Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất năm 2024

1. Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2024;

- Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Điều kiện để được tách thửa

Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Trong số những điểm mới của luật, Khoản 1, Điều 220 đã đưa ra các quy định chi tiết về việc tách thửa và hợp thửa đất, nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như sự quản lý chặt chẽ từ phía cơ quan nhà nước.

Theo quy định này, để thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện cụ thể:

Đầu tiên, thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các loại giấy chứng nhận khác liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến đất đai.

Thời hạn sử dụng đất là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua. Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp, điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người sử dụng vẫn còn hiệu lực và không bị hết hạn.

Một điểm đáng chú ý trong quy định mới này là việc yêu cầu đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, luật cũng linh hoạt hơn trong trường hợp đất có tranh chấp. Nếu phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp đã được xác định rõ ràng, thì phần diện tích và ranh giới không tranh chấp của thửa đất đó vẫn có thể được tách thửa hoặc hợp thửa.

Việc tách thửa hoặc hợp thửa cũng phải đảm bảo các yếu tố về cơ sở hạ tầng, bao gồm lối đi, kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có, và các nhu cầu cơ bản khác như cấp nước, thoát nước. Điều này giúp đảm bảo rằng việc tách thửa hoặc hợp thửa không ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống sinh hoạt và điều kiện sống của cộng đồng xung quanh.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi. Nếu phần đất này thuộc thửa đất ở hoặc thửa đất có cả đất ở và đất khác trong cùng một thửa, thì khi tách thửa hoặc hợp thửa, người sử dụng đất không cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi. Đây là một sự đổi mới giúp giảm bớt thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất.

Nhìn chung, quy định tại Khoản 1, Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 mang tính bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, đồng thời vẫn duy trì được sự quản lý hiệu quả từ phía cơ quan nhà nước. Sự cân bằng giữa việc tạo điều kiện cho người dân và yêu cầu bảo đảm trật tự, an ninh trong quản lý đất đai là mục tiêu quan trọng của luật mới, phản ánh rõ nét tầm nhìn của Nhà nước trong việc xây dựng một hệ thống pháp lý về đất đai minh bạch và hiệu quả hơn.

3. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất

Từ ngày 01/8/2024, các quy định mới về thủ tục tách thửa và hợp thửa đất sẽ chính thức có hiệu lực theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Điều này đánh dấu một bước tiến mới trong việc cải cách và nâng cao tính minh bạch, đơn giản hóa quy trình liên quan đến đất đai, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 7 của Nghị định này, người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất cần nộp một bộ hồ sơ đầy đủ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 1, Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ này không chỉ đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và đảm bảo rằng việc tách thửa, hợp thửa được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

Để hoàn thiện hồ sơ, người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đây là mẫu đơn quan trọng, được lập theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người sử dụng đất cần điền đầy đủ và chính xác thông tin trong đơn để thể hiện rõ ràng yêu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất của mình.

- Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất: Bản vẽ này được lập theo Mẫu số 02/ĐK, cũng được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc lập bản vẽ cần tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật về đo đạc, bản đồ địa chính, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện. Trong một số trường hợp, đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động về đo đạc và thành lập bản đồ địa chính cũng có thể thực hiện nhiệm vụ này. Bản vẽ không chỉ giúp xác định rõ ràng ranh giới và diện tích đất, mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xác định sự hợp pháp của việc tách thửa hoặc hợp thửa.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất cần nộp giấy chứng nhận đã được cấp trước đó hoặc bản sao có công chứng, chứng thực kèm theo bản gốc để đối chiếu. Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong hồ sơ, nhằm xác nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo rằng người yêu cầu tách thửa hoặc hợp thửa có đầy đủ quyền thực hiện các giao dịch này.

- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa đất (nếu có): Trong một số trường hợp đặc thù, có thể cần thêm các văn bản thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những văn bản này là căn cứ để đảm bảo rằng việc thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa được phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật.

Khi người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và đưa ra thời gian hẹn trả kết quả cụ thể. Việc này nhằm đảm bảo rằng người sử dụng đất có bằng chứng pháp lý về việc đã nộp hồ sơ, đồng thời có thể theo dõi và biết được khi nào sẽ nhận được kết quả giải quyết. 

Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ không phải là cơ quan chuyên trách về đất đai, mà cụ thể là các cơ quan quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thì hồ sơ sẽ được chuyển tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền xử lý. Đây là cơ quan có nhiệm vụ chính trong việc kiểm tra và xác định các điều kiện pháp lý để tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc kiểm tra hồ sơ kỹ lưỡng. Quá trình này bao gồm việc đối chiếu các điều kiện tách thửa, hợp thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024. Cụ thể, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, và loại đất của các thửa đất trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước, đồng thời đối chiếu với các tài liệu mà người sử dụng đất đã nộp. Việc kiểm tra này nhằm đảm bảo rằng mọi thông tin liên quan đều chính xác và đáp ứng được các điều kiện tách thửa, hợp thửa theo pháp luật hiện hành.

Nếu sau khi kiểm tra, cơ quan phát hiện hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất, kèm theo thông báo rõ ràng về lý do không chấp nhận hồ sơ. Điều này giúp người sử dụng đất hiểu rõ nguyên nhân bị từ chối và có thể bổ sung, điều chỉnh hồ sơ hoặc thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết để giải quyết vấn đề.

Trong trường hợp hồ sơ đã đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ nhưng thông tin không chính xác về kích thước các cạnh, diện tích, hoặc các kích thước cạnh không thống nhất, thì trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất. Cùng với đó, cơ quan này sẽ cung cấp thông báo chi tiết về việc người sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để điều chỉnh và hoàn thiện thông tin pháp lý trước khi tiếp tục quá trình tách thửa hoặc hợp thửa.

Đối với các hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b của Điều 7, sau khi Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận đủ hồ sơ, cơ quan này sẽ có thời gian 05 ngày làm việc để xác nhận các điều kiện tách thửa và hợp thửa. Trong thời gian này, cơ quan có trách nhiệm kiểm tra và đối chiếu các thông tin trong hồ sơ, đảm bảo rằng việc tách thửa hoặc hợp thửa đất diễn ra theo đúng quy định pháp luật. Nếu hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận các thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa của người sử dụng đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi được tách hoặc hợp. Tuy nhiên, nếu bản vẽ này được thực hiện bởi chính Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai thì không cần thực hiện bước xác nhận.

Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai hoàn tất các bước xác nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục liên quan, thông tin chính thức của các thửa đất sau khi được tách hoặc hợp sẽ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính. Tuy nhiên, bước này chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất mới. Điều này đảm bảo rằng thông tin pháp lý liên quan đến thửa đất sau khi tách hoặc hợp là chính xác, rõ ràng và được cập nhật kịp thời trên hệ thống dữ liệu địa chính.

Trong trường hợp quá trình tách thửa hoặc hợp thửa đất không dẫn đến thay đổi về người sử dụng đất, quy trình sẽ trở nên đơn giản hơn. Cụ thể, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, cơ quan này sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi hoàn tất quá trình tách thửa hoặc hợp thửa. Sau khi Giấy chứng nhận này được cấp, nó sẽ được trao trực tiếp cho người sử dụng đất, giúp họ có đầy đủ quyền pháp lý để quản lý và sử dụng các thửa đất mới.

Trong trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa mà có sự thay đổi về người sử dụng đất, quy trình sẽ phức tạp hơn và đòi hỏi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo các quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Những quy định này bao gồm các thủ tục về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ người này sang người khác, đảm bảo rằng mọi sự thay đổi về quyền sử dụng đất đều được ghi nhận và quản lý chặt chẽ bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp cho người sử dụng đất mới mà còn giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng đất đai.

Xem thêm >>> Đất đang nằm trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi cam kết sẽ phản hồi và giải đáp thắc mắc của quý khách hàng trong thời gian ngắn nhất.