Ngày 31/10/2024, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 100/2024/QĐ-UBND về điều kiện tách thửa đất, điều kiện tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
1. Đối tượng áp dụng của Quyết định
- Theo Điều 2 Quyết định 100/2024/QĐ-UBND đối tượng áp dụng bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật.
- Các trường hợp không áp dụng Quyết định này, gồm:
- Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Chính phủ;
- Đất hiến tượng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết;
- Tách, hợp thửa đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở; đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì thực hiện theo quy hoạch này;
- Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
2. Xử lý hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất được tiếp nhận ở TPHCM trước ngày 01/8/2024 mà chưa được giải quyết?
Theo Điều 6 Quyết định 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 thì hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2024, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều luật của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Quyết định này có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Uỷ ban nhân dân thành phố quy định diện tích tối thiểu được tách thửa để thực hiện.
Theo đó, tại khoản 2 Điều 256 Luật Đất đai 2024 thì hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì tiếp tục giải quyết thủ tục theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Như vậy, theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 thì diện tích tối thiểu của thửa đất ở hành thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại TPHCM như sau:
| Khu vực | Thửa đất ở hình thành và thử đấy ở còn lại sau khi tách thửa |
| Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú | tối thiếu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 mét. |
| Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện | tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoài trừ thị trấn) | tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Đối với tách thửa đất nông nghiệp:
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối.
- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thực khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực quyền các quyền theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013.
Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 31/10/2024
Tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông) phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:
| Khu vực | Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
| Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8 ,10 , 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. | tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
| Khu vực 2: Gồm các Quận 7, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện | tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
| Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). | tối thiểu 80m2 có chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Đối với thửa đất nông nghiệp
- 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác.
- 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trông thuỷ sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
3. Hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất bao gồm các giấy tờ gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:
"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 của Nghị định này, hồ sơ bao gồm:
a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hàng kèm theo Nghị định này;
b) Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
c) Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
d) Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa đất (nếu có).
4. Trình tự, thủ tục hợp thửa đất từ ngày 1/8/2024?
Theo quy định tại khoản 2, 3 ,4 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục hợp thửa đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ hợp thửa đất bao gồm các giấy tờ như trên.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhanh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Kiểm tra và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;
- Trường hợp hồ sơ không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhanh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất kèm theo thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện;
- Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa, hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách thửa, hợp thửa.
Bước 4: Nhận kết quả
- Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau tách thửa đất, hợp thửa đất; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người được cấp.
- Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Xem thêm bài viết: Thủ tục tách thửa và làm sổ đỏ theo quy định mới nhất
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.
