1. Quy định chung về thẩm quyền của Tòa án trong tranh chấp đất đai

Kể từ sau khi Luật đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua, có thể nói thẩm quyển của Tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đất đài đã mở rộng tối đa.

Tại Điểu 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyển giải quyết tránh chấp đất đai như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì dữ Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai thèo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải qụyết tranh chấp tại ủy ban nhân dần cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tô tụng dân sự;

3. Trưởng hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại úý ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch úy ban nhăn dân cấp tỉnh hoặc khối kiện tại Tòạ án nhận dận theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh, chấp là tổ chức, cợ sở tôn giáo, người Việt Nạm định cự ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn. đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trường Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bện tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Từ quy định nói trên có thể thấy, theo Luật đạt đai năm 2013 thì các trường hợp sau đây mà có tranh chấp sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

2. Tranh chấp, đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tranh chấp, đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì thuộc thẩm quyền của Tòa án:

Các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đạt ổn định mà có một trọng các ỊoạỊ giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải, nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong SỔ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sẩn gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Uy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ỏ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đồ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ồ và tài sản khác gắn liền với đất và khỗng phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhăn được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nha ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đinh, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

3. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất:

Cần lưu ý là khi giải quyết loại tranh chấp mà các bên xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tò quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì Tòa án cần phải xem xét, đánh giá bản chất của sự việc. Do đó, không phải ai đứng tên trong các giấy tờ đó đều công nhận quyền sử dụng đất cho họ, mà Tòa ản phải xem xét trong từng trường hợp cụ thể, tùy theo tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp để giải quyết cho chính xác. Ví dụ, nếu một bên đã đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc trong sổ địa chính, nay một bên tranh chấp cho đất đó là của mình hoặc là di sản thừa kế thì phải xem xét, người đứng tên trong sổ sách nói trên có phải thuộc trường hợp đứng tên hợp pháp hay không? Tòa án chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 khi chính họ là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

4. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ?

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trọng các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai đó là:

- Có thể yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết,

- Có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật vê tố tụng dân sự.

Như vậy, đối với trưòng hợp người sử dụng đất mới chỉ đứng tên trong sổ mục kê, sổ dã ngoại, mới ghi số thửa trong bản đồ, v.v. thậm chí không có bất kỳ loại giấy tờ gì, nếu có tranh chấp và đã được ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì các đương sự có thể lựa chọn việc khởi kiện ngay ra Tòa án để yêu cầu Tòa dân sự giải quyết. Trường hợp đương sự không muốn khỏi kiện ra Tòa án thì có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Đối với các đương sự cũng như các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cần phải quán triệt quy định tại Điều 202 và Điệu 203 là việc hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã là một yêu cầu bắt buộc. Chỉ khi hòa giải không thành hoặc không hòa giải được thì đương sự mối được khởi kiện ra Tòa án hoặc mối được yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Từ phân tích nói trên có thể nhận thấy, Tòa dân sự có thẩm quyền giải quyết tất cả các tranh chấp đất đai đã có giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và cả đất tranh chấp không có các loại giấy tờ nêu trên.

Đối với ủy ban nhân dân, nếu đương sự gửi đơn đến ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyển thì ủy ban nhân dân chỉ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đôì với những trường hợp đất đang có tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Đối với loại việc này do Luật quy định đương sự có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai, đó là nộp đơn yều cầu giải quyết tranh chấp tậi ủy ban nhân dân hoặc khồi kiện tại Tòa án. Do đó, để tránh việc đương sự gửi đơn đến cả hai cơ quan yêu cầu giải quyết, và hai cơ quan cùng thụ lý giải quyết một vụ việc, nên khi Tòa án có thẩm quyền nhận được đơn khỏi kiện của đương sự yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, thì Tòa án phải hỏi rõ đương sự có gửi đơn yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đó hay không? Trường hợp đương sự đã gửi đơn đến hái nơi thì Tồa án phải yêu cầu người khỏi kiện làm văn bản lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết; Trường hợp người khỏi kiện không làm được văn bản, ví dụ như không biết chữ... thì Tòa án phải lập biên bản ghi rỗ về việc ngưòi khỏi kiện lựa chọn cơ quan nào giải quyết. Trong trưòng hợp người khởi kiện lựa chọn Tòa án giải quyết thì Tòa án thụ lý giải quyết theo thủ tục chung, đồng thời có văn bản thông báo cho ủy ban nhân dân có thẩm quyền đã nhận đơn của đương sự biết là Tòa án đã thụ lý giải quyết theo sự lựa chọn của đương sự và yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyển chuyển toàn bộ tài liệu, hồ sơ giải quyết đơn (nếu có) cho Tòa án; trong trường hợp người khởi kiện lựa chọn ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết và vụ việc chưa thụ lý thì Tòa án căn cứ vào điểm đ khoản 1, khoản 2 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành trả lại đơn khỏi kiện và tài liệu chứng cứ kèm thẹo cho người khởi kiện. Tòa án phải có văn bản ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện, đồng thòi gửi cho Viện kiểm sát cùng cấp; nếu Tòa án đã thụ lý thì căn cứ Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự hiện hành để đình chỉ giải quyết đơn khởi kiện.

5. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các cấp của Uy ban nhân dân:

Đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý vối quyết định giải quyết, các đương sự có quyền khiếu nại đến chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết hoặc khỏi kiện tại Tòa án hành chính vể quyết định giải quyết của ủy ban nhân dân cấp huyện.

>> Xem thêm:  Năm 2021, xây nhà lấn, chiếm đất công có bị phạt không ?

Trường hợp một bên tranh chấp là tổ chữc, cơ số tôn giáo, ngưồi Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết; nếu không đồng ý vói quyết định giải quyết của chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại tới Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án hành chính về quyết định giải quyết của ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trong mọi trường hợp, nếu ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã nhận đơn và giải quyết tranh chấp thì chủ tịch ủy ban nhân dân phải ra quyết định giải quyết tranh chấp chứ không được ra các văn bản dưới dạng công văn, thông báo... để giải quyết tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa dân sự theo Lụật đất đai năm 2013 được mở rộng tới múc, theo tác giả đã có phần vượt quá giói hạn của Tòa án. Đây là điểm sẽ rất khó khăn, phức tạp khi Tòa dân sự giải quyết loại tranh chấp này. Bởi lẽ, trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước giao cho Chính phủ, ủy ban nhân dân chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai. Điều đó được thể hiện tại Điểu 23 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, qũyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.

3. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này”.

Từ vai trò quản lý nhà nước về đất đai, nên ủy ban nhân dân có thẩm quyền công nhận “cho ai đó” có quyền sử dụng đất, có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất... (theo quy định tại Điều 59, Điều 66 Luật đất đai năm 2013). Trong khi đó Tòa dân sự không có quyển “ban phát” cho ai về quyền sử dụng đất, không có quyền giao cho ai quyền sử dụng đất, nếu như họ vốn chưa có quyền sử dụng đất đó

Một tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồrig dân cư... đã có quyền sử dụng đất hợp pháp do được Nhà nước giao, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được cho thuê, V.V.. Việc Nhà nước công nhân quyền sử dụng đất cho cẵc chủ thể đó được thể hiện trên sổ sách, trên các giấy tờ mà về mặt pháp lý, các sổ sách, các giấy tờ đó được Nhà nước công nhận, nó có giá trị pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của ngưòi có tên trong sổ sách, của người đứng tên trên các giấy tò đó, họ có quyền sử dụng đất hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận. Do đó, khi có tranh chấp Tòa dân sự chỉ có quyền xác định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nói cách khác, Tòa dân sự chỉ có quyền xác định, cố quyền công nhận cho ai đó, cho một tổ chức nầo đó vốn đang có quyển sử dụng đất hợp pháp và đang bị người khác xâm phạm, Tòa án sẽ buộc đương sự có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi xâm phạm, khôi phục lại cho chủ thể các quyền, lợi ích hợp pháp với chủ thể đó đã có chứ Tòa dân sự không tạo ra, không ban phát cho bất kỳ chủ thể nào một lợi ích, một quyền mà Nhà nước chưa hề thừa nhận cho họ.

Do đó, nếu một người dân tiến hành khai hoang hay san lấp, lấn biển và sử dụng đất đó, nên thửa đất này khồng có bất kỳ giấy tờ gì, nếu như theo qúy định của Luật đất đai năm 2003 thì khi có tranh chấp chỉ có ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Trên cơ sỗ các quy định của pháp luật về đất đai, trên cơ sở quy hoạch, trến cơ sở chính sách của Nhà nước đối với chủ thể khai hoang đó. Ví dụ họ là gia đình chính sách đang không có đất sản xuất... để công nhận cho người dân khai hoang, lấn biển này có quyền sử dụng đất hợp pháp hay thu hồi đất đó. Việc làm đó của ủy ban nhân dân là thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai.

Trong khi đó Tòa dân sự không có quyền này, nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì Tòa dân sự lại có thẩm quyền giải quyết cả loại việc tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai. Do đó, khi gặp các trường hợp này Tòa dân sự khi giải quyết bắt buộc phải hỏi ý kiến của ủy ban nhân dân có thẩm quyển, nếu ủy ban nhân dân có ý kiến công nhận cho chủ thể đã khai hoang, lấn biển... được quyển sử dụng phần đất đó thì Tòa án mới có thể công nhận cho chủ thể đó (vì Tòa dân sự không có quyền ban phát cho bất kỳ chủ thể nào một lợi ích mà họ chưa được Nhà nước công nhận).

Tuy nhiên, do Luật đã giao cho Tòa án giải quyết tranh chấp cả loại việc này; do đó, để việc giải quyết tranh chấp được hợp lý, công bằng thì Tòa án phải rất lắng nghe ý kiến của ủy ban nhân dần; nếu thấy ý kiến của ủy ban nhân dân không hợp tình, hợp lý, ví dụ người khai hoang, lấn biển thuộc gia đình thương binh, liệt sỹ, hộ nghèo, đang không có đất sản xuất, nơi họ khai hoang, lấn biển không thuộc khu quy hoạch mà Nhà nước cấm khai hoang, lấn biển, nhưng ủy ban lại có ý kiến không công nhân cho đốì tượng này mà muốn công nhận cho đối tượng khác được sử dụng đất, mà đối tượng này đã có nhiều đất sản xuất... còn người khai hoang, lấn biển chỉ được trả công sức, trong trường hợp này, Tòa án không phụ thuộc vào ý kiến đó của ủy ban nhân dân. Nhưng để việc giải quyết của Tòa án được thận trọng, đúng đắn, có cơ sở chắc chắn thì Tòa án nên hỏi ý kiến của cấp chính quyền cao hơn trước khi quyết định.

>> Xem thêm:  Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Khái niệm cụ thể về hòa giả tranh chấp đất đai?

Trả lời:

Hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, gồm hòa giải tự nguyện (Nhà nước khuyến khích) và hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Câu hỏi: Khái niệm chứng cứ trong vụ việc dân sự?

Trả lời:

Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp

Câu hỏi: Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án về tranh chấp đất đai?

Trả lời:

Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.