bìa vì cấp bìa phải có đợt. Hàng năm tôi vẫn nộp thuế nhà đất cho UBND xã đầy đủ. Đến nay 2016 tôi vẫn chưa thấy có bìa đỏ và tôi muốn chuyển 140m2 đất này lên thành đất ở, khi vào xã thì địa chính trước đã nghỉ địa chính mới nói với tôi là muốn chuyển thành đất ở thì trước hết phải đổi quyển trích lục thành bìa vườn rồi mới làm thành bìa đỏ và giá tiền tôi phải nộp từ đất vườn thành đất ở là 100% số chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Vậy tôi muốn hỏi luật sư như vậy là đúng hay sai và mong luật sư trả lời cụ thể giúp tôi là 140m2 đất vườn này chuyển thành đất ở thì mức giá tôi phải nôp cụ thể là bao nhiêu. Vì tôi đoc luật mà không hiểu luât nên mong luât sư nói cụ thể cho tôi. Tôi ở xã Yên Trị huyện Ý Yên tỉnh Nam Định, nơi tôi có đất là măt đường VKP2 từ cống gong1 đến cây đa chính rễ.

Tôi xin trân thành cảm ơn và chúc luât sư mạnh khỏe và giải đáp cho tôi càng sớm càng tốt.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162 

 

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

Nghị định 45/2014/ NĐ –CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

Quyết định 27/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định.

2. Nội dung phân tích

Điều 36 luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này;

4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

b) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

c) Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

d) Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

đ) Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, gia đình bạn chuyển 140m2 đất vườn sang đất ở là trong khuôn khổ sự cho phép của pháp luật đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 36 Luật Đất đai 2013, tức là bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng.

Điều 5 khoản 2 điểm a nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo quy định trên thì như lời địa chính xã nói với bạn là sai, tại thời điểm nghị định này còn hiệu lực, bạn chuyển mục đích sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch  mà không phải là 100% chênh lệch.

Về hạn mức đất ở của tỉnh Nam Định được ban hành kèm theo Quyết định số: 27/2014/QĐ-UBND ngày 12/11/2014 của UBND tỉnh Nam Định. Bạn ở xã thuộc khu vực nông thôn thì hạn mức giao đất như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định của Luật đất đai năm 2013:

1- Tại các xã khu vực nông thôn và khu vực thuộc các xã ngoại thành thành phố Nam Định, thuộc các thị trấn, nhưng không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị là:

a- 300 m2/1 hộ đối với các vị trí đất thuộc khu dân cư không nằm ven các Quốc lộ, Tỉnh lộ, Huyện lộ, đường giao thông liên xã; không tiếp giáp với chợ, bến phà và khu trung tâm của xã.

b- 150 m2/1 hộ đối với các vị trí còn lại.

2- Tại đô thị:

a- 120 m2/1 hộ đối với khu vực thị trấn.

b- 100 m2/1 hộ đối với đất thuộc các phường của thành phố Nam Định và các khu vực thuộc các xã ngoại thành nhưng đã có quy hoạch phát triển đô thị.

c- 500 m2/1 biệt thự.

Với diện tích bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng hiện tại thuộc diện cho phép theo hạn mức của địa phương bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?