1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư: Theo điều 105 luật đất đai 2013, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc UBND cấp huyện. Tuy nhiên hiện nay tất cả đều do Sở TNMT tỉnh cấp, huyện không còn được cấp nữa, như vậy có sai so với luật đất đai không ?
Tôi xin cảm ơn !

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 5. Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai

1. Văn phòng đăng ký đất đai:

a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập."

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tạiKhoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai"

Như vậy theo quy định này thì Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan tiếp nhận và trả hồ sơ.Mà văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương nên thực tề ở nơi có Văn phòng đăng ký đất thì thực hiện thủ tục trên sẽ do cơ quan này thực hiện.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Khi cơ quan nhà nước thu hồi đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được bồi thường không ?

Thưa luật sư, Tôi tên là T, quê quán xã Tràng Lương –Thị xã Đông Triều – Tình Quảng Ninh. Gia đình tôi có một vấn đề muốn được nhờ luật sư tư vấn như sau: Năm 1982, Gia đình tôi gồm bố mẹ tôi và tôi đã khai hoang một mảnh đất trước nhà, với diện tích là 360m2. Vì canh tác không được gia đình đã đổ đất Gia đình tôi cũng thuộc diện gia đình chính sách.

Mẹ Tôi- bà Đ là mẹ Liệt Sỹ, Anh trai tôi là H hy sinh từ thời kháng chiến chống Tàu năm 1979 trên chiến trường Lạng Sơn. Như luật thì gia đình tôi sẽ được cấp một mảnh đất và còn được Nhà nước hỗ trợ xây nhà cho gia đình chính sách. Nhưng gia đình chúng tôi không được hưởng bất cứ quyền lợi nào.

Năm 1992, gia đình tôi có làm đơn lên Ủy Ban Nhân Dân xã Tràng Lương để xin cấp giấy sử dụng đất tức là Sổ Đỏ trên mảnh đất khai hoang đó theo diện gia đình chính sách. Các cán bộ đương nhiệm lúc đó là Ông N.V.H – Chủ tịch Xã; Ông L.V.C – Bí Thư Xã; Ông D.Đ.B – Địa chính xã; Ông N.V.T- Bí thư chi bộ đồng thời là trưởng thôn 4, xác nhận là đã ký duyệt xác nhận mảnh đất đó cho gia đình tôi với diện tích là 360m2 để cấp sổ đỏ cho gia đình chúng tôi.

Tuy nhiên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ).

Năm 2010, gia đình tôi lại tiếp tục làm đơn để xin cấp giấy sử dụng đất .Tuy nhiên, Ủy Ban Nhân Dân Xã đã làm mất giấy tờ của gia đình tôi (Việc này đã có sự xác nhận của các cấp lãnh đạo khi đó).

Từ đó đến nay, Ủy Ban Nhân Dân xã Tràng Lương không giải quyết vấn đề này cho gia đình nhà tôi mặc dù gia đình tôi đã kiến nghị rất nhiều lần.

Năm 2015, Nhà nước xây dựng Con đường Tâm Linh đi qua nhà tôi. Các lãnh đạo Ủy Ban Nhân Dân có ý định muốn thu hồi mảnh đất mà gia đình tôi xin cấp sổ đỏ để làm đất bồi thường cho gia đình khác. Trong khi đó, gia đình tôi có nguyện vọng xây nhà thờ tổ tiên ngay trên mảnh đất đó, việc này gia đình tôi đã làm đơn từ trước rồi.

Tôi xin được hỏi:

1. Việc xác nhận của chính quyền địa phương lúc đó có còn có hiệu lực hay không?

2. Để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất chúng tôi có phải làm thêm thủ tục gì hay không?

3. Vấn đề cấp giấy sử dụng đất cho nhà tôi chưa được giải quyết mà xã đã có lệnh thu hồi đất để cấp cho gia đình khác như vậy có đúng hay không?

Nếu UBND xã không cấp đất cho gia đình chúng tôi, thì chúng tôi có được mua lại mảnh đất đó hay không?

4. Trả lời về việc giải quyết vấn đề cấp đất này Ông chủ tịch xã hiện nay là ông Tạ Văn Mai có trả lời cho gia đình chúng tôi là chưa có nhà thì chưa cấp giấy như vậy có đúng hay không? Cũng nói thêm là mảnh đất đó không có sự tranh chấp với ai cả.

5. Mẹ tôi đã mất từ năm 2010. Tuy nhiên từ trước khi mẹ tôi mất đến bây giờ chưa được hưởng quyền lợi nào của Nhà nước, mà đã có sự xác nhận mảnh đất đó của gia đình tôi từ trước khi mẹ tôi mất thì giờ nhà tôi còn được hưởng chính sách đó không, nguyện vọng của gia đình tôi là muốn xây nhà thờ cúng liệt sỹ trên mảnh đất đó, có được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Luật sư trả lời:

Do nội dung câu hỏi của bạn có mối liên quan đến nhau nên chúng tôi sẽ gộp câu hỏi và câu trả lời như sau:

Câu 1 và câu 5:

Trong trường hợp gia đình anh đã được ủy ban nhân dân xác định là gia đình chính sách, trong trường hợp gia đình đã có đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã bị mất các giấy tờ (có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã) thì gia đình anh có thể làm đơn đề nghị cấp lại các giấy tờ này. Tuy nhiên, tại thời điểm xin cấp lại thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định lại gia đình anh có đủ điều kiện để xác định là gia đình chính sách không. Nếu đủ điều kiện thì cơ quan có thẩm quyền mới cấp, còn tại thời điểm đề nghị cấp mà không đủ điều kiện thì yêu cầu này có thể bị từ chối.

Câu 2 và câu 4:

Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như thông tin mà anh đã cung cấp ở trên thì đất của gia đình anh là đất “khai hoang” không có các giấy tờ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu gia đình anh đáp ứng được các điều kiện dưới đây thì có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Thứ nhất, đất sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 1/7/2004;

- Thứ hai, không có vi phạm pháp luật về đất đai;

- Có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật”

Như anh đã cung cấp thông tin thì, hiện tại diện tích đất này của nhà anh không có nhà, cũng như công trình xây dựng trên đất, cũng không thực hiện việc canh tác nông nghiệp trên thực tế. Tuy nhiên, nếu diện tích đất này trong cùng thửa đất có gắn với nhà ở, công trình xây dựng khác thì trong trường hợp này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng. Như vậy, Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã trả lời chưa có nhà thì chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng.

Câu 3:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đối với cá nhân, hộ gia đình là Ủy ban nhân dân cấp Huyện, do đó, nếu ủy ban nhân dân cấp xã thu hồi đất của gia đình anh là không thực sự phù hợp với quy định của pháp luật.

Nếu trong trường hợp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thu hồi đất của gia đình thì mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất này đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi: 1900.6162để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Tư vấn về việc sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai mới nhất ?

3. Tư vấn về luật đất đai về thuê đất có sự đồng ý của UBND huyện ?

Xin chào quý công ty Em có một hợp đồng thuê đất muốn nhờ công ty tư vấn ạ năm 1995 nhà em có thuê môt mảnh đất của ủy ban xã thời hạn là 30 năm, trước khi thuê có làm tờ trình lên ủy ban nhân dân huyện và được huyện phê duyệt đồng ý xã cho gia đình em thuê 30 năm. trong phê duyệt và hợp đồng ghi rõ là thuê để làm kinh doanh, dịch vụ và không được xây công trình kiên cố. đến nay nhà em đã thuê được 22 năm và chỉ xây dựng nhà mái lợp tôn và trần thạch cao rồi làm kinh doanh quán ăn. Em nhờ quý công ty tư vấn cho em là hợp đồng mà xã ký cho nhà em thuê đất với sự đồng ý của ủy ban nhân dân huyện có đúng pháp luật không?
Em xin cảm ơn nhiều ạ
-Lê Trung Tính

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn thì hợp đồng thuê đất được xác lập năm 1995 , khi này thì trường hợp này sẽ được điều chỉnh bởi luật đất đai năm 1993.
Theo điều 32 luật đất đai năm 1993 quy định:

Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương; cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn căn cứ vào quyền hạn, nhiệm vụ quy định tại Luật này trình Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

Trả lời:

Ngoài ra khoản 2,3 điều 59 luật đất đai năm 1993 quy định thẩm quyền giao đất , cho thuê đất , cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Như vậy với những thông tin mà bạn cung cấp thì không đủ căn cứ để có thể xác định được ủy ban nhân dân cấp xã có đủ thẩm quyền ký cho thuê đất hay không. Bạn nên căn cứ các quy định trên để có thể đưa ra chính xác về việc giải đáp vấn đề của mình.

4. Tư vấn đất đai và quyền thừa kế nhà đất ?

Kính gửi luật sư. Tôi có một vấn đề mong được luật sư tư vấn như sau: Chồng tôi có được thừa kế 1 mảnh đất sau khi chúng tôi kết hôn dc 10 năm. Khi tách bìa chỉ mang tên chồng tôi. Bây giờ chúng tôi chuẩn bị xây nhà trên mảnh đất đó chúng tôi có nói chuyện và chồng tôi đồng ý ra phòng công chứng hòa vào làm tài sản chung của 2 vc nhưng bìa thì chưa đổi. Vậy luật sư cho tôi hỏi như vậy tôi đã có giá trị pháp lý trên bìa đỏ chưa? và nếu trường hợp bán hoặc cho tặng có cần thông qua tôi ko hay là ck tôi tự quyết 1 mình ?
Cám ơn luật sư rât mong nhận dc phản hồi sớm từ luật sư .
-HN Ha

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn việc mảnh đất đó đã được chuyển từ tài sản riêng sang tài sản chung của cả hai vợ chồng.

Điều 35 luật hôn nhân gia định năm 2014 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Qua đó việc bán hoặc cho tặng mảnh đất trên sẽ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng và việc đồng ý này sẽ phải thực hiện thông qua hình thức bằng văn bản. Giao dịch chuyển nhượng cho tặng mảnh đất này sẽ có hiệu lực nếu có cả sự đồng ý trực tiếp của bạn tại văn phòng công chứng hoặc có văn bản đồng ý hợp pháp nếu như bạn không trực tiếp tham gia kí kết hợp đồng.

5. Xin trợ giúp trường hợp ly hôn phân chia tài sản là đất đai ?

Em xin chào anh/chị của công ty tư vấn luật Minh Khuê. Em được biết công ty mình có hỗ trợ tư vấn luật qua Email nên em mạn phép gửi mail này rất mong anh/chị giải đáp giúp em một trường hợp này ạ. Nhà thằng bạn em có 4 người, trong đó bao gồm bố mẹ, nó và em gái. Bố mẹ bạn em kết hôn đến nay đã được 24 năm. Một năm về trước cả nhà có phát hiện bố nó ngoại tình, sau khi mọi người khuyên can bất thành, bố nó đã viết một bản cam kết với nội dung tóm tắt như sau:
"Tôi là tên là A, tôi đã có một vợ là B và 2 con là C và D. Thời gian qua tôi đã có quan hệ chung sống với một người phụ nữ tên X, mặc dù được mọi người khuyên can nhưng tôi chưa thể bỏ được mối quan hệ bất chính này. Nay tôi viết đơn này để xin ủy quyền lại toàn bộ tài sản bao gồm đất đai và mọi tài sản chung của 2 vợ chồng tôi cho vợ tôi và 2 con của tôi. Nếu tôi còn mối quan hệ bất chính này tôi xin cam đoan sẽ không tranh chấp tài sản và làm phiền vợ con tôi nữa... "
Thưa anh/chị, em xin hỏi trong trường hợp này nếu bố nó vẫn đang tiếp tục mối quan hệ bất chính này và mẹ nó muốn li hôn thì phần tài sản như trong cam kết bố nó đã viết có được xử thuộc hoàn toàn về mẹ con nó như nội dung trong cam kết không ạ, và cam kết viết tay này có giá trị pháp lý đầy đủ không ạ. Em xin chân thành cảm ơn !
-Ninh Phạm

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn về việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được quy định tại điều 38 luật hôn nhân gia đình năm 2014 như sau:

Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó thì việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân sẽ phải được lập thành văn bản. Văn bản này không bắt buộc phải có công chứng trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì trong phần tài sản chung có bao gồm cả đất đai thì tại điểm a khoản 3 điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Qua đó, thỏa thuận này giữa người chồng là A và 3 người còn lại thì phải được thỏa thuận bằng văn bản và phải có chứng thực. Văn bản thỏa thuận đó sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng.

6. Tư Vấn Luật Đất Đai về mua đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay ?

Dear Luatminhkhue. Cho mình hỏi là Hiện tại nhà em có thửa đất nông nghiệp, Lúc trước là bố mẹ em mua lại của người khác (có giấy tay, nhưng lâu quá lục ko ra nữa) Hiện tại đất đó vẫn đang canh tác, và bố mẹ mình có để di chúc lại cho em.(Đất này bố mẹ mua trươc năm 1990 và canh tác đến bây giờ). - Cho em hỏi là bây giờ em muốn làm sổ đỏ đất có được không ạ và thủ tục như thế nào?
Mong luatminhkhue tư vấn và hỗ trợ giúp ạ.
-Văn Hiếu

Trả lời:

Căn cứ điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Như vậy theo quy định trên và với những thông tin mà bạn cung cấp thì đất nhà bạn được mua trước năm 1990. Qua đó nếu mảnh đất này được sử dụng lâu dài không có tranh chấp gì phát sinh thì chỉ cần có một trong các loại giấy tờ trên bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp bạn không có bất cứ giấy tờ gì theo quy định trên thì theo khoản 2 điều 101 luật đất đai năm 2013 quy định :

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định trên thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất nhà bạn đã được sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2014, không có tranh chấp và giờ được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mảnh đất đó bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( theo mẫu )

+ Biên lai đóng thuế hàng năm.

+ Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng lâu dài

+ Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã).

+ Sơ đồ thửa đất
Bạn nộp hồ sơ tại phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện để được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc pháp lý về đất đai, bất động sản vui lòng gọi: 1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh KHuê