1. Thủ tục sang tên nhà đất đối với người già, sống đơn thân

Đối với trường hợp sang tên nhà đất đối với người già, sống đơn thân thì thủ tục sang tên sổ đỏ (hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở) cũng được thực hiện như các trường hợp thông thường khác.

Thứ nhất, phải thỏa mãn điều kiện sang tên đổi chủ nhà đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì để được sang tên sổ đỏ thì người có nhu cầu sang tên phải có các loại giấy tờ cần thiết cũng như các điều kiện như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong bài viết được gọi tắt là Sổ đỏ hợp pháp;

- Đất, nhà ở không có tranh chấp hay thuộc vào diện quy hoạch của Nhà nước;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Còn trong thời hạn sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được ký kết hợp pháp, có công chứng chứng thực.

Khi đã đáp ứng các điều kiện cũng như đầy đủ các loại giấy tờ như trên thì các bên nộp hồ sơ sang tên nhà đất tại các cơ quan cụ thể như sau:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

- Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Thứ hai, thủ tục sang tên đổi chủ nhà đất

Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ xây dựng thì thủ tục được thực hiện như sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất

Các giấy tờ bên bán cần phải chuẩn bị:

- Bản gốc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở bất động sản hữu khác).

- Bản gốc hộ khẩu thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác). Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng).

- Bản gốc sổ hồng nhà đất đang giao dịch.

Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị:

- Bản gốc chứng minh nhân dân/căn cước công dân của bên mua.

- Bản gốc hộ khẩu thường trú (Trường hợp người mua đã có vợ hoặc chồng thì có thể đứng tên cả hai hoặc một trong hai người). 

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà, đất) và tiến hành đóng thuế.

Đối với trường hợp này cần đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi đi đóng thuế cần mang đầy đủ các hồ sơ đã chuẩn bị khi ký hợp đồng, bên cạnh đó phải nhận lại giấy chứng nhận đã nộp thuế trong quá trình mua bán và chuyển quyền sử dụng đất của hai bên. Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản);

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, Hộ chiếu (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất Điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Tiến hành sang tên đổi chủ nhà đất cho bên mua (tại Ủy ban nhân dân quận/ huyện nơi có nhà đất)

Sau khi hoàn tất thủ tục tại các bước bên trên và hoàn tất các loại giấy tờ liên quan thì bên mua có trách nhiệm mang toàn bộ các loại giấy tờ (cả giấy chứng nhận nộp thuế) tới Ủy ban nhân dân huyện nơi mua bán đất. Cơ quan căn cứ theo các loại hồ sơ mà các bạn giao nộp và heo quy định pháp luật thì bộ phận có trách nhiệm sang tên sổ đỏ cho bên mua nhà đất theo đúng trình tự, mẫu của pháp luật quy định.

 

2. Loại hợp đồng giao kết để sang tên nhà đất đối với người già, đơn thân

Trong trường hợp người già sống đơn thân đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng tinh thần vẫn còn minh mẫn, tỉnh táo thì hoàn toàn có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng cho người khác về căn nhà hoặc mảnh đất của mình. Loại hợp đồng chuyển nhượng được sử dụng trong trường hợp này có thể là hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng mua bán. 

Điểm khác nhau giữa chuyển nhượng và tặng cho nhà đất được thể hiện như sau:

 

2.1. Thuế thu nhập cá nhân

a. Mức thuế phải nộp

Mặc dù có điểm chung là được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa một số đối tượng như trên. Tuy nhiên, trường hợp không được miễn thuế thì mức thuế phải nộp sẽ có sự khác nhau, cụ thể:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- Khi tặng cho quyền sử dụng đất:  Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất - 10 triệu đồng)

Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).

b. Người nộp thuế

- Khi chuyển nhượng: Người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay.

- Khi tặng cho: Người nhận tặng cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác.

 

2.2. Lệ phí trước bạ

a. Miễn lệ phí trước bạ

Tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng trên sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.

b. Người nộp lệ phí trước bạ

- Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là người nộp lệ phí trước bạ nếu các bên không có thỏa thuận khác.

- Ngoài điểm khác nhau cơ bản về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho có thể “chi phối” việc sử dụng đất của người nhận tặng cho bằng việc tặng cho có điều kiện.

Mọi vướng mắc chưa rõ hay có yêu cầu hỗ trợ pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài điện thoại, gọi ngay tới số 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng!