1. Chuyển nhượng cơ sở kinh doanh

-  Hợp đồng thuê không có điều khoản nào đặc biệt
Người thuê có thể nhượng lại việc thuê không những cho người mua cơ sở kinh doanh mà cả cho người thứ ba.Muốn cho việc chuyển nhượng có giá trị đối với người chủ sở hữu thì các bên đương sự phải thông báo cho người chủ sở hữu biết bằng một giấy tống đạt của nhân viên chấp hành án hoặc là người chủ sở hữu đồng ý việc chuyển nhượng đó bằng một giấy tờ có công chứng hay ít nhât đã đồng ý một  cách rõ ràng 
- Điều khoản hợp đồng cho thuê cấm việc cho thuê lại. Từ khi có luật ngày 24-5-1951 nếu trong hợp đồng cho thuê có điều khoản cấm người thuê không được chuyển nhượng viêc cho  thuê đó cho người mua cơ sở thương mại thì điều khoản đó là vô hiệu và coi như không có trong hợp đồng khi họ rơi vào trưòng hợp vừa nói trên.
- Điều khoản hạn chế. 
Về  nguyên tắc các điểu khoản hạn chế là có giá trị và phải được tôn trọng có thể đó là một điều khoản hạn chế quyền được nhượng lại cho người kế tục kinh doanh hoặc là điều khoản buộc người chủ sở hữu phải cho phép rõ ràng bằng viết hoặc người đó cần được tham gia hợp đồng chuyển nhượng hay buộc  phải làm văn bản  công chứng

 2. Cho thuê lại cơ sở kinh doanh 

Về nguyên tắc cấm cho thuê lại toàn bộ hay một phần trừ phi hợp đồng cho thuê đã có một điều khoản cho phép hoặc một thỏa ước sau cho phép lại được phép người thuê chính vẫn phải thông báo cho người chủ sở hữu biết ý  định của mình muốn cho thuê lại bằng cách gửi thư bảo đảm có kèm phiếu nhận người chủ bất đông sản có thời hạn, ngày để trả lời là đồng ý cho thuê lại.Nếu người đó không trả lời hay trả lời  khồng đồng ý mặc dù có điều khoản cho phép người thuê vẫn có thể cho thuê lại và việc cho thuê lại đó được coi là hợp thức.Nếu giá cho thuê lại cao hơn giá tiền thuê chính người chủ bất động sản có thể đòi hỏi việc tăng tiền thuê tương ứng.
Trừ phi họ giao ước khác người chuyển nhượng phải đảm bảo với ngườ chủ sở hữu là sẽ làm trong các nghĩa vụ đã cam kết trước đấy,nhất là việc trả tiền thuê. Và các nghĩa vụ đó từ nay sẽ thuộc về người thuê lại.
Trường hợp hợp nhất công ty hoặc góp phần vốn vào tài sản của một công ty khác thì công ty hợp nhất hoặc công ty đứng nhận phần góp vốn sẽ thụ hưởng tất cả quyền lợi và nghĩa vụ do việc thuê sinh ra mặc dù có giao ước khác.

3. Tiền thuê cơ sở kinh doanh

Khác với tiền thuê nhà để ở, giá tiền thuê thương mại được tự do thỏa thuận, tức là người cho thuê và người thuê có thể bàn với nhau và ấn định một giá mà hai bên thấy thích hợp.Nhưng giá tiền thuê đã quy định như vậy có thể được xét lại 

3.1. Thủ tục thuê

Người chủ hoặc người thuê có thể đòi xét lại giả tiền thuê ba năm một lần kể từ ngày giá mới được áp dụng.
Các tranh chấp liên quan đến việc định lại giá tiền thuê hay giữ nguyên giá thuê sẽ đưa đến Chánh án tòa án thầm quyền chung hoặc thẩm phán đại dịên phân xử không kể giá thuê là bao nhiêu còn các tranh chấp khác sẽ đưa đến Tòa án thẩm quyền chung xét xử và tòa án này có thể phụ xử cả việc tranh chấp giá thuê.
Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ là tòa án nơi có bất động sản. Bên đương sự quan tâm nhất đến Vấn đề sẽ gửi đến bên kia một thư bảo đảm và yêu cầu trả lời là đã nhận được. Người thuê cũng có thể tống đạt cho người quản lý bất động sản.
Bên đối phương đến lượt mình có thể trả lời bằng cách tống đạt cho bên kia và một trong hai bên đến Thư ký lục sự tòa án cùng với các giấy tờafchứng minh để Tòa án định ngày mở phiên tòa. 

3.2. Mức giá thuê mới

Giá thuê mỗi phải tương ứng với thời giá cho thuế 
Nếu hai bên không nhất trí được thì giá trị đó sẽ  được ấn định theo
- Các đặc điểm cùng nhà cho thuê; 
 -  Mục đích sử dụng nơi thuê
- Các nghĩa vụ của hai bên
- Các nhận tố địa phương về tính chất thương mại;
- Giá thuê thông thường ở những nơi gần đó.
Về mỗi yếu tố đó các điều  của sắc lệnh định rõ cách xem xét mà chúng tôi thấỵ cần ghi lại đây  do tầm quan trọng và tính phức tạp của vấn đề. 
Các đặc điểm của nhà thuê được đánh giá căn cứ vào các nhân tố sau đây:
- Vị trí của bất động sản, diện tích, dung lượng ,sự thuận tiện cho khách hàng ra vào. 
- Quan trọng của các diện tích dành cho việc tiếp khách, cho việc  kinh doanh và các hoạt động khác nhau ở trong đó
- Quan hệ giữa kích thước của  bất động sản và sự thích ứng của các gian phòng với hoạt động ở đó. 
- Tình trạng cũ mới của bất động sản vệ sinh và sự phù hợp với các tiêu chuẩn an toàn lao động. 
- Tính chất và tình trạng các trang thiết bị và phương tiện để người thuê dùng 
Các đặc điểm của bất đông sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố khác như là các diện tích phụ, nhà phụ mà người chủ cho thuê để sử dụng chung với các nhà chính.
Khi các nơi thuê có một phần dành làm nơi ở thì giá trị cho thuê nơi ở đó được tính bằng cách so sánh với Các giá thuê các nhà tương tự để thành một việc thuê mới, hoặc vẫn nhập nơi ở đó vào một tổng thể thương mại, nếu thấy có . Mục đích sử dụng các nơi thuê do hợp đồng thuê và các bản sửa đổi ấn định, hoặc do tòa án quyết định trong những truờng hợp nói trong mục 
Về nghĩa vụ của đôi bên Các sự hạn chế trong quyền sử dụng nơi thuê và các nghĩa vụ lẽ ra người chủ phải chịu nhưng lại chuyển sang người thuê chịu mà không có đền bù từ những cái đó là nguyên nhên để giảm  giá thuê; các nghĩa vụ đặt cho người thuê vượt qua các nghĩa vụ theo luật pháp hoặc tập quán cũng có hệ qủa là gỉam giá thuê nhà.
Việc tu sửa nơi thuê trong qúa trình gia hạn thuê chỉ được tính đến nếu người chủ đã chịu phí tổn trực tiếp hay gián tiếp ví dụ như việc giảm tiền thuê.
Các nghĩa vụ do luật định làm nảy sinh thêm các phí tốn cho một bên sau khi giá thuê đã ấn định thì người đó có thể khiếu nại điều đó để được đền bù.
Cũng cần tính đến các thể thức theo đó giá thuê đã được tính lúc đầu.
Điều 23-4 (Sắc lệnh 72 -261 ngày 3-7-1972): Giá  thuê nhà còn căn cứ vào giá trị thương mại của thành phố, khu phố và số nơi ngôi nhà tọa lạc, vào sự phân bố các ngành hoạt động, vào độ thuận tiện của giao thông, vào tính hấp dẫn của vị trí hoặc những bất tiện do vị trí gây ra cho việc kinh doanh.
Điều 23 - 5 (Sắc lệnh số 72 -561 ngây 3*7rl972): Gía cả từng mét vuông thường áp dụng trong vùng lân cận cần được tham khảo nhưng phải là các nhà tương tự và có tính đến các yếu tố đã nói ở các điều từ điều 23 - đến 23 -4.
Nếu không có các nhà tương tự để so sánh thì tạm định một giá coi như giá cơ sở, sau đó có thể sửa đổi căn cứ vào sự khác nhau giữa giá ngôi nhà đó và các nhà khác.
Mỗi bên phải viện dẫn nhiều nhà để tham khảo so sánh, có ghi địa chỉ và mô tả vắn tắt mỗi nhà.Các giá đó được điều chỉnh lại do sự khác nhau có thể có  giữa các thời điểm định giá và các thể thức định giá
Điều 26-6 (Sắc lệnh số 72 -561 ngày 3-7-1972): Nếu thời hạn thuê không qúa chín năm thì tỷ lệ thay đổi giá thuê mỗi lần gia hạn thuê chỉ có thể vượt hệ số hàng năm đăng trong công báo,nếu có lý do là đã có sự thay đổi đáng kể các yếu tố nói trong các điều từ 231-1 đến 23- 4.
Hệ số đó tính bằng phép tính trung bình số học giữa giá năm đầu của hợp đồng và giá năm trước khi hết hạn hợp đồng
- Một mặt trung bình cộng hàng năm của giá xây dựng 4 quy (loại quốc gia);
- Mặt khác,tích số của trung bình cộng hàng năm của giá 4 qúy về sản xuất công nghiệp (ngoài xây dựng) với trung bình cộng của chỉ số hàng tháng các giá tiêu thụ (toàn nước Pháp).
Đổ tính hệ số, các chỉ số được quy đồng mẫu sổ 100 cho năm trước khi thi hành hợp đồng gia hạn.

4. Xét về các hợp đồng thuê có điều khoản về thang giá cơ động

Một điều khoản như vậy là hợp pháp với điều kiện việc chỉ số hóa phải căn cứ,vào giá cả các tài sản,sản phẩm họặc tiền lương có liên quan trực tiếp với đối tượng của hợp đồng hoặc là với hoạt động của một bên đương sự.
Khi việc chỉ số hóa hợp lệ thì sự tăng giá hay giảm giá tham khảo sẽ tác động đến giá thuê nhà đứng theo điều khoản của hợp đồng. 
Tuy nhiên khi căn cứ vào điều khoản thang giá cơ động, nếu tiền thuê sẽ tăng hay giảm một phần từ so với giá định trước,thì mỗi bên có thể đề nghị thẩm phán xét lại giá cả ngay mà không cần chờ hết hạn 3 năm theo như luật thường
Thẩm phán sẽ vận dụng thang cơ động cho thích hợp với giá trị cho thuê vào ngày nhận được đơn đề nghị

5. Điều kiện hình thức của việc tiếp tục thuê cơ sở kinh doanh 

Khi hợp đồng thuê hết hạn mà người cho thuê không tống đạt cho nguời thuê thì việc thuê được mặc nhiên tiếp tục.
- Người cho thuê thôi không cho thuê nữa: Khi người cho thuê muốn chấm dứt một hợp đồng thuê sắp hết hạn hoặc đã từng mặc nhiên gia hạn thì người ấy phải thông báo ít nhất 6 tháng trước.
Nhân viên chấp hành của tòa án sẽ làm giấy tống đạt gửi cho bên thuê nói ý định của bên cho thuê là không cho tiếp tục thuê, với lý do từ chối hoặc hói là người cho thuê đồng ý cho tiếp tục thuê nhưng với các điều kiện mới như định lại giá thuê chẳng hạn. 
Nếu bên thuê muốn phản kháng lý dó từ chối việc gia hạn, hoặc yêu cầu bồi thường về việc không được thuê nữa, thì người ấy sẽ khởi kiện bên cho thuê tại Tòa án thẩm quyền chung nơi có bât động sản. 
- Đề nghị của người thuê.
Bên thuê có thể đợi giấy tống đạt của bên cho thuệ, nhưng cũng có thể chủ động khởi án kiện nếu người ấy có hợp đồng thuê viết đang thực hiện, hoặc hợp đồng thuê viết đang mặc nhiên tiếp tục. Bên thuê sẽ gủi giấy xin được tiếp tục thuê đến người cho thuê trong thời hạn 6 tháng trướ khi hết hạn hợp đồng họặc bất cứ lúc nào trong qúa trình mặc nhiên tiếp tục.
Đề nghị đó được nhân viên chấp hành của tòa án tống đạt.
Sau khi nhận được tống đạt giấy đề nghị tiếp tục thuê người cho thuê có thời hạn 3 tháng để chọn giữa 3 giải pháp sau đây :
- Hoặc đồng ý ký lại hợp đồng, và bàn trực tiếp với người thuê về các thể thức cúa hợp đồng mới.
Nếu hai bên nhất trí, không có tranh chấp thì sẽ ký hợp đồng mới
- Hoặc không đồng ý về các thể thức của hợp đồng thuê mới. Việc tranh chấp sẽ đưa lên chánh án tòa án thẩm quyền chung phân xử;
- Hoặc từ chối việc cho tiếp tục thuê khi đó bên thuê sẽ khởi kiện lên tòa án thẩm quyền chung nếu muốn đòi bồi thường về việc không được thuê.
Mọi vướng mắc về các vấn đề pháp lý liên quan đến bài viết, số tổng đài tư vấn và hỗ trợ pháp luật 1900.6162.

Bộ phận tư vấn pháp luật hình sự - Công ty luật Minh Khuê