1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

 

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

 

3. Tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản:

Tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản là hai bên chỉ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trên đất không có một tài sản nào gắn liền với đất hoặc có tài sản nhưng tài sản trên đất không có giá trị đáng kể, ví dụ như cây trồng, nhà tạm, lều, quán...., pháp luật đã có quy định cụ thể về việc xác lập, thực hiện loại hợp đồng này:

Thứ nhất, vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự, nên khi xác lập hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự là: Người sử dụng đất (chủ thể hợp đồng) phải có năng lực hành vi dân sự; Người sử dụng đất (chủ thể hợp đồng) tham gia giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất phải được lập thành văn bản có nội dung tuân theo quy định tại Bộ Luật Dân sự hiện hành, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 119 Bộ luật dân sự 2015).

Thứ hai, người sử dụng đất là bên tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất (khoản 1 Điều 188 Luật đất đai hiện hành); các điều kiện pháp lý này là bắt buộc phải có, thiếu một trong các điều kiện thì hợp đồng tặng cho không có hiệu lực; nếu thiếu một trong các điều kiện mà hợp đồng tặng cho vẫn được thực hiện, thì hợp đồng tặng cho đó là không hợp pháp.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thể hiện được các yếu tố như vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng ưng thuận, đơn vụ và không có đền bù tạo nên đặc điểm của hợp đồng tặng cho là: Bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho; Bên tặng cho quyền sử dụng đất không yêu cầu bên được tặng cho phải đền bù một khoản tiền hay lợi ích vật chất nào; Bên được tặng cho quyền sử dụng đất đồng ý nhận quyền sử dụng đất (Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015).

Thứ tư, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho bất động sản nên phải đăng ký và hợp đồng chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (Điểu 459 Bộ luật dân sự năm 2015).

Như vậy, một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất không có tài sản muôn có hiệu lực phải có đầy đủ các điều kiện là: Hợp đồng phải có bốh điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung; bên tặng cho phải có đủ bôn điểu kiện của người sử dụng đất được quyền tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thể hiện được đặc điểm của tặng cho và hình thức hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

 

4. Tặng cho quyên sử dụng đất mà trên đất có tài sản:

Tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản (hợp đồng tặng cho bất động sản) là hai bên lập hợp đồng tặng cho tài sản, trong đó vừa chuyển quyền sử dụng đất và vừa chuyển quyển sở hữu tài sản trên đất; người sử dụng đất đồng thời là người chủ sở hữu đốì vối tài sản trên đất; cùng một lúc, người sử dụng đất tặng cho quyển sử dụng đất và quyền sở hữu đốì với tài sản trên đất. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đâd có tài sản muôn có hiệu lực phải có đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất mà trên đất có tài sản phải có đủ các điều kiện giống như các điều kiện đổi với tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản nêu trên.

Thứ hai, người tặng cho tài sản gắn liền vối quyền sử dụng đất phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất; tài sản trên đất không có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc kê biên để bảo đảm cho Tòa án xét xử hoặc để bảo đảm cho việc thi hành án.

Tài sản trên đất tặng cho có thể là nhà ở, cây trồng hoặc là vật kiến trúc. Do đó, hiệu lực của hợp đồng tặng cho gắn liền vối quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật có sự khác biệt. Tài sản trên đất là nhà ở mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng có hiệu lực từ thòi điểm đăng ký bất động sản. Còn tài sản trên đất là bất động sản nhưng không phải đăng ký quyền sở hữu hoặc là cây trồng (bao gồm cây trồng ngắn ngày, cây trồng lâu năm), thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Pháp luật quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kê từ thời điểm chuyển giao tài sản” (khoản 2 Điểu 459 Bộ luật dân sự năm 2015).

Theo Luật nhà ở năm 2014 quy định “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhăn với cá nhân” và “Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng”. Do đó, đốì với hợp đồng tặng cho nhà ở, thời điểm hợp đồng tặng cho có giá trị giữa các bên không phụ thuộc vào đăng ký, mà phụ thuộc vào thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng, sau khi công chứng nhà ở, quyền sở hữu nhà ở thuộc về bên được tặng cho. Còn quyền sử dụng đất mà trên có nhà ỏ thuộc về bên được tặng cho khi được đăng ký, là sau thòi điểm hợp đồng được công chứng. Một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất vừa có bất động sản không phải đăng ký là cây cối, vật kiến trúc, vừa có bất động sản phải đăng ký là nhà ở, sẽ có ba thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi nhận tài sản là cây côì, vật kiến trúc, khi công chứng nhà ở và khi đăng ký quyền sử dụng đất.

Đây là vấn đề mâu thuẫn mà pháp luật cần phải giải quyết cho thống nhất, một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản chỉ có một thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nên xác định là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Ngoài ra, nếu trên đất có tài sản thuộc quyền sở hữu của họ, thì trên một mảnh đất người chủ của nó có hai quyền đối với hai khôi bất động sản tách biệt, ví dụ, một người vừa có quyển sở hữu nhà và vừa có quyền sử dụng đất trên một mảnh đất. Nếu đem tách bạch hai quyền đốì với hai bất động sản thì họ có quyền chuyển giao một trong hai quyền đó, ví dụ như bán nhà mà không bán đất. Đây là một sự bất cập lớn trong thực tiễn thi hành pháp luật.

Như vậy, tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản (là hợp đồng tặng cho bất động sản) muốh có hiệu lực phải có đầy đủ các điều kiện giống như các điều kiện đối vói tặng cho quyền sử dụng đất trên đất không có tài sản; đồng thòi, người tặng cho tài sản gắn liền vổi quyền sử dụng đất phải là chủ sở hữu hợp pháp đối vớỉ tài sản trên đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất vừa có bất động sản không phải đăng ký, vừa có bất động sản phải đăng ký, sẽ có ba thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

>> Xem thêm: Xử lý tài sản trên đất bị thu hồi theo quy định như thế nào?

 

5. Tặng cho tài sản trên đất không gắn với quyền sử dụng đất:

Tặng cho tài sản trên đất không gắn với quyền sử dụng đất (tặng cho bất động sản) là hai bên lập hợp đồng tặng cho tài sản trên đất, nhưng không có quyền tặng cho quyển sử dụng đất, vì người có quyển sở hữu đối với tài sản trên đất lại không có quyền sử dụng đất đối với đất đó. Quyền sở hữu tài sản không gắn liền với quyền sử dụng đất được coi là “Quyền sở hữu bề mặt” và có thể khái quát rằng Quyền sở hữu bề mặt trong khung cảnh luật thực định Việt Nam, là quyền sở hữu của một người không có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất đó. Quyền sử dụng đăt trong định nghĩa này được hiểu như một tài sản, nghĩa là chuyển nhượng được. Dưới mắt người có quyền sở hữu bề mặt, quyền sử dụng đất có thể thuộc về một người khác (ví dụ, người cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) hoặc không tồn tại (như trong trường hợp người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất chỉ là người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm). Do đó, hợp đồng tặng cho tài sản trên đất không gắn vối quyển sử dụng đất muốn có hiệu lực phải có đầy đủ các điểu kiện sau:

Thứ nhất, hợp đồng tặng cho phải có bốn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Thứ hai, người tặng cho tài sản phải là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất; tài sản trên đất không có tranh chấp, không bị kê biên hành chính hoặc kê biên để bảo đảm cho Tòa án xét xử hoặc để bảo đảm cho việc thi hành án và trong thòi hạn thuê quyền sử dụng đất.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho phải thể hiện được đặc điểm của tặng cho tài sản và hình thức hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Chúng ta đều biết, có một thời kỳ Nhà nước “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” người sử dụng đất khi đó chỉ có quyền “Hường thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”. Chính vì thế, khi người ta muốn tặng cho quyền sử dụng đất, người ta đã lập các hợp đồng tặng cho quyền sở hữu tài sản trên đất, các tài sản này gần như không có giá trị, nhưng các bên “ngầm” hiểu giá trị tài sản là giá trị đất, nên các hợp đồng tặng cho tài sản loại này chỉ là hợp đồng “giả cách”. Từ Luật đất đai năm 1993 trở đi, đặc điểm của “quyển sở hữu bề mặt” đã có sự thay đổi. Có các trường hợp có “quyền sở hữu bề mặt” được pháp luật thừa nhận: Quyền sở hữu tài sản trên đất gắn liền vối quyền sử dụng đất (chủ sở hữu tài sản đồng thời là chủ sử dụng đất); Quyền sở hữu tài sản không gắn liền với quyền sử dụng đất (chủ sở hữu tài sản không phải đồng thời là chủ sử dụng đất khi quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước hay người sử dụng đất khác).

Nếu người sử dụng đất có các tài sản trên đất không gắn với quyền sử dụng đất thì khi có quyền sở hữu đôì với các tài sản đó, họ có quyền định đoạt đôì với tài sản, xác lập mọi giao dịch trong khuôn khổ pháp luật quy định liên quan đến các tài sản đó. Lẽ đương nhiên, khi người có quyền sở hữu tài sản trên đất tặng cho các tài sản đó cho nguời khác thì người nhận tặng cho ngoài việc được sở hữu các tài sản trên đất, họ sẽ có quyền sử dụng đất về mặt thực tế, còn người đã tặng cho tài sản trên đất thì không thể tiếp tục sử dụng đất được nữa. về mặt lý thuyết, Nhà nước giao đất cho một người sử dụng đất, người sử dụng đất này có quyền sở hữu đối với các tài sản trên đất, họ đã tặng cho các tài sản trên đất cho một người khác, còn quyền sử dụng đất giao trả lại cho Nhà nước, người nhận tặng cho các tài sản trên đất được quyền sở hữu tài sản và sẽ được Nhà nước tiếp tục giao cho quyền sử dụng đất. Mặc dù người có quyền sỏ hữu tài sản trên đất, nhưng họ lại không có một quyền tài sản nào đôì với quyền sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất về mặt pháp lý và người sử dụng đất về mặt thực tế có sự khác biệt:

- Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất (khoản 2 Điều 174 Luật đất đai hiện hành) họ không có quyền của người sử dụng đất nêu trên, mà họ chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất thuê hoặc đất được giao. Như vậy, nếu trên đất thuê có tài sản thuộc quyền sở hữu của người thuê, thì họ có quyền tặng cho tài sản đó, mà không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đang thuê; đồng thời, họ chỉ có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất trong thòi hạn thuê đất, giao đất. Nhưng pháp luật cũng chưa có quy định rõ ràng là tổ chức kinh tế được Nhà nưóc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nưởc cho thuê đất có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình trên đất.

- Còn đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vói đất thuê; người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định (điểm c khoản 2 Điều 179 Luật đất đai hiện hành). Đó là: “Một thứ quyền sở hữu có thời hạn, chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng thuê đất”. Như vậy, quyền sở hữu đôì với tài sản trên đất không phải là tuyệt đôì, không bảo vệ được quyền sở hữu đôì vối chủ sở hữu tài sản.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuê quyền sử dụng đất (điểm d khoản 1 Điều 179, điểm a khoản 2 Điều 179 Luật đất đai hiện hành) thì, người cho thuê có quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, còn người thuê có quyền sử dụng đất về mặt thực tế. Trong thời gian thuê quyển sử dụng đất, người thuê có quyền tạo lập tài sản trên đất nên tài sản này thuộc quyền sở hữu của họ. Do đó: “Quan hệ giữa người sở hữu bề mặt và người sử dụng đất giông như quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong chừng mực nào đó, có thể tin rằng bất động sản đối tượng của quyền sở hữu bề mặt luôn là bất động sản bị vây bọc, không có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt không bao giờ có thể tiếp xúc với đường cống cộng, thiết bị công cộng mà không động chạm đến đất đai thuộc quyền sử dụng của người khác”. Giống như người có quyền sỏ hữu tài sản trên đất thuê của Nhà nước, người được quyển sở hữu tài sản trên đất trong trường hợp này không có các quyền năng của người sử dụng đất về mặt pháp lý mà chỉ có quyền sử dụng đất về mặt thực tế, nhưng trong chừng mực nào đó, họ sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất để thực hiện quyền sỏ hữu tài sản trên đất của họ, có nghĩa là họ có quyền tặng cho quyền sở hữu các tài sản trên đất. Song pháp luật cũng chưa có quy định rõ ràng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.

So sánh với pháp luật các nước, Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định việc chủ sở hữu đất có thể chuyển đất thuộc quyền sở hữu của mình cho người khác sử dụng, người chủ sở hữu được nhận một khoản tiền do người sử dụng đất trả dưới hình thức cho thuê đất thông qua các hợp đồng: “Người thuê đất của người khác có quyền sử dụng đất nhằm mục đích dựng nhà, trồng tre hoặc trồng cây cối ở trên mảnh đất đó” (Điều 265 Bộ luật dân sự Nhật Bản); “Người thuê đất canh tác của người khác có quyền canh các điều kiện: Hợp đồng tặng cho phải có bốn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; người tặng cho tài sản phải là chủ sở hữu hợp pháp đối vổi tài sản trên đất và trong thời hạn thuê quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho phải thể hiện được đặc điểm của tặng cho tài sản và hình thức hợp đồng phải phù hợp vối quy định của pháp luật. Song pháp luật cần phải có quy định cụ thể, rõ ràng quyền được tặng cho tài sản trên đất không gắn vối quyền sử dụng đất của người có quyển sở hữu tài sản trên đất thuê, trên đất được giao đất; cũng như quy định rõ môì quan hệ giữa người có quyền sở hữu tài sản trên đất với người có quyền sử dụng đất trên cùng một mảnh đất, người có quyền sở hữu tài sản trên đất có quyền định đoạt các tài sản đó như thế nào khi hết thời hạn thuê đất như họ phải phá dỡ, phải tặng cho lại người sử dụng đất hay để nghị người sử dụng đất mua lại.

>> Tham khảo: Mẫu đơn xin xác nhận tài sản trên đất mới nhất