1. Khái niệm quyền đối với tài sản của người khác

Quyền đối với tài sản của người khác là quyền của một chủ thể có quyền đối với tài sản không thuộc sở hữu của mình.

Trong khi chủ sở hữu được phép làm tất cả trong quyền hạn đối với đồ vật mà luật pháp cho phép thì người sử dụng tài sản của người khác chỉ giới hạn hành vi của mình với đồ vật đó trong những hình thức cho phép: quyền thuê dịch vụ (Servitus) quyền sử dụng đất của người khác theo thừa kế hoặc xây dựng trên đất người khác và cuối cùng là quyền cầm cố.

2. Quyền sử dụng đất của người khác.

Quyền sử dụng đất của người khác là quyền thuê đất của người khác để đảm bảo việc sản xuất và sinh hoạt trên đất của mình khi ở đó không có đầy đủ mọi điều kiện tối thiếu nhất. Đối tượng của Servitus là mảnh đất hay khoảng ruộng của chủ sở hữu chứ không phải là hành vi của chủ sở hữu.

Thứ nhất, trong trường hợp có những khoảnh đất không có nước hoặc không có bãi thả gia súc, để sử dụng khoảnh đất đó một cách bình thường, chủ nhân của nó buộc phải sử dụng đất bên cạnh (buộc người khác). Đặc biệt đối với những chủ nhân một ngôi nhà hay khoảnh ruộng bị cách ly với đường xá công cộng hoặc sông ngòi bằng nhà hay ruộng của người khác.

Thứ hai, với sự phát triển của đô thị, đặc biệt là mật độ các công trình xây dựng ngày càng lớn, các chủ sở hữu đất canh tác trong thành thị cần được pháp luật bảo vệ để ngăn ngừa tình trạng đất canh tác của họ bị che tối từ phía công trình nhà bên cạnh.

Quyền được chia thành hai loại là quyền đối với tài sản đất đai (quyền địa dịch) và quyền đối với tài sản cá nhân (quyền dụng ích).

Quyền địa dịch là quyền sử dụng đất của người khác. Mảnh đất lúc này được hiểu là của chính chủ và chủ sử dụng. Chính chủ là người thực sự có quyền sở hữu mảnh đất đó, còn chủ sử dụng là người có Servitus. Người sử dụng phải có trách nhiệm tu bổ mảnh đất được chủ của nó cho phép sử dụng, tức là không được gây hại cho mảnh đất đó. Người chủ sở hữu không được cấm đoán trong việc sử dụng, tức là phải tạo mọi điều kiện cho quyền đối với tài sản của người khác

- Địa dịch không mang tính đền bù

- Địa dịch là một dạng quyền không thể phân chia

- Địa dịch mang bản chất liên tục

- Địa dịch có tính vĩnh cửu

- Địa dịch bản chất là tạo điều kiện cho các bất động sản liền kề thỏa mãn.

Quyền dụng ích là quyền sử dụng tài sản của người khác cũng như quyền thu hoạch mọi lợi tức do tài sản đó mang lại nhưng với điều kiện phải đảm bảo nguyên vẹn tài sản. Người có quyền này phải sử dụng đồ vật nói trên như một người chủ tốt và sử dụng đúng chức năng đồ vật. Mọi lợi tức thuộc về người có Servitus cá nhân (Usufruct) kể từ ngày chiếm giữ.

- Quyền dụng ích được xác lập cho một chủ thể và chỉ người đó được hưởng (có thời hạn hoặc hưởng suốt đời). Người có quyền này phải sử dụng đồ vật đó đúng mục đích, công dụng nhưng không được là xấu đi tình trạng tài sản như một người chủ tốt. Ví dụ: Người có quyền ususfruct được sử dụng vườn nho, anh ta không được xây dựng nhà trên đó dù việc xây nhà ở trên đó có ích hơn là trồng nho.

- Quyền suốt đời nhưng không được thừa kế cho người khác và không được chuyển nhượng.

- Mọi thiệt hại mà người có servitus cá nhân gây ra cho chủ sở hữu đều phải chịu bồi thường (sự thiệt hại đó xảy ra theo nguyên nhân chủ quan như dùng tài sản sai mục đích hoặc lạm quyền). Ví dụ: ususfructor được sử dụng ao nhưng để ao khô cạn thì anh ta không có quyền sử dụng diện tích ao bị khô cạn để làm việc khác.

3. Quyền thuê đất dài hạn

Trong luật La Mã, hợp đồng cho thuê đất dài hạn xuất hiện khá muộn. Các điều kiện kinh tế - xã hội làm xuất hiện nhóm các quan hệ pháp luật này chỉ chín muồi vào thời điểm suy thoái nền kinh tế chiếm hữu nô lệ cổ điển và khi phổ biến hình thức cho lĩnh canh nộp tô thuế. Để điều chỉnh quan hệ giữa các chủ đất và người lĩnh canh, người ta đã áp dụng các hình thức hợp đồng cho thuê đất dài hạn thay vì các hình thưc ngắn hạn trước đây. Sự cho thuê đất dài hạn phát sinh từ quyền lợi đối với tài sản của người khác.

Phân loại quyền thuê đất dài hạn

Quyền thuê đất dài hạn được phân thành hai dạng cơ bản: thuê đất để canh tác (làm nông nghiệp – jus in agro vectigali và emphyteusis); thuê đất để xây dựng (superficies).

Thuê đất để canh tác là quyền thường xuyên sử dụng đất của người khác để sản xuất nông nghiệp với trach nhiệm của người lĩnh canh là phải trả tiền thuê. Quyền của người lĩnh canh không chỉ mang tính thường xuyên, mà còn được thừa kế và có thể chuyển cho người thứ ba khi còn thời hạn. Người lĩnh canh đươc bảo vệ quyền của mình bằng hình thức khiếu nại – action vectigalis

Superficies là hợp đồng cho thuê đất dài hạn cho mục đich xây dựng. Theo hợp đồng này người thuê có quyền năng thường xuyên, thừa kế và xây dựng cùng trách nhiệm trả tiền thuê dất, quyền này được bảo vệ bằng rein vindication utilis, interdictum superficies.

4. Quyền cầm cố

4.1. Khái niệm

Quyền cầm cố là một dạng quyền đối với nghĩa vụ đối với tài sản của người khác nhằm bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ đang tồn tại. Nghĩa vụ là quan hệ trái quyền, quan hệ tương đối trong đó chủ nợ chỉ có thể yêu cầu con nợ phải thực hiện nghãi vụ của họ. Trong trường hợp con nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, chủ nợ có thể buộc người đó thực hiện nghĩa vụ và họ phải chịu trách nhiệm do họ đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Tuy nhiên, điều đó chỉ có thể thực được khi con nợ có tài sản để thực hiện. Trong trường hợp con nợ không có hoặc có không đủ tài sản để thực hiện nghĩa vụ thì quyền lợi của chủ nợ không được bảo đảm.

Để đảm bảo quyền lợi của chủ nợ trong trường hợp con nợ không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của họ khi tham gia vào quan hệ nghĩa vụ con nợ phải dùng tài sản của mình để đảm bảo (đôi khi việc đảm bảo bằng nhân thân con nợ không phải là mục đích của việc tham gia nghĩa vụ của bên chủ nợ). Trong trường hợp đó chủ nợ có thể thỏa mãn quyền của mình thông qua tài sản của con nợ - dùng vật quyền để bảo đảm việc thực hiện trái quyền.

Theo luật La Mã quyền cầm cố là quyền tước đoạt tài sản của con nợ trong trường hợp con nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của họ đối với chủ nợ.

4.2. Đặc điểm quyền cầm cố

Vật cầm cố luôn luôn là đối tượng cầm cố cho dù thay đổi chủ sở hữu đối với vật cầm cố. Quyền cầm cố được bảo vệ tuyệt đối với bất cứ hành vi nào xâm phạm quyền cầm cố.

Quyền cầm cố chỉ tổn tại khi có nghĩa vụ chính nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chính và chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng.

Chủ nợ luôn có quyền được ưu tiên thanh toán từ tài sản cầm cố, quyền thanh toán khoản nợ trước tiên so với chủ nợ khác.

Các hình thức cầm cố:

Trong lịch sử pháp quyền La Mã có ba hình thức cầm cố được áp dụng, bắt đầu từ fiducia cum creditore, pignus và sau cùng là hypotheca.

Fiducia cum creditore:

Là quan hệ cầm cố xuất hiện sớm nhất. Thông qua việc thỏa thuận hoặc tòa xét xử chuyển nhượng – in iure cessio. Người thụ trái chuyển vật vào quyền sở hữu của trái chủ với thỏa thuận nếu anh ta hoàn thành nghĩa vụ trước trái chủ thì trái chủ phải hoàn trả đồ vật cầm cố. Hậu quả pháp lý của quan hệ cầm cố này là sự xác lập quyền sở hữu của chủ nợ đối với tài sản cầm cố. Việc chủ nợ có hoàn trả lại tài sản cho người nợ hay không sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ ban đầu phụ thuộc vào sự trung thực của chủ nợ (sự trung thành với lời nói của mình - Fides), nhưng về sau người mắc nợ có quyền được khiếu nại để đòi chủ nợ phải hoàn trả đồ vật cầm cố hoặc kiện đòi lại đồ vật – actio fiduciae. Tuy nhiên quyền lợi của người thụ trái rất bấp bênh vì trái chủ đã được công nhận là chủ của đồ vật cầm cố nên anh ta có thể chuyển nó cho người thứ ba. Vì vậy nếu vật được chuyển cho người thứ ba rồi thì người thụ trái chỉ còn lại quyền đòi trái chủ phải bồi thường. Trường hợp nếu người thụ trái không hoàn thành nghĩa vụ thì đồ vật cầm cố thuộc sở hữu của trái chủ cho dù giá trị của nó cao hơn là giá trị của món nợ.

Pignus (cầm cố trao tay):

Là hình thức mà theo đó người mắc nợ phải chuyển cho chủ nợ một đồ vật là động sản hay bất động sản để cầm cố. Dưới hình thức này đồ vật được chuyển giao để giữ chứ không phải được xem là chuyêển ào sở hữu của trái chủ. Theo hợp đồng này, đồ vật cầm cố được hoàn trả nếu người thụ trái thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trước trái chủ; chủ nợ có toàn quyền đối với vật cầm cố, có thể bán để lấy lại giá trị nghĩa vụ mà người nợ không hoàn trả theo thỏa thuận.

Thực tế cho thấy, chủ nợ không thể là chủ sở hữu mà chỉ như người chiếm giữ. Quyền bán đồ vật để cầm cố lấy nợ của chủ nợ được bảo vệ trong trường hợp người mắc nợ không hoàn trả nợ. Nếu bán mà không có lợi cho mình, chủ nợ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước cho phép mình giữ lại đồ vật trong quyền sở hữu của mình.

Người mắc nợ cũng có quyền yêu cầu chủ nợ không sử dụng và phải hoàn trả đồ vật khi đã nhận được nợ. Nếu đã bán thì phải trả phần chênh lệch cho người mắc nợ.

Hypotheca:

Là hình thức phổ biến nhất thời kì phát triển kinh tế, xã hội của La Mã. Theo hình thức này, người mắc nợ vẫn tiếp tục được sử dụng đồ vật được coi là đồ cầm cố. Trong trường hợp người mắc nợ không trả được nợ, chủ nợ có quyền yêu cầu chiếm giữ lại đồ vật hoặc mang bán để thu nợ.

Hypotheca có thể được xác lập bằng một thỏa thuận. Đối tượng của quan hệ cầm cố này có thể là vật chất hoặc phi vật chất.

Do đồ vật cầm cố không phải chuyển cho chủ nợ, nên có thể một đồ vật được cầm cố cho một số chủ nợ. Trong trường hợp này, có một nguyên tắc được áp dụng để giải quyết tranh chấp: qui prior est tempore, potior est jure (ai về trước về thời gian thì mạnh hơn về quyền).

Để thiết lập quyền cầm cố, pháp luật La Mã không yêu cầu phải thực hiện dưới hình thức nhất định nào, điều này dẫn đến tính không ổn định của chế định cầm cố. Vào thời kỳ quân chủ, việc cầm cố phải thực hiện theo hình thức viết có sự chứng kiến của ba người làm chứng nhằm bảo đảm hiệu lực của hợp đồng cầm cố.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác các bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)