Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách?

1. Quy định về đặt cọc và hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa về đặt cọc như sau:

"Đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết và thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Vì vậy, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác". Mục đích của hợp đồng đặt cọc là đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác. Do đó, khi việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng không thành công do một bên từ chối, phạt cọc sẽ được áp dụng. Phạt cọc có thể được thực hiện bằng tài sản đã đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, và phạt cọc được tính bằng một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc. Tất nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận khác về mức phạt cọc, ngoài những quy định đã nêu trong pháp luật.

Để thực hiện việc đặt cọc, các bên phải lập hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, như được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Các chủ thể phải đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được thực hiện; các chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải làm điều này hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không được vi phạm các quy định cấm kỵ của pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội. Hình thức của giao dịch dân sự sẽ phải tuân theo quy định của luật trong trường hợp luật có quy định cụ thể.

2. Công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách?

Các công ty môi giới chỉ được thực hiện các hoạt động môi giới theo quy định của pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ các hoạt động mà các công ty môi giới có thể thực hiện, như được đề cập tại Điều 63, bao gồm:

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các yêu cầu của khách hàng để tham gia vào đàm phán và ký kết hợp đồng.

- Đại diện thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền.

- Cung cấp thông tin và hỗ trợ cho các bên liên quan đối với đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Mục đích của việc đặt cọc, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận đặt cọc phải là bên có quyền liên quan đối với đối tượng trong hợp đồng. Công ty môi giới chỉ đóng vai trò là bên trung gian để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia trong quá trình mua bán bất động sản.

Dựa trên quy định về nội dung hoạt động của công ty môi giới, không có điều khoản nào cho phép công ty môi giới nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Hơn nữa, công ty môi giới không có quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, do đó, họ không thể nhận cọc trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản.

3. Lưu ý khi thực hiện ký hợp đồng đặt cọc thông qua bên môi giới

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, công ty môi giới chỉ có thẩm quyền cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên liên quan, không được thực hiện trực tiếp việc ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Vì vậy, đối với trường hợp của bạn, để đảm bảo số tiền cọc khi chuẩn bị ký hợp đồng mua căn hộ, phương án tốt nhất là yêu cầu công ty môi giới thực hiện việc ký kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, cần lưu ý một số vấn đề sau để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có và đôi khi gây thiệt hại hoặc mất tài sản của bạn:

Trước hết, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần thực hiện việc xác minh tính hợp pháp của bất động sản, bao gồm:

- Đảm bảo rằng bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

- Kiểm tra xem bất động sản có đang trong tình trạng tranh chấp hoặc đã được đảm bảo bởi một giao dịch nào đó như cầm cố, thế chấp hay không.

- Xác định rõ loại đất đang được giao dịch để đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng.

Điều này giúp đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng của bất động sản trước khi bước vào quá trình giao dịch.

Thứ hai, cần phải xác định người sở hữu và người sử dụng của bất động sản, bao gồm việc xác định liệu họ là chủ sở hữu cá nhân hay đồng sở hữu. Điều quan trọng là người sở hữu và người sử dụng bất động sản phải có trách nhiệm dân sự đầy đủ khi tham gia giao dịch.

Tài sản đặt cọc được chuyển giao cho bên nhận cọc để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Bởi vậy, bên nhận cọc phải chịu trách nhiệm bảo quản và duy trì tài sản này, và không được phép sử dụng tài sản mà không có sự thỏa thuận cụ thể từ bên đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Theo quy định này, bên nhận cọc có thể sử dụng tài sản đặt cọc khi có sự thỏa thuận từ bên đặt cọc. Tuy nhiên, việc sử dụng tài sản này có thể có tác động tiêu cực đối với bên đặt cọc, đặc biệt nếu việc sử dụng tài sản gây mất giá trị hoặc giảm giá trị của tài sản. Vì thế, người đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận cọc dừng việc sử dụng tài sản nếu việc này gây nguy cơ mất giá trị hoặc giảm giá trị của tài sản.

Trong thời gian gần đây, việc đặt cọc để giữ chỗ hoặc mua hàng hóa, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đã trở nên phổ biến. Cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường, đã xuất hiện nhiều hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn và hợp đồng "hứa mua, hứa bán" cho các sản phẩm trong tương lai. Những hợp đồng này thường liên quan đến các dự án chưa sẵn sàng để chuyển nhượng, nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn (trong đó thường có điều khoản về hứa mua, hứa bán sản phẩm bất động sản). Trong các hợp đồng giữ chỗ và hứa mua, hứa bán, việc đặt cọc và các khoản phạt có thể có hoặc không. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp người bán nhận tiền đặt cọc sau đó không tiến hành các bước tiếp theo để hoàn tất giao dịch; đặc biệt có những trường hợp dự án không thực sự tồn tại khiến người mua bất động sản phải chịu thiệt hại. Đa số nạn nhân trong những trường hợp này đều bị lừa đặt cọc để mua nhà đất, sau đó người bán áp dụng các chiêu thức để tránh trách nhiệm.

Bài viết liên quan: Hoạt động môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật hiện nay

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về vấn đề: công ty môi giới bất động sản có được thu tiền đặt cọc của khách? Mọi băn khoăn cần hỗ trợ về mặt pháp lý vui lòng liên hệ đến số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!