Chi phí tách thửa đất thổ cư tính như thế nào?

1. Đất thổ cư là loại đất như thế nào?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về thuật ngữ "đất thổ cư". Tuy nhiên, trong thực tế, đất thổ cư là một thuật ngữ phổ biến được người dân sử dụng để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại các khu vực nông thôn và đô thị. Đất ở tại nông thôn thường được ký hiệu là ONT, trong khi đất ở tại đô thị được ký hiệu là OĐT.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở được hiểu là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của người dân trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm hai loại chính là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, với các đặc điểm phân biệt cụ thể như sau:

• Đất ở tại nông thôn là đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính của các xã, trừ những khu vực đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, nhưng vẫn thuộc địa giới hành chính của xã.
• Đất ở tại đô thị là loại đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính của các phường, thị trấn, hoặc các xã đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị và nông thôn.

Như vậy, mặc dù khái niệm "đất thổ cư" không được pháp luật định nghĩa rõ ràng, nhưng nó được hiểu rộng rãi là đất được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, bao gồm cả đất ở tại các khu vực nông thôn và đô thị, với sự phân biệt về vị trí địa lý và quy hoạch xây dựng.

2. Điều kiện để thực hiện tách thửa đất thổ cư từ 01/8/2024 

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất thổ cư phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể để đảm bảo tính hợp pháp và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, thửa đất muốn tách phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Các loại giấy chứng nhận này bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đảm bảo rằng người sử dụng đất có quyền pháp lý hợp lệ đối với thửa đất mà họ muốn tách.

Thửa đất cũng cần phải còn trong thời hạn sử dụng đất, nghĩa là chưa bị hết hạn quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, thửa đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đất có tranh chấp, nhưng phạm vi và ranh giới tranh chấp đã được xác định rõ ràng, chỉ phần diện tích không có tranh chấp mới được phép tách thửa.

Một yếu tố quan trọng khác là việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi và kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện có. Đồng thời, việc tách thửa cũng phải bảo đảm cung cấp các dịch vụ cơ bản như cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý. Đặc biệt, trong trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện tách thửa, họ không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích dành làm lối đi đó.

Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu diện tích của thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì người sử dụng đất phải thực hiện việc hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất có diện tích hợp lý. Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, nếu một phần của thửa đất được chuyển mục đích, thì thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất sau khi chuyển mục đích. Đặc biệt, đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác, nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện việc này.

Cuối cùng, đối với các trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, nếu việc phân chia không đáp ứng các điều kiện và yêu cầu về diện tích, kích thước theo quy định pháp luật, thì việc tách thửa sẽ không được thực hiện.

Tóm lại, việc tách thửa đất thổ cư cần tuân thủ một loạt các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời phù hợp với quy hoạch và các yêu cầu về cơ sở hạ tầng, dịch vụ công cộng.

3. Chi phí tách thửa đất thổ cư

3.1. Phí đo đạc thửa đất

Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai có những trách nhiệm và thủ tục cụ thể. Cụ thể, khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai không phải thực hiện đo đạc hay xác định lại diện tích thửa đất, trừ khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm chi phí cho người sử dụng đất khi không cần đo đạc lại thửa đất nếu không có sự thay đổi về diện tích hay ranh giới.

Tuy nhiên, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, hoặc trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp là bản đồ địa chính dạng giấy đã cũ nát, hư hỏng không thể phục hồi và không thể số hóa để thể hiện sơ đồ thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo lại bản đồ địa chính thửa đất. Việc này đặc biệt cần thiết đối với những khu vực chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính cũ, không thể sử dụng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới. Người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo kết quả trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính mới và phải chịu chi phí đo đạc theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, trong trường hợp đo đạc lại diện tích thửa đất và nếu diện tích thửa đất thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp trước đó, nhưng ranh giới thửa đất không thay đổi, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất tăng thêm ngoài hạn mức đất ở quy định, hoặc tiền thuê đất đối với diện tích tăng thêm này. Việc này nhằm đảm bảo sự tuân thủ quy định pháp luật về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong việc sử dụng diện tích đất của mình.

Cũng theo đó, trong trường hợp thực hiện thủ tục tách thửa đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải thực hiện đo đạc và xác định lại diện tích của từng thửa đất mới. Người sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đo đạc và trích lục bản đồ địa chính mới, đồng thời cũng phải chịu chi phí đo đạc theo quy định của pháp luật. Quy trình này giúp đảm bảo tính chính xác trong việc xác định diện tích đất, đồng thời tuân thủ các quy định về quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.

3.2. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà và đất là những đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là khi tổ chức, cá nhân tiến hành các thủ tục pháp lý để sở hữu nhà ở hoặc đất đai, họ cần phải nộp lệ phí trước bạ như một nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Lệ phí trước bạ được áp dụng đối với các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản này.

Cụ thể, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất được quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP là 0,5% trên giá trị tài sản. Đây là tỷ lệ thuế phải nộp mà tổ chức, cá nhân sẽ phải trả khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Tỷ lệ này được áp dụng trên giá trị tài sản chuyển nhượng, mua bán, tặng cho hoặc thừa kế để xác định số tiền mà người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng phải nộp.

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp liên quan đến nhà và đất đều phải chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, có một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.

3.3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, một trong những khoản lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh là lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Điều này có nghĩa là mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có quyền tự quyết định mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất đối với địa phương của mình, dựa trên các điều kiện kinh tế - xã hội và thực tế tại địa phương đó. Quy định này cho phép các địa phương linh hoạt trong việc áp dụng mức lệ phí phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân trong khu vực, đồng thời đảm bảo tính công bằng trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai và nhà ở.

Thông thường, mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thường dao động từ 100.000 đồng trở xuống đối với mỗi sổ đỏ mới được cấp. Tuy nhiên, mức lệ phí cụ thể có thể thay đổi tùy theo từng địa phương, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp giảm bớt chi phí và gánh nặng tài chính cho các hộ gia đình, đặc biệt là ở những khu vực có mức thu nhập thấp.

Việc quyết định mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh không chỉ giúp đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương, mà còn thể hiện sự phân cấp trong quản lý và điều hành các chính sách tài chính, hành chính về đất đai. Bằng cách này, các địa phương có thể tùy chỉnh các mức lệ phí sao cho hợp lý, tránh gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận các quyền lợi về đất đai và nhà ở, đồng thời đảm bảo nguồn thu hợp lý cho ngân sách địa phương.

3.4. Phí thẩm định hồ sơ

Theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, mức thu phí và lệ phí được xác định dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ và thu phí, lệ phí. Cụ thể, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào thực tế của từng địa phương để quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp, đảm bảo không gây gánh nặng tài chính cho người dân nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu hợp lý cho ngân sách địa phương.

Một trong các khoản phí liên quan đến đất đai là phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5. Đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, kiểm tra các điều kiện cần và đủ để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khoản phí này không chỉ áp dụng đối với việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu, mà còn bao gồm cả việc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp trước đó, phù hợp với quy định của pháp luật.

Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định dựa trên một số yếu tố, bao gồm quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất, và điều kiện cụ thể của từng địa phương. Điều này có nghĩa là, mức phí có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như diện tích đất của thửa đất (đất lớn hay nhỏ), mức độ phức tạp của hồ sơ thẩm định (ví dụ như đất ở hay đất nông nghiệp, hay đất có tranh chấp), cũng như điều kiện kinh tế và xã hội của từng khu vực.

Vì vậy, mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do từng địa phương quy định riêng, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế và khả năng tài chính của người dân ở mỗi khu vực. Việc này cũng tạo điều kiện cho các địa phương linh hoạt trong việc điều chỉnh mức phí sao cho hợp lý, không chỉ đảm bảo tính công bằng, hợp lý trong thu phí mà còn giúp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

3.5. Phí công chứng nhà đất

Theo quy định tại tiết a.1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch liên quan. Cụ thể, đối với các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mức thu phí công chứng sẽ được tính theo giá trị quyền sử dụng đất trong hợp đồng. Điều này có nghĩa là, khi các bên thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, chia, tách, nhập, đổi, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phí công chứng sẽ được tính dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất đó.

Chẳng hạn, khi một cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, mức phí công chứng sẽ được xác định dựa trên giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng hoặc tặng cho, thay vì dựa trên giá trị của toàn bộ tài sản trong hợp đồng. Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu phí công chứng, đồng thời khuyến khích việc thực hiện các giao dịch có giá trị tài sản rõ ràng và hợp pháp.

Việc áp dụng mức thu phí dựa trên giá trị quyền sử dụng đất giúp đơn giản hóa việc tính toán chi phí công chứng cho các bên tham gia giao dịch, đồng thời phù hợp với thực tế giá trị của tài sản trong giao dịch. Điều này cũng góp phần giảm thiểu các vấn đề tranh chấp về phí công chứng giữa các bên trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai.

3.6.  Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, việc tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên hai yếu tố chính: giá chuyển nhượng và thuế suất. Cụ thể, giá chuyển nhượng là giá trị thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch, và thuế suất là 2% của giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Đối với giá chuyển nhượng, có sự phân biệt rõ ràng giữa các loại bất động sản. Cụ thể, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất, giá chuyển nhượng sẽ là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng, bao gồm cả các công trình sẽ được xây dựng trong tương lai, giá chuyển nhượng cũng sẽ được tính theo giá ghi trên hợp đồng vào thời điểm chuyển nhượng. Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước, giá chuyển nhượng sẽ là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Sau khi xác định được giá chuyển nhượng, thuế suất áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại, tùy theo từng trường hợp cụ thể. Ví dụ, nếu giá chuyển nhượng một thửa đất là 1 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp sẽ là 2% x 1 tỷ đồng, tương đương 20 triệu đồng. Việc áp dụng thuế suất 2% này được quy định nhằm đảm bảo công bằng trong việc đóng thuế đối với các giao dịch bất động sản và hỗ trợ Nhà nước trong việc quản lý thuế thu nhập từ các giao dịch này.

Tuy nhiên, Thông tư 111/2013/TT-BTC cũng quy định một số trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình. Cụ thể, theo điểm a và điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, tặng cho giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ và con cái, ông bà và cháu, anh chị em ruột, thì không phải nộp thuế TNCN. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng thuế cho các giao dịch đất đai trong gia đình, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng tài sản trong nội bộ gia đình mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thuế.

Như vậy, cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ phụ thuộc vào giá trị của giao dịch mà còn phụ thuộc vào loại tài sản chuyển nhượng và mối quan hệ giữa các bên giao dịch. Việc quy định các mức thuế rõ ràng giúp tạo sự công bằng và minh bạch trong hệ thống thuế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch đất đai.

Xem thêm bài viết: Đất đang nằm trong diện quy hoạch thì có được tách thửa không?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline tư vấn luật đất đai trực tuyến: 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.