Tác giả: Mục lục bài viết
Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Kính gửi: Luật Minh Khuê!
Thưa luật sư cho em hỏi về vấn đề chuyển nhượng quán café Em có một quán cafe, lúc đầu khi làm hợp đồng với chủ nhà, chủ nhà yêu cầu làm hợp đồng 3 tháng và sau đó nếu làm quán không gây tai tiếng ảnh hưởng gì thì sẽ kí tiếp hợp đồng tiếp theo, và em đã làm được 6 tháng (đã kí 2 hợp đồng 3 tháng).
Tới ngày xx/5/2021 là kí hợp đồng 1 năm, khi tới hợp đồng mới do tình hình dịch bệnh nên chủ nhà nói sẽ gửi hợp đồng qua email lên cho em kí ra và đưa cho bà giúp việc ở đó gửi về dưới quê cho chủ nhà. Trước ngày 19/5/2121 có một cô muốn sang lại quán café của em 2 bên thỏa thuận giá sang là 1xx tr , và cô đó chuyển tiền 100tr tiền cọc , và hẹn 3 ngày sau sẽ thanh toán toàn bộ 90tr còn lại, khi nhận được tiền em đã làm biên bản sang nhượng quán café cho cô ấy, và cũng đã bàn giao lại toàn bộ chìa khóa và đồ dùng trong quán, cô ấy đã bán được khoảng hơn 1 tuần thì dịch bệnh bùng phát nên quán phải đóng cửa để phòng chánh dịch, trong thời gian cô ấy nhận quán em cũng có hỗ trợ về về nhân viên, và các mối cf và nước ngọt. Do lúc trước khi kí hợp đồng giữa bên em và chủ nhà có sự tin tưởng lẫn nhau nên em cũng không để ý là chủ nhà không cho sang nhượng mặt bằng cho người khác.
Nhưng trong quá trình khi nhận cọc em đã thương thảo với chủ nhà và chủ nhà đã đồng ý kí hợp đồng mới với cô kia. Nhưng cô ấy đột nhiên nói sẽ không sang nhượng nữa và bắt em phải hoàn trả lại số tiền 100tr cho cô ấy với lí do là em không có hợp đồng mà lại sang quán (trong khi hợp đồng chủ nhà đã soạn và gửi qua email cho em) và em vẫn còn lưu tin nhắn mà chủ nhà đã đồng ý kí hợp đồng mới với cô kia, sau đó không biết vì lí do gì mà chủ nhà lại nói không cho sang nhượng nữa. Trong trường hợp này em có bị truy cứu hình sự về tội lưà chiếm đoạt tài sản không, và có phải bồi thường lại số tiền cọc cho cô kia không ? trong khi đã quá thời gian hẹn thanh toán hơn 1 tháng.
kính mong luật sư giải thích giúp em ạ .
Xin cảm ơn Luật sư
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
- Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017;
- Văn bản pháp luật khác;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Qua thông tin Qúy khách cung cấp, hành vi của Qúy khách không có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hành vi vi phạm phải đáp ứng các yếu tố cơ bản là: “dùng thủ đoạn gian dối” và “chiếm đoạt tài sản của người khác”
Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết (viết thư), bằng hành động và bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản. Nhưng trong trường hợp này, Qúy khách không có ý định gian dối, bản chất Qúy khách vẫn có giao dịch thuê nhà đối với chủ nhà cho thuê. Nhưng trong trường hợp này vì dịch bệnh nên hai bên mới chỉ thỏa thuận qua email.
Trong tình huống này, hai yếu tố cần làm rõ và quan trọng đó là:
Thứ nhất, Giao dịch thuê nhà của Qúy khách và chủ nhà.
Qua thông tin Qúy khách cung cấp, Ngày 19/5/2021 là kí hợp đồng 1 năm, khi tới hợp đồng mới do tình hình dịch bệnh nên chủ nhà nói sẽ gửi hợp đồng qua email. Qúy khách đã kí và đưa cho bà giúp việc ở đó gửi về dưới quê cho chủ nhà. Thực tế hàng tháng Qúy khách cũng đã thanh toán tiền thuê cho chủ nhà, do đó có thể thấy hai bên đã ký tiếp hợp đồng thuê nhà. Qúy khách được sử dụng nhà hợp pháp.
Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Như vậy, theo quy định này Qúy khách chỉ được cho thuê lại căn nhà khi bên cho thuê (chủ nhà) đồng ý. Trường hợp chủ nhà không đồng ý, Qúy khách vẫn cho thuê lại ngôi nhà là vi phạm quyền, nghĩa vụ của chủ nhà. Trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng cửa hàng của Qúy khách.
Theo các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quán cafe mà Qúy khách cung cấp. Hai bên thỏa thuận: “Qúy khách chuyển nhượng toàn bộ quán cafe cho bên B cùng tất cả các cơ sở vật chất, thiết bị bên trong (gồm có bàn ghế, máy pha cafe, tủ lạnh, nguyên liệu sẽ liệt kê cụ thể bằng biên bản giao nhận kèm theo hợp đồng này).”
Hợp đồng này thực tế sẽ không có vấn đề gì nếu chủ nhà đồng ý tiếp tục cho bên B thuê nhà. Nội dung này nếu Qúy khách chứng minh được việc trước khi Qúy khách chuyển nhượng, chủ nhà đã đồng ý và bên B biết được việc đó thì Qúy khách không vi phạm hợp đồng.
Trường hợp ngay từ ban đầu chủ nhà không đồng ý cho Qúy khách cho thuê lại mà Qúy khách vẫn chuyển nhượng quán cafe cho người khác, thì giao dịch này không có hiệu lực. Việc hoàn trả tiền sẽ do hai bên thỏa thuận theo hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng này không quy định nội dung trên.
Nếu hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo hướng tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quán cafe là vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định từ Điều 130 đến 133 Bộ luật dân sự 2015:
"Điều 130. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về giao dịch dân sự”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
