1. Người dân được bồi thường như thế nào khi bị thu hồi đất?

Thưa luật sư, xin cho tôi hỏi: Tôi có mảnh đất hoa màu mà trong sổ QSD đất đất đã hết hạn, và làm lại sổ mới, khi làm lại sổ chính quyền tự ý cắt 2 mét làm mương công cộng mà tôi không được thông báo gì. vậy cho tôi hỏi ,tôi có bị mất đất hay được đền bù gì không?
Cảm ơn!

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn , nếu như sau khi bạn làm lại sổ mới mà vẫn giữ nguyên diện tích và và mục đích sử dụng của mảnh đất thì việc cơ quan có thẩm quyền cắt đất để phục vụ mục đích công cộng phải được thông qua chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và gia đình bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu được bồi thường các chi phí hợp lý liên quan đến đất.

Hiện nay, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường, trường hợp của bạn là cá nhân sử dụng đất nên thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 75 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”…..

Về cách thức bồi thường, theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì:

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, bạn còn có thể được bồi thường những chi phí hợp lý mà bạn đã đầu tư vào việc cải tạo đất và những thiệt hại (ví dụ như phải phá dỡ công trình, thu hoạch sớm hoa màu...) khi nhà nước thu hồi đất .

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục nhận đất tái định cư ? Điều kiện được hưởng chế độ tái định cư ?

2. Có được đền bù phần đất đã đóng thuế nếu bị thu hồi?

Thưa Luật sư! Gia đình em có mua mảnh đất của ủy ban nhân dân xã vào năm 1995 lúc đó trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tai thời điểm đó có ghi diện tích đất được cấp là 90m2, nhưng đến năm 2006 sau khi có quyết định đo đạc lại đất thì diện tích đất nhà em trên thực tế là 132m2.
Và kể từ đó gia đình đóng thuế đất theo diện tích trên (nhưng mẹ em lại không giữ được biên lai thu tiền thuế đất). Đến năm 2016 nhà nước mở đường quốc lộ đi qua mảnh đất nhà em và lấy đi diện tích đất là 112m2, trong đó có 90m2 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 22m2 chưa có quyền sử dụng đất.
Vậy quý công ty làm ơn cho em hỏi: Phần diện tích đất 22mm2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà nước lấy làm đường gia đình em có được đền bù không? Và diện tích đất còn lại là 20m2 ( 132 - 122 = 20) nhà em đang định xây nhà liệu có bị thu hồi hay không và có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Em xin chân thành cám ơn quý công ty.

>> Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điều 82 Luật đất đai năm 2013 thì các trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

-Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

Do đó chỉ khi thu hồi đất trong những trường hợp này, người sử dụng đất có đất bị thu hồi mới không được Nhà nước bồi thường về đất. Hơn nữa, căn ứ theo Điều 79 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Điều này có nghĩa là phần đất này gia đình không có GCNQSDĐ nhưng vẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính (sai sót khi cấp Giấy từ năm 1994 của cơ quan chức năng) nên chúng tôi sẽ xem xét về điều kiện để xem phần đất này có thể được cấp GCNQSDĐ hay không. Cụ thể, theo Luật đất đai 2013 thì:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
...

=> Trong đó, Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau ( Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Như vậy với dữ liệu bạn cung cấp thì với phần đất đó có thể được xác định là đất sử dụng ổn định và bạn cần xem xét gia đình có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 hay không. Cụ thể, đất nhà bạn mua vào năm 1994 nên nhưng giấy tờ liên quan được cấp trước năm 1993 như căn cứ đã nêu sẽ không xem xét, vậy bạn xem gia đình có Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật hay Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất hay không? Nếu có một trong các loại giấy tờ này thì có nghĩa phần đất này vẫn được tính vào đất đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, vậy nên nếu có quyết định thu hồi thì gia đình sẽ được bồi thường với phần đất bị thu hồi trong đó có cả phần đất này.

Mặt khác, điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết như sau:

....2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

Về hạn mức giao đất thì bạn phải căn cứ vào quyết định tại địa phương mình đang sinh sống. Nếu 22m2 đất này phù hợp với hạn mức được quy định tại địa phương và căn cứ trên thì đồng nghĩa phần đất này của bạn đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ. Lúc này, khi đã đủ điều kiện nếu đất bị thu hồi thì gia đình sẽ được nhận đền bù về đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Qua sự phân tích và đưa ra các căn cứ trên, với 20m2 đất ở còn lại bạn hỏi có thể làm GCNQSDĐ hay không thì điều đó căn cứ vào điều kiện tại điều 100,101 Luật đất đai 2013 và quy định về hạn mức đất giao đất của địa phương bạn.

>> Xem thêm:  Diện tích đất tái định cư được nhận là bao nhiêu ? Thắc mắc về việc mua nền đất tái định cư ?

3. Tự ý chuyển đất rừng thành đất nông nghiệp có được đền bù khi thu hồi?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Năm 2002 gia đình tôi được nhà nước giao đất trồng rừng khoanh nuôi và bảo vệ.

Đến năm 2005 do diện tích đất gia đình tôi được giao không phát triển thành rừng, gia đình tôi tự ý phát phá quay sang sử dụng đất trên làm canh tác vào sản xuất nông nghiệp. Năm 2015 thực hiện thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển - kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Với việc thu hồi đất trên gia đình tôi có được bồi thường về đất không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: D.P

Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai....”

Điều 76 Luật đất đai năm 2013 về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Điều 54 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;”

Diện tích đất mà bạn nhắc tới thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật đất đai năm 2013. Do đó, bạn vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển - kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tuy nhiên, diện tích đất này sẽ được bồi thường với giá của đất sản xuất lâm nghiệp, bởi lẽ:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a. Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ. Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở...”

Vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất của bạn nằm trong số một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc tự ý chuyển mục đích của bạn là không có căn cứ pháp luật, nên sẽ được bồi thường với giá đất sản xuất lâm nghiệp chứ không được bồi thường với mức giá của đất sản xuất nông nghiệp.

>> Xem thêm:  Mở rộng thêm ao khi được đền bù có lỗ không ? Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ tái định cư ?

4. Đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường những khoản nào?

Gửi luật minh khuê, bố mẹ tôi là công nhân nông trường quốc doanh dứa suối hai từ năm 1990, nay đã về hưu. Năm 2014, nông trường chuyển thành công ty tnhh một thành viên đầu tư và phát triển nông nghiệp hà nội - xí nghiệp dứa suối hai. Đây là doanh nghiệp nhà nước thuộc ubnd tp hà nội. Tôi muốn nhờ tư vấn pháp luật, trong trường hợp nhà nước lấy đất để sử dụng mục địch phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng. Thì với đất nhà tôi sẽ được tính phương án bồi thường như thế nào.
Được bồi thường tiền đất và chi phí đầu tư vào đất, hay chỉ được tính chi phí đầu tư vào đất ?
Tôi chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về bồi thường đất nông nghiệp, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Về các khoản bồi thường, căn cứ Điều 77 Luật Đất đai 2013:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại".

Như vậy, gia đình bạn nếu đã được xác định có đủ điều kiện được bồi thường đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước bồi thường cả về đất và các chi phí đầu tư vào đất (xây dựng nhà xưởng, lắp đặt hệ thống tưới tiêu,...) sau khi đã khấu hao tài sản và xác định giá của phần tài sản còn lại tại thời điểm thu hồi đất và có thể sẽ được hỗ trợ ổn định cuộc sống sau thu hồi đất nếu có đủ các điều kiện của Nhà nước.

Căn cứ Điều 74 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"....2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất....."

Theo khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, bồi thường về đất có 2 phương án: bồi thường bằng loại đất nông nghiệp tương tự hoặc bồi thường bằng giá đất tại thời điểm bồi thường (trong trường hợp không có đất tương tự để bàn giao). Gia đình của bạn sẽ được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật theo một trong hai phương án này.

Về thời hạn bồi thường, trong khoảng thời gian 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành, gia đình bạn sẽ nhận được đầy đủ các khoản bồi thường theo quy định tại Điều 93 Luật Đất đai 2013.

Về các chính sách hỗ trợ khác, nếu gia đình bạn đáp ứng yêu cầu về khoản 1 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì trong thời hạn 30 ngày kể từ khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành, gia đình bạn cũng sẽ được Nhà nước có chính sách hỗ trợ thỏa đáng: Căn cứ điểm a, b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013 về Hỗ trợ ổn định sản xuất:

"Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;
Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở."

Cụ thể về hỗ trợ ổn định đời sống khi có quyết định thu hồi đất được quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Tuy nhiên thì: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều này bị thu hồi dưới 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng mà việc thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống, sản xuất của người thu hồi đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định biện pháp hỗ trợ khác quy định tại Điều 25 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP cho phù hợp- Tức là căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương thì UBND cấp Tỉnh sẽ áp dụng các biện pháp hỗ trợ phù hợp.

"+ Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;
+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương
+ Tiền bồi thường đất bị thu hồi theo bảng giá đất quy định tại UBND Tỉnh nơi đất bị thu hồi.
+ Tiền bồi thường đối với những tài sản ở trên đất cộng với các khoản như là hỗ trợ ổn định sản xuất nếu như bạn được đền bù bằng đất nông nghiệp, còn nếu như bạn được đền bù bằng tiền thì bạn sẽ được hỗ trợ trong vòng 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở, còn trong vòng 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở- mức hỗ trợ là bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong vòng 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương."

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Nhà không có sổ đỏ khi giải tỏa đất có được đền bù không ? Đền bù phần đất thầu, tài sản trên đất ?

5. Xử lý thế nào khi không đồng ý với quyết định bồi thường đất bị thu hồi?

Thưa luật sư, Ông A đứng tên sử dụng 500m2 đất từ năm 1970. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, ông A mua của ông B năm 1968 (có xác thực của UBND xã H). Năm 1990, ông A xây dựng nhà ở trên khu đất này.

Nay, UBND huyện X ra quyết định thu hồi 100m2 đất của hộ gia đình ông A để làm đường; tuy nhiên ông A chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở. Ông A không đồng ý với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp với lý do, khu đất này gia đình ông đã sử dụng để làm dất nhà ở từ năm 1990 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay.Hỏi:

1. Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ông A theo giá đất nông nghiệp đúng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này?

2. Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND huyện X thì ông sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Vì sao?

3. Hãy giúp ông A soạn thảo nội dung đơn khởi kiện?

4. Hộ ông A có được giao đất tái định cư không? Vì sao?

5. Vụ việc này cần được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành?

Xử lý thế nào khi không đồng ý với quyết định bồi thường đất bị thu hồi?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình ông A theo giá đất nông nghiệp đúng hay sai? Vì sao? Văn bản pháp luật nào quy định về vấn đề này ?

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...."

Thì ông A chỉ được bồi thường theo giá đất nhà ở khi có Giấy chứng nhận nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Nếu ông A chưa xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và không có Giấy chứng nhận thì không được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, tại thời điểm xây nhà, không có bất cứ một giấy phạt vi phạm về hành vi chuyển quyền sử dụng đất, ông A vẫn đóng thuế nhà đất bình thường, có xác nhận của UBND xã là không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài thì ông A phải được bồi thường về đất nhà ở.

2. Trong trường hợp ông A không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND huyện X thì ông sẽ đề nghị cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Vì sao?

Căn cứ vào Điều 31 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

Điều 31. Thẩm quyền của Tòa án cấp huyện

Tòa án cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đó, trừ quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;

2. Khiếu kiện quyết định kỷ luật buộc thôi việc của người đứng đầu cơ quan, tổ chức từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án đối với công chức thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức đó;

3. Khiếu kiện danh sách cử tri của cơ quan lập danh sách cử tri trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.

Vậy trong trường hợp này ông Tòa án nhân dân huyện X sẽ có thẩm quyền giải quyết.

3. Hãy giúp ông A soạn thảo nội dung đơn khởi kiện?

Hồ sơ khởi kiện đòi bồi thường đối với đất bị thu hồi gồm các loại giấy tờ như:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/2003 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đấy, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;

Nội dung cụ thể bạn xem trong mẫu đơn tại đây

4. Hộ ông A có được giao đất tái định cư không? Vì sao?

Theo quy định của Luật đất đai 2013, hộ ông A được giao đất tái định cư trong trường hợp:

"Điều 86. Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu cho phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương.

Điều 87. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt

1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng, các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

3. Đối với trường hợp thu hồi quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 của Luật này thì người có đất thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để ổn định đời sống, sản xuất theo quy định của Chính phủ."

Nếu ông A vẫn còn 400m2 đất còn lại và không phảo di chuyển chỗ ở thì không được giao đất tái định cư.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email [email protected] hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Giá đền bù cây lâm nghiệp xác định thế nào ? Xác định mức giá đền bù đất nông nghiệp ?