Tác giả:: 1. Làm rõ một số khái niệm về thu hồi đất
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 (Thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024) định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.Tuy Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. ... Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Vi phạm pháp luật là hành vi trái pháp luật do chủ thể có năng lực hành vi thực hiện, có lỗi và xâm hại đến quan hệ xã hội mà pháp luật bảo vệ.
2. Căn cứ để Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 64, Luật đất đai năm 2013) quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 có thể phân tích chi tiết về cách hiểu các trường hợp này như sau:
Thứ nhất, sử dụng đất không đúng mục đích
Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hàn chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
Trên thực tế, hành vi vi phạm thuộc loại này chủ yếu diễn ra dưới dạng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang làm nhà ở, trụ sở kinh doanh, sản xuất... trái pháp luật của tổ chức, cá nhân được giao đất. Hành vi này dẫn tới hậu quả rất nghiêm trọng gây thiệt hại đến tài nguyên đất, đó là làm thay đổi cơ cấu các loại đất, nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai; làm cho giá trị của đất không được khai thác hiệu quả và không bảo vệ được nguồn tài nguyên đất đai.
So với Luật Đất đai 2003 quy định này là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013, đã bsung thêm điều kiện “đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm”. Đất đai là một tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất, việc thu hồi đất ảnh hưởng rất lớn tới chủ thể này, do đó việc thu hồi đất phải được cân nhắc một cách kỹ lưỡng, toàn diện, thông qua quy định về xử phạt hành chính, người sử dụng đất sẽ có phải thay đổi thái độ sử dụng đất, từ đó thực hiện hành vi. Trong trường hợp đã bị xử phạt nhưng người sử dụng đất vẫn không có thái độ đúng đắn là sử dụng đất không có mục đích thì đương nhiên sẽ bị áp dụng chế tài mạnh hơn là Nhà nước thu hồi đất. Sự thay đổi này Luật Đất đai 2013 là một quy định hợp lý, cho thấy sự cân nhắc của nhà nước, luôn tạo điều kiện tối đa cho người sử dụng đất.
Thứ hai, người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
Khoản 25 Điều 3 “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác nhận”. Hành vi cố ý hủy hoại đất có thể kể đến như việc gây ô nhiễm đất, tự ý khai thác, ùn, hố đất trái phép, đổ đất xuống ruộng hay làm biến dạng địa hình. Trên địa bàn tỉnh Bình Dương, hiện tượng người sử dụng đất tự ý cắt cây cao su, sau đó bán đất mặt cho DN khai thác, đào thành hầm hố để lấy đất mặt bán với độ sâu từ 2-5 m mà không được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền diễn ra khá phổ biến....
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, hành vi cố ý của người sử dụng đất làm cho đất đai bị hư hỏng tới mức mất giá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt được, các nguyên tắc sử dụng đất không được đảm bảo sẽ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất. Trước thực trạng vi phạm liên quan đến hủy hoại đất diễn ra tràn lan như hiện tại, việc thu hồi đất là biện pháp tốt nhất để giải quyết tình trạng này.
Thứ ba, đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
Theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai hiện hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được quy định cho UBND các cấp trong từng trong hợp cụ thể. Tuy nhiên, hiện tượng cơ quan Nhà nước không có thẩm quyền giao đất nhưng vẫn tiến hành xảy ra chủ yếu ở cấp xã và chưa có chiều hướng thuyên giảm trên thực tế. Tình trạng này cho thấy rằng công tác quản lý đất đai ở cấp xã bị buông lỏng, cần phải chấn chỉnh kịp thời nhằm ngăn chặn các tiêu cực trong quản lý đất đai. Ngoài ra giao đất không đúng đối tượng, diện tích, trình tự thủ tục theo quy định của Pháp luật dẫn đến việc nhiều người tuy không thuộc diện được giao đất nhưng vẫn được giao, nắm trong tay nhiều mảnh đất không sử dụng được hết, đầu cơ hoặc đem bán cho ng khác kiếm lời, trong khi đó, ng thiếu đất để sản xuất, để ở, thuộc diện giao đất thì vẫn rơi vào tình trạng chờ để giải quyết
Để lại hậu quả nghiêm trọng: việc giao đất để thu tiền xây dựng các công trình ở địa phương, lập quỹ riêng đã gây thất thoát lớn cho ngân sách Nhà nước; phá vỡ trật tự quản lý Nhà nước về đất đai, gây tình trạng khó kiểm soát đối với việc sử dụng các loại đất, bởi có nhiều trường hợp được giao đất trái Thẩm quyền loại đất này nhưng còn sử dụng không đúng mục đích còn gây đến hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Trong hợp này không phải vi phạm của người sử dụng đất mà là của cơ quan quản lý đất đai, tuy nhiên để đảm bảo vc thực thi pháp luật một cách nghiêm túc và có hiệu quả thì Nhà nước vẫn tiến hành thu hồi đất trên.
Thứ tư, đất không được chuyển nhượng, tặng cho
Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật Đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
Là một trong những hành vi cố tình vi phạm của các thể chueyern nhượng, tặng cho và chủ thể nhận chueyern nhượng, tặng cho. Không phải mọi loại đất, mọi chủ thể được giao đất đều có quyền chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ những chủ thể nhất định, được giao loại đất nhất định theo qđ của pháp luật mới được thực hiện chuyển nhượng, tặng cho. Do đó, khi cố tình vi phạm thì phải bị thu hồi nhằm bảo đảm thực hiện đúng pháp luật
Thứ năm, đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai đã thực hiện giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, tuy nhiên những đối tượng này trong quá trình được giao lại không quản lý được, dẫn đến để các chủ thể khác lấn, chiếm thì sẽ bị thu hồi
Trên thực tế, thực trạng lấn chiếm đất được Nhà nước giao quản lý diễn ra rất nhiều, đặc biệt là tại các nông, lâm trường, các khu bảo tồn, vườn quốc gia. Tuy nhiên, việc triển khai quy định này trên thực tế gặp nhiều khó khăn, thách thức do không có những quy định cụ thể về việc thu hồi
Thứ sáu, đất không được chuyển quyền sử dụng đất không được chuyển quyền sử dung đất theo quy định của Luật mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, khi không đáp ứng được các điều kiện trên, người sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất theo đúng tính năng, mục đích sử dụng. Tuy nhiên, có những trường hợp được giao, cho thuê đất sử dụng nhưng người sử dụng đất không sử dụng lại cũng không được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên không còn thực hiện các trách nhiệm của người sử dụng đất, thiếu trách nhiệm để cho đất đó bị người khác lấn, chiếm. Trong trường hợp này, nhà nước tiến hành thu hồi để đảm bảo sử dụng đất đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ bảy, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ và nhà nước và đã bị XPVPHC mà không chấp hành;
So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã bỏ “cố ý không thực hiện nghĩa vụ” làm cho quy định chặt chẽ hơn.
Thứ tám, đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thười hạn 24 tháng liên tục.
Với quy định này, Pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, v.trò của tài nguyên đất để vốn đất đai được bảo vệ chặt chẽ, tậ dụng có hiệu quả hơn, ngăn ngừa các trường hợp làm thiệt hại đến lợi ích của nhà nước và toàn dân; đồng thời thể hiện chủ trương coi trọng phát triển KT của Đảng và nhà nước trong thời kỳ đổi mới, xd đất nc
Thứ chín, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng
Luật đất đai 2013 không những quy định các trường hợp được loại trừ thu hồi đất do sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất mà còn thêm các quy định về gia hạn.
Tạo điều kiện tốt hơn cho các nhà đầu tư thực sự mong muốn được thực hiện dựa trên dự án nhưng gặp phải những tình huống bất khả kháng dựa trên các căn cứ nhất định:
+ Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường
+ Do ảnh hưởng trực tiếp tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh.............. chiến tranh
+ Các trường hợp bất khả kháng khác do Chính Phủ quyết định
Đồng thời cũng tránh được tình trạng viện cớ của các nhà đầu tư khác;
Thực tế hiện việc thu hồi đất để đàu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị... diễn ra một cách ồ ạt, nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để giữ đất, ôm đất, chạy dự án để bán kiếm lời sinh ra các dự án treo trong khi đó ng dân bị thu hồi đất thì không có đất để sản xuất, phải di cư tự phát tới đô thị làm thuê hoặc xuất khẩu lao động. thì đất được thu hồi để làm dự án trước lại bỏ không gây lãnh phí đất cũng như ảnh đến sự ổn định xã hội.
