Thủ tục tách thửa đất trồng cây hàng năm như thế nào?

1. Tách thửa đất được hiểu như thế nào?

Hiểu một cách đơn giản thì thủ tục tách thửa đất là việc chia một thửa đất thành 02 hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn. Biểu hiện của thủ tục này chính là sau khi kết thúc thủ tục, các bên sẽ nhận được 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hoặc nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ vào các quy định pháp luật, có thể khẳng định rằng tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ 01 thể hợp nhất thành 02 hay nhiều phần khác nhau. 

Thủ tục tách thửa đất được áp dụng khi thuộc vào một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Khi chuyển nhượng một phần mảnh đất hoặc một phần quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) thì các bên có thể áp dụng thủ tục tách thửa để đảm bảo quyền lợi các bên. 

Trường hợp 2: Thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Nếu chủ sở hữu mảnh đất qua đời và để lại quyền thừa kế mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận thừa kế hay còn là chủ sở hữu mảnh đất lúc bấy giờ cũng có quyền tách thửa đất. 

Trường hợp 3: Tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Nếu chủ sở hữu mảnh đất ban đầu tặng cho người khác mảnh đất đồng nghĩa đã cho tặng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người kia. Như vậy, người được cho tặng có quyền tách thửa đất này theo đúng như quy định của pháp luật. 

Trường hợp 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được hiểu là khi bên thế chấp dùng mảnh đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao mảnh đất cho bên nhận thế chấp. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản thế chấp là mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên nhận thế chấp có quyền tách thửa đất theo như thỏa thuận của hai bên. 

Trường hợp 5: Cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Khi chủ sở hữu mảnh đất cho người khác thuê quyền sử dụng mảnh đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên thuê có thể được tách thửa đất. 

Trường hợp 6: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp này có thể hiểu khi các bên cá nhân cùng nhau thành lập công ty cổ phần thì những người đó sẽ được xác định là cổ đông sáng lập. Một trong các cổ đông sáng lập của công ty có thể góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là một mảnh đất mà người này đang sở hữu. Khi đó, các cổ đông sáng lập của công ty sẽ đều có quyền yêu cầu tách thửa đất theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật. 

2. Để tách thửa đất trồng cây hàng năm cần thỏa mãn điều kiện gì?

Đất trồng cây hàng năm được pháp luật đất đai Việt Nam xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Theo đó, đây là loại đất được sử dụng vào mục đích gieo trồng, thu hoạch các loại cây ngắn ngày như lúa, hoa màu, cây dược liệu, mía, đay, gai, cói, sả, dâu tằm, ... Các loại cây này có đặc điểm là thời gian được gieo trồng đến khi thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất là không quá 01 năm, kể cả cây hàng năm được lưu gốc nhằm thu hoạch thì thời hạn cũng dưới 05 năm. Ngoài ra, đất trồng cây hàng năm còn được sử dụng để trồng các loại cây theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Do vậy, đất trồng cây hàng năm sẽ bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. 

Để có thể tách thửa với loại đất trồng cây hàng năm thì cần phải đảm bảo các yêu cầu chung được quy định tại Điều 131 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, thủ tục tách thửa đất thường được diễn ra trong các trường hợp như tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng nên sẽ cần phải đáp ứng thêm các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Do đó, để đất trộng cây hàng năm được tách thửa thì cần thỏa mãn một số điều kiện như sau:

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Thửa đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp;

- Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất;

- Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Đồng thời, thửa đất đáp ứng các điều kiện để được tách thửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất (như các điều kiện về diện tích của thửa đất sau khi tách và trước khi tách; Điều kiện về tính phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, …).

Như vậy, chỉ khi thửa đất trồng cây hàng năm thỏa mãn đầy đủ các điều kiện đã được nêu trên thì người sử dụng đất mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất để tặng cho/ chuyển nhượng cho người khác được.

3. Thủ tục tách thửa đối với đất trồng cây hàng năm được thực hiện thế nào?

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được hưởng dẫn bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì thủ tục tách thửa đất trồng cây hàng năm được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để làm thủ tục tách thửa đất trồng cây hàng năm thì cần chuẩn bị một bộ hồ sư bao gồm 02 loại văn bản sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đối với mảnh đất (bản chính);

- Đơn đề nghị tách thửa đất mẫu (theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

Ngoài ra, người sử dụng đất đến làm thủ tục tách thửa có thể chuẩn bị thêm một số giấy tờ như:

- Giấy tờ tùy thân của các bên: chủ cũ đất và người được tách thửa, như: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân còn hiệu lực.

- Giấy tờ chứng minh nơi thường trú của các bên như Giấy tờ xác nhận nơi cư trú.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan thì người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa sẽ đem bộ hồ sơ lên nộp cho Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc bộ phận tiếp nhận của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài ra, nếu địa phương đã có bộ phận một cửa thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, ví dụ như Văn phòng đăng ký đất đai sẽ co trách nhiệm kiểm tra hồ sơ mà người sử dụng đất nộp lên. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì sẽ tiến hành thực hiện một số công việc như:

- Tiến hành việc đo đạc địa chính để tách thửa đất. Trường hợp, nếu muốn tiết kiệm thời gian xử lý thủ tục hành chính thì người sử dụng đất cũng có thể thuê một đơn vị tư nhân đo vẽ để tiến hành đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất. 

- Lập hồ sơ trình cơ quan chuyên môn xác minh điều kiện tách thửa.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trong trường hợp mảnh đất đang rất được xin tách thửa do chuyển quyền sử dụng hoặc do giải quyết tranh chấp theo một trong các phương thức: đấu giá, khiếu nại, tố cáo… (thường gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai phải làm các thủ tục: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất trồng cây hàng năm tiếp sau đó làm đầy đủ thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền.

Bước 3: Trả kết quả

- Trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì trả Giấy chứng nhận bản chính và kèm theo văn bản xác nhận đảm bảo đủ điều kiện tách thửa cho người yêu cầu. Căn cứ văn bản xác nhận đó, bên bán và bên mua/ bên tặng cho và bên nhận tặng cho thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.

- Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất trồng cây hàng năm, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo lý do không đủ điều kiện tách thửa.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. 

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:  Trồng cây lâu năm trên đất trồng cây hàng năm có bị phạt không?

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.