1. Thế nào là bất động sản liền kề.

Điều 245 BLDS năm 2015 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề được định nghĩa như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Như vậy, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền. Bởi nó cho người hưởng quyền có được những quyền năng nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối liên hệ giữa hai bất động sản. Theo đó, một bất động sản phải chịu gánh nặng nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản còn lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình

Tuy nhiên, theo nguyên lý chung, thì địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thông qua đó, chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.

2. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền này phải gắn liền với hai bất động sản, một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu hưởng quyền.

Bất động sản hưởng quyền là bất động sản có những hạn chế bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng, vì thế mà cần đến sự “tạo điều kiện” của bất động sản chịu hưởng quyền.

Quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận.

Quyền này được xác lập với mục đích là tạo điều kiện cho sinh hoạt bình thường của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chứ không phải là để người đó kiếm lợi từ quyền của mình với bất động sản liền kề.

Tất nhiên người này cũng sẽ có những lợi ích nhất định.

Quyền này gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản.

Vì vậy, khi bất động sản đổi chủ thông qua các giao dịch dân sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đó và chủ cũ cũng chấm dứt quyền.

3. Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề.

Quyền đối với bất động sản liền kề bao gồm:

(i) Quyền về lối đi qua: Chủ sở hữu bất động sản ở trong hoặc bị vây bao bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lí nhất ra đường công cộng, về nguyên tắc chung, người được dành lối đi sẽ phải tiến hành đền bù cho chủ sờ hữu bất động sản liền kề với số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi đã có thỏa thuận khác giữa các bên. Việc mở lối đi sẽ do các bên thoả thuận với nhau nhưng phải bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và tránh gây phiền hà cho các bên. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này được coi là lối đi chung và sẽ không có các khoản đền bù.

(ii) Quyền mắc đường dây tải điện, đường dây thông tin liên lạc: Trong điều kiện kinh tế – xã hội phát triển như hiện nay thì đây là một trong những quyền quan trọng và phổ biến nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần. Tuy nhiên, khi mắc đường dây đi qua bất động sản liền kề phải thiết kế một cách hợp lí, bảo đảm được sự an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu.

(iii) Quyền về cấp thoát nước: Đối với cuộc sống sinh hoạt hàng ngày, nhu cầu về nước để dùng và lối để thoát nước thải là vấn đề quan trọng thiết yếu. Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu cũng phải có sự thoả thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối cấp, thoát nước thích hợp, bảo đảm cảnh quan và vệ sinh môi trường. Khi lắp đặt ống dẫn, cống hoặc khơi rãnh phải bảo đảm hạn chế mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

(iv) Quyền về nước tưới, tiêu nước: Đây được coi là nhu cầu cấp thiết trong việc canh tác và trong sản xuất. Khi người sử dụng đất canh tác có nhu cầu về nước tưới, tiêu nước thì có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh phải để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện trong việc tưới, tiêu.

Ngoài quyền sử dụng hạn chế bất động sản, người chiếm hữu bất hợp pháp được pháp luật bảo vệ nếu giao dịch dân sự trở nên vô hiệu. Trong một số trường hợp, tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay khi giao dịch dân sự với người thứ ba vẫn còn hiệu lực. Người thứ ba còn có quyền yêu cầu người đã xác lập giao dịch với mình phải tiến hành bồi thường thiệt hại nếu tài sản bị tịch thu sang quỹ nhà nước hoặc phải trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó.

Chủ sở hữu còn có quyền sở hữu đối với các mốc giới ngăn cách bất động sản. Quyền sở hữu này có thể là quyền sở hữu chung nếu được xây dựng hoặc tạo lập ttên đất thuộc quyền sử dụng chung. Nếu mốc giới được tạo dựng do công sức của chủ sở hữu và ttên đất thuộc quyền sử dụng của người đó thì nó sẽ không thuộc sở hữu chung. Trong trường hợp mốc giới là tường nhà chung thì những chủ sở hữu bất động sản liền kề không được hỗ trợ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi các bên đã có thoả thuận và đồng ý.

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể bị chấm dứt khi các chủ sở hữu nhập làm một hoặc không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Quyền sở hữu của các chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ, Nhà nước và xã hội tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện tốt quyền sử dụng tài sản của mình thì chủ sở hữu cũng phải mang trong mình nghĩa vụ đối với các chủ thể khác khi họ thực hiện quyền sở hữu tài sản của họ mà phải nhờ đến sự giúp đỡ của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc vì mục đích chung phục vụ lợi ích cho Nhà nước cho xã hội, chủ sở hữu phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước và xã hội.

Ngoài ra, trong quá trình sinh sống, để không làm ảnh hưởng đến những chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh, chủ sở hữu nhà ở còn phải có nghĩa vụ trong việc xây dựng hệ thống thoát nước mưa, nước (Điều 250, 251 Bộ luật dân sự).

(i) Đối với nước mưa: Không được để nước mưa từ mái nhà của mình chảy xuống bất động sản liền kề, trừ khi hai bên có thoả thuận và thống nhất trước đó.

(ii) Đối với nước thải: Phải làm cổng ngầm hoặc rãnh thoát để đưa ra nơi quy định. Không được để nước thải chảy tràn sang bất động sản của người khác, ra nơi sinh hoạt công cộng gây nên tình trạng ô nhiễm môi trường.

Trong quá trình xây dựng, chủ sở hữu nhà xây dựng sau còn bị hạn chế quyền cửa ra vào, cửa sổ theo quy định của pháp luật về xây dựng. Có nghĩa là trong những điều kiện nhất định, người xây dựng sau phải thiết kế cửa ra vào sao cho không nhìn thẳng vào cửa ra vào của nhà đối diện, trừ trường hợp đã có sự thỏa thuận giữa hai bên.

4. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên.

Đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất thấp.

Có thể thấy trong hình ảnh của một bất động sản nằm trên sườn núi, bị vây bọc bởi 4 bất động sản khác ở phía: trên, dưới, trái, phải.

Và vì bị vây bọc nên bất động sản ở giữa không có đường thoát nước.

Lúc này, một quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra sẽ là hợp lý nếu nó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp.

5. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật.

Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề đặt ra khi bất động sản bị vây bọc và người có bất động sản liền kề và người có bất động sản liền kề phải để ra một lối đi, một đường thoát nước,… để chủ của bất động sản bên cạnh có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường.

Nói cách khác là quyền đối với bất động sản liền kề sẽ trực tiếp phát sinh từ quy định pháp luật đã được “thiết kế sẵn”.

6. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận

Do nhu cầu cá nhân, các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể.

Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Và các chủ thể có liên quan cũng sẽ vì nhiều lý do khác nhau mà phải thỏa thuận về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề.

7. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc

Di chúc là văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc.

Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì hoàn toàn có thể “truyền lại” quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để thuận tiện cho họ trong việc sử dụng đất sau này.

Đây cũng là biện pháp để tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.

Vì vậy, sự định đoạt chỉ thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là căn cứ để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác.

Chủ thể có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không với tư cách là người thừa kế (người thụ tặng).

8.Ranh giới giữa các bất động sản. 

Ranh giới giữa các bất động sản đã được Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể tại điều 175. Bộ luật ghi nhận ranh giới giữa các bất động sản có thể được xác định dựa theo sự thỏa thuận giữa các bên và theo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định. Ranh giới giữa các bất động sản cũng có thể được xác định dựa theo tập quán hoặc theo ranh giới đã được tồn tại trong thời gian từ 30 năm trở lên nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện là không tranh chấp. Luật cũng đã quy định trong mọi trường hợp người sử dụng bất động sản không được phép thực hiện các hành vi như lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản với nhau. Quy định cụ thể như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản có thể được thành lập thông qua một số hình thức: thỏa thuận, dựa theo ranh giới đã tồn tại từ đủ 30 năm trở lên hoặc theo quyết định của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật đã ban hành về tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản.