Tách thửa đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất, gắn liền với nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc tổ chức lại việc sử dụng đất cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, việc tách thửa không được thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện do pháp luật quy định nhằm bảo đảm quản lý đất đai thống nhất, hiệu quả và đúng quy hoạch. Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định mới, cụ thể và rõ ràng hơn về điều kiện tách thửa đất, khắc phục những bất cập trước đây và tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho người sử dụng đất khi thực hiện quyền của mình. Việc nghiên cứu các điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 vì vậy có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn.
1. Khái niệm và bản chất pháp lý của việc tách thửa đất
Tách thửa đất là việc chia một thửa đất gốc có diện tích lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất mới với ranh giới riêng biệt, được thể hiện trên bản đồ địa chính. Mỗi thửa đất sau khi tách được xác lập tư cách pháp lý độc lập và có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Về phương diện pháp lý, tách thửa làm thay đổi hiện trạng pháp lý của quyền sử dụng đất ban đầu. Chủ sử dụng đất hoặc các chủ thể mới sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích được tách. Do đó, tách thửa không chỉ là việc phân chia diện tích mà còn là sự điều chỉnh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bản chất pháp lý của việc tách thửa đất là sự kết hợp giữa thủ tục kỹ thuật và thủ tục hành chính. Trước hết, cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc để xác định chính xác ranh giới, diện tích của các thửa đất mới. Tiếp theo là thủ tục đăng ký biến động đất đai nhằm ghi nhận sự thay đổi về quyền sử dụng đất trong hồ sơ địa chính. Chỉ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và cấp Giấy chứng nhận mới, việc tách thửa mới có giá trị pháp lý đầy đủ. Nếu chỉ phân chia trên thực địa mà không đăng ký, việc tách thửa không có hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba và không đủ điều kiện tham gia các giao dịch chính thức.
2. Điều kiện tách thửa đất theo Luật đất đai năm 2024
Điều kiện tách thửa đất được quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định về tách thửa đất như sau:
"Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa".
Thứ nhất, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 đặt ra yêu cầu bắt buộc về diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này nhằm bảo đảm việc tách thửa phù hợp với quy hoạch, tránh hình thành các thửa đất quá nhỏ, khó sử dụng hoặc gây khó khăn cho quản lý nhà nước. Trường hợp thửa đất sau khi tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu thì không được tách riêng lẻ mà phải đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề. Ví dụ, tại một số địa phương quy định diện tích tối thiểu đất ở đô thị là 40 m², nếu người dân muốn tách ra thửa 30 m² thì bắt buộc phải hợp thửa với đất bên cạnh để bảo đảm đủ diện tích theo quy định.
Thứ hai, khoản 2 Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, việc tách thửa phải được thực hiện và diện tích thửa đất sau tách phải đạt diện tích tối thiểu theo loại đất mới. Tuy nhiên, đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu. Ví dụ, hộ gia đình có thửa đất gồm 100 m² đất ở và 200 m² đất trồng cây lâu năm, khi chuyển 50 m² đất trồng cây sang đất ở thì chỉ phải tách thửa nếu người sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận riêng.
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2024 còn quy định ngoại lệ trong trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án. Nếu việc phân chia theo phán quyết của Tòa án không bảo đảm điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện tách thửa. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật đất đai và thực tiễn quản lý, tránh phát sinh các thửa đất không đủ điều kiện pháp lý. Chẳng hạn, khi Tòa án chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thành nhiều phần nhỏ hơn diện tích tối thiểu, các bên chỉ được xác lập quyền sử dụng chung hoặc theo phương án khác, không được tách thửa riêng lẻ.
3. Hồ sơ, thủ tục hành chính thực hiện tách thửa đất
Từ ngày 01/8/2024, hồ sơ và thủ tục hành chính về tách thửa đất được thực hiện thống nhất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nhằm đơn giản hóa giấy tờ và rút ngắn thời gian giải quyết cho người dân. Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 02/ĐK.
Bản vẽ tách thửa có thể do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc tư nhân đủ điều kiện hành nghề thực hiện. Trường hợp tách thửa để chia tài sản chung hoặc thừa kế thì phải có văn bản thỏa thuận của các bên liên quan.
Quy trình giải quyết được thực hiện theo cơ chế “Một cửa” tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, bảo đảm công khai và thuận tiện cho người dân. Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra thực địa, đo đạc, thẩm định điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới.
Thời hạn giải quyết thông thường không quá 15 ngày làm việc, riêng địa bàn khó khăn, miền núi, hải đảo tối đa 25 ngày làm việc. Người sử dụng đất cũng cần lưu ý thực hiện đầy đủ các khoản thuế, phí và lệ phí phát sinh khi tách thửa.
4. Những vẫn đề pháp lý khiến hồ sơ tách thửa bị từ chối
Đối với thửa đất đã nằm trong dự án có thông báo thu hồi đất, khi cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi để thực hiện các công trình công cộng như đường giao thông, trường học, bệnh viện, mọi hoạt động tách thửa, hợp thửa hoặc xây dựng mới đều bị tạm dừng. Quy định này nhằm giữ nguyên hiện trạng đất đai, phục vụ cho việc kiểm đếm, xác định nguồn gốc và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, đất thuộc khu vực bảo tồn di tích, di sản văn hóa hoặc không bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500 cũng bị hạn chế nghiêm ngặt việc tách thửa. Các thửa đất trong vùng lõi, vùng đệm di tích lịch sử đã xếp hạng thường bị cấm tách thửa để bảo vệ không gian di sản, mọi thay đổi phải có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan văn hóa. Tương tự, tại các khu đô thị mới, nếu quy hoạch 1/500 đã xác định loại hình lô đất cụ thể thì việc tự ý tách thửa trái quy hoạch sẽ dẫn đến không được cấp phép xây dựng và gặp khó khăn trong hoàn công tài sản về sau.
Kết luận
Như vậy, điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai năm 2024 là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm việc thực hiện quyền của người sử dụng đất được đúng quy định. Các điều kiện này góp phần kiểm soát tình trạng chia nhỏ thửa đất tràn lan, làm ảnh hưởng đến quy hoạch và trật tự quản lý đất đai. Việc đặt ra yêu cầu về diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và sự phù hợp với quy hoạch giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời, các quy định mới cũng tăng cường tính minh bạch, thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương. Qua đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ tốt hơn. Luật Đất đai 2024 còn tạo điều kiện để giải quyết hài hòa các nhu cầu dân sự, kinh tế phát sinh từ việc tách thửa. Điều này góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất. Đồng thời, nó hạn chế tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện tách thửa là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất. Qua đó, công tác quản lý và sử dụng đất đai được thực hiện hiệu quả, bền vững hơn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
