Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn

Ông A, cho ông B mượn đất sản xuất nông nghiệp từ tháng 12/2012, đến tháng 12/2015. Ủy ban nhân dân Huyện thu hồi GPMB để xây dựng trụ sở. Khi tiến hành trích đo thực trạng thì ông B đang sản xuất trên diện tích đất mượn ông A. Nên ghi tên ông B trong danh sách được đền bù GPMB. Khi niêm yết công khai theo quy trình, thu hồi đất ông A có đến UBND xã khiếu nại. Qua kiểm tra hồ sơ đia chính thì ông A có đăng ký quyền sử dụng đất thửa đất nói trên và có tên trong hồ sơ địa chính, sổ mục kê và trong sổ thu thuế của HTX từ năm 2002. Ông B không có một loại giấy tờ nào chứng minh về diện tích đất đó. Căn cứ vào hồ sơ địa chính và kết quả xác minh các cá nhân liên quan, UBND xã đã lập hồ sơ đền bù GPMB cho ông A. Vậy đúng hay sai. Ông B kiện UBND xã về hành vi hành chính ghi danh ông A là thiếu cơ sở pháp lý, trái pháp luật. Vậy đúng hay sai ? ( Ông A và ông B là anh em ruột, ông B là cán bộ về hưu, không có ai trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hồ sơ địa chính được lập từ năm 2002).

- Câu trả lời thứ nhất: UBND xã lập hồ sơ đền bù giải phóng mặt bằng cho ông A là đúng theo quy định của Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. [..]" 

Như vậy, trường hợp này ông A có Giấy chứng nhận sử dụng đất, có tên trong sổ địa chính, sổ mục kê và sổ thu thuế nên ông A là người chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Việc ông B sử dụng mảnh đất này là mang tính chất mượn của ông A chứ không phải mua đất của ông A. 

- Câu trả lời 2: Hành vi khiếu nại của ông B lên UBND không có cơ sở pháp lý. Do đó, bên UBND xã vấn sẽ trả lời ông B về việc ông B không đủ giấy tò, chứng minh mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của mình. 

>> Xem thêm:  Giám định tỷ lệ thương tật khi bị tai nạn giao thông ? Bồi thường thiệt hại khi bị tai nạn

Kính chào Luật sư, Tôi muốn hỏi một dự án xây dựng có quyền sử dụng đất trong 50 năm thì các căn hộ trong dự án *có được phép cấp sổ hồng sở hữu lâu dài không*? Lâu dài thông thường sẽ là bao nhiêu năm? Giả sử sau 50 năm, miếng đất đó không thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư nữa và nếu lúc đó nhà nước có quyết định thu hồi đất thì cư dân khi đó đã có sổ hồng sở hữu lâu dài thì sẽ được giải quyết ntn? Trân trọng cảm ơn

 Trong Luật Nhà ở hiện hành không quy định thời hạn cụ thể sở hữu nhà chung cư. Do đó, bạn có thể tham khảo quy định sau:

Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

>> Xem thêm:  Hành vi hủy hoại tài sản của người khác thì cấu thành tội gì ?

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai". 

Ông ngoại nhà tôi bị thu hồi đất 245m2 ,nguồn gốc đất của ông có từ nam1979 đến nhưng chửa có sổ đỏ và nhà đất đền bù với số tiên là 18.000.000đ ở cạnh họ bán được hơn một tí đồng, thế mà nhà nuoc đền bù như vậy có thỏa đáng không ? Ông ngoại tôi ở Thành phố Điện Biên.

Thứ nhất, vấn đề bán đất ở đây là sự chuyể nhượng giữa hai bên,hai bên có quyền tự do thỏa thuận giá cả.

Thứ hai: phía bên gia đình ông ngoại bạn là được đền bù, nên mức đền phụ thuộc vào giá đền bù được áp dụng theo quyết định số 36/2014/QĐ-UBND của tỉnh Điện Biên. Ông ngoại bạn đã sử dụng đất từ năm 1979 nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định tại điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013 thì có thể xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất để được đền bù trên số diện tích 245m2. 

Luật sư cho em hỏi 1 tình huống như sau ạ. Gia đình ông A có 500m2 đất nông nghiệp năm 1990. tới năm 1998, ông có viết giao kèo bán cho ông B 300m2 nhưng chưa làm thủ tục sang nhương, sau đó ông A chuyển xuống Tp Hải Phòng sinh sống cùng con trai. Đến năm 2008, tỉnh nhà thu hồi đất, nhà ông B làm lại giấy tờ mua bán đất, và nhập luôn 200m2 đất còn lại của ông A vào diện tích đất nhà mình, và giả mạo chữ ký ông A. sau đó gia đình ông B đc 1 khoản là 2 tỷ đồng do việc làm đó. Bây giờ ông A phải làm gì để đòi lại lợi ích ạ ?

Trường hợp này, ông A có quyền khởi kiện ông B ra tòa án. Việc giả mạo chữ ký ông A để nhập luôn 200m2 đất của ông A là hành vi trái quy định của pháp luật. Đồng thời ngoài đơn khởi kiện thì ông A cần phải cung cấp chứng cứ chứng minh 200m2 đất đó là đất của mình để nhà nước làm cơ sở đền bù đất cho nhà ông A. 

Chào luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn về việc bồi thường đất 5% khi nhà nước thu hồi đất. Năm 2002, tôi kí hợp đồng giao khoán đất cá lúa với UBND xã. Tổng diện tích là 10.000m2, trong đó 3000m2 đất nông nghiệp, và còn lại là 7000 đất 5%. Năm 2016, nhà nước tiến hành thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp. Các khoản đền bù về đất NN và xây dựng cơ sở hạ tầng, cây cối đều thỏa đáng, chỉ trừ việc bồi thường chi phí đất 5% còn lại. Chi phí đầu tư đất 5% còn lại không được tính theo các mức chi phí, mà tính theo giá đất là 75.000/m2, và lại không được bồi thường tổng diện tích còn lại là 7000m2, mà chỉ được tính diện tích mặt nước ( diện tích ao nuôi cá do gia đình ngặp ao, cải tạo) là 4.428m2, tức là còn thiếu hơn 2.500m2 đất 5% nữa. Vậy cho tôi hỏi cách tính, và mức giá đền bù ở trên có đúng với pháp luật không? và đúng ra tôi được đền bù như thế nào? Tôi rất mong nhận được hồi đáp của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Căn cứ quy định tại điều 76, Luật đất đai năm 2013 như sau: 

" Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

>> Xem thêm:  Gây ra tai nạn giao thông trong năm 2020 thì phải bồi thường những gì ?

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này." 

Như vậy, 5% đất công ích của xã phường không thuộc đối tượng được bồi thường theo quy định của pháp luật. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Trách nhiệm bồi thường khi nhà xe làm mất hành lý của khách hàng ?

>> Xem thêm:  Chủ cửa hàng có phải bồi thường khi khách hàng mất xe khi vào mua hàng ?