành các thủ tục tương ứng tại cơ quan thuế theo phạm vi ủy quyền và theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 cùng Thông tư 40/2021/TT-BTC.

3. Trường hợp được miễn thuế

Dựa theo quy định của Khoản 1, Điều 9 trong Thông tư 40/2021/TT-BTC, được điều chỉnh bởi khoản 3, Điều 1 của Thông tư 100/2021/TT-BTC về việc nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân cho thuê tài sản, quy định như sau: Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu doanh thu từ việc cho thuê tài sản không vượt quá 100 triệu đồng/năm, sẽ không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trong trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm, mức doanh thu để xác định việc cá nhân phải nộp thuế hoặc không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ngoài ra, dựa trên Công văn 2130/CTBDU-TTHT năm 2024 hướng dẫn việc nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản, Cục Thuế đã trả lời nguyên tắc như sau: Trong trường hợp cho thuê tài sản là xe ô tô 7 chỗ và thời gian cho thuê không đầy một năm, nếu doanh thu từ việc cho thuê không vượt quá 100 triệu đồng/năm, thì không phải nộp thuế GTGT và cũng không phải nộp thuế TNCN theo quy định tại Khoản 3 của Điều 1 trong Thông tư số 100/2021/TT-BTC, sửa đổi điểm c của Khoản 1 trong Thông tư số 40/2021/TT-BTC. Trong trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định tại Khoản 3 của Điều 1 trong Thông tư số 100/2021/TT-BTC, thì cũng không cần phải nộp tờ khai Mẫu số 01/TTS theo quy định trong Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

Vậy, cá nhân cho thuê tài sản chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm mà có doanh thu từ việc này không vượt quá 100 triệu đồng/năm sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và cũng không phải nộp hồ sơ khai thuế.

4. Hướng dẫn khai thuế

Dựa trên tiểu mục 112, Mục II của Thủ tục hành chính được ban hành kèm theo Quyết định 1462/QĐ-BTC năm 2022, việc hướng dẫn khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp được thực hiện như sau:

+ Bước 1: Cá nhân sở hữu tài sản cho thuê chuẩn bị hồ sơ khai thuế theo từng kỳ thanh toán hoặc theo năm. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Cuối tháng đầu tiên của năm dương lịch hoặc năm tài chính nếu cá nhân chọn khai thuế hàng năm; hoặc trước ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của mỗi kỳ thanh toán nếu cá nhân khai thuế theo từng kỳ thanh toán. Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (ngoại trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân đang cư trú. Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

+ Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ từ người nộp thuế: Nếu hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc qua dịch vụ bưu chính: cơ quan thuế tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo quy định. Trong trường hợp hồ sơ được nộp qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, và xử lý hồ sơ (cũng như trả kết quả nếu có) được thực hiện thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.

- Về phương thức thực hiện: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan thuế; Gửi qua dịch vụ bưu chính; Gửi hồ sơ điện tử đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử (qua Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế hoặc Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ T-VAN).

- Dựa theo quy định tại Khoản 2, Điều 14 của Thông tư 40/2021/TT-BTC, việc nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp được thực hiện như sau: Theo quy định của khoản 1 Điều 45 của Luật Quản lý thuế, việc nộp hồ sơ khai thuế cho cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp sẽ được thực hiện tại cơ quan thuế theo các quy định cụ thể sau: Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp tại nơi cá nhân cư trú. Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp tại nơi có bất động sản cho thuê.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà theo quy định mới. Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!