Trường hợp người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

1. Cơ sở pháp lý

Căn cứ dựa theo quy định bởi Luật Nhà ở 2014 có quy định cụ thể về hợp đồng thuê nhà ở và những quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. 

Luật Nhà ở 2014 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Trường hợp người thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

2.1. Chấm dứt theo quy định pháp luật

Người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đơn phương trong những trường hợp cụ thể được quy định tại Khoản 3 của Điều 132 trong Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, các trường hợp này bao gồm:

- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng: Bên cho thuê nhà ở phải chịu trách nhiệm sửa chữa nhà ở khi có các hư hỏng nặng đe dọa đến sự an toàn và tiện nghi của người thuê. Nếu bên cho thuê không thực hiện việc sửa chữa đúng mức và đúng thời hạn, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng.

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc không thông báo trước: Bên cho thuê phải tuân thủ các điều khoản về giá thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên cho thuê tăng giá thuê một cách không hợp lý hoặc không thông báo trước cho người thuê theo thỏa thuận, người thuê có quyền chấm dứt hợp đồng.

- Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba: Nếu quyền sử dụng nhà ở của người thuê bị hạn chế do lợi ích của một bên thứ ba, như việc bị đơn vị chủ sở hữu yêu cầu sử dụng nhà hoặc một số giới hạn khác, người thuê cũng có quyền chấm dứt hợp đồng.

Những điều khoản này được thiết lập để bảo vệ quyền lợi của người thuê và đảm bảo sự công bằng trong quan hệ thuê nhà ở. Đồng thời, nó cũng tạo ra sự động viên cho các bên cho thuê nhà ở để tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản của hợp đồng và cung cấp một môi trường sống ổn định và an toàn cho người thuê

2.2. Chấm dứt theo nội dung hợp đồng quy định 

Ngoài những quy định của pháp luật về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của người thuê thì ngoài ra việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà của người thuê còn được dựa theo quy định cụ thể bởi nội dung hợp đồng thuê. 

Ngay từ khi giao kết hợp đồng thuê nhà thì bên thuê nhà và bên cho thuê có thể thỏa thuận với nhau về những nội dung điều khoản của hợp đồng thuê nhà. Theo đó thì sẽ có những điều khoản về chấm dứt hợp đồng thuê nhà và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Để chấm dứt theo trường hợp này thì người thuê nhà cần đọc nội dung trong hợp đồng về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của người thuê. 

Ví dụ: Nếu trong điều khoản về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên thuê có quy định rằng bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu như bên cho thuê không đảm bảo được nguồn nước sử dụng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Như vậy thì bên thuê có quyền đơn phương khi nguồn nước của bên chủ nhà sử dụng không có đảm bảo. 

Như vậy thì để biết cụ thể hơn về chấm dứt hợp đồng thuê theo diện này thì cần căn cứ cụ thể vào nội dung của hợp đồng. 

3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Căn cứ dựa theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà ở có thể chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn: Khi hợp đồng thuê nhà ở hết hạn và các bên không gia hạn thêm, hợp đồng sẽ chấm dứt. Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn cụ thể, hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng. Quy định này nhằm đảm bảo rằng cả hai bên đều có đủ thời gian để chuẩn bị cho các bước tiếp theo, đặc biệt là bên thuê nhà có thể tìm kiếm nơi ở mới.

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng: Hợp đồng có thể chấm dứt bất kỳ lúc nào nếu cả hai bên, bên cho thuê và bên thuê, đồng ý thỏa thuận chấm dứt. Thỏa thuận này có thể được thực hiện dựa trên sự tự nguyện và đồng thuận của cả hai bên, đảm bảo rằng không bên nào bị ép buộc hay bị thiệt hại.

- Nhà ở cho thuê không còn: Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt ngay lập tức nếu nhà ở cho thuê không còn tồn tại do bất kỳ lý do nào, chẳng hạn như nhà bị phá hủy hoàn toàn do thiên tai, hỏa hoạn hoặc bất kỳ sự cố nào khác. Trong trường hợp này, hợp đồng sẽ không còn hiệu lực vì đối tượng thuê (ngôi nhà) đã không còn. Hợp đồng thuê nhà thường chứa các điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng và các điều kiện áp dụng cho việc đó. Một điều khoản phổ biến trong hợp đồng thuê nhà là việc chấm dứt hợp đồng khi nhà ở cho thuê không còn tồn tại do các nguyên nhân không mong muốn như thiên tai, hỏa hoạn, hoặc các sự cố khác. Khi nhà ở cho thuê không còn tồn tại, hợp đồng thuê nhà sẽ tự động chấm dứt ngay lập tức mà không cần thông báo trước. Trong trường hợp này, việc chấm dứt hợp đồng được xem là hợp lý và hợp pháp, bởi lẽ không còn đối tượng thuê - tức là ngôi nhà - để thuê nữa.

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án: Hợp đồng sẽ chấm dứt nếu bên thuê nhà chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất tích, với điều kiện là tại thời điểm này không có ai khác đang cùng chung sống với họ trong nhà thuê. Quy định này nhằm giải quyết các tình huống mà bên thuê không còn khả năng thực hiện hợp đồng và không có người thừa kế tiếp tục thuê nhà. Theo đó thì khi mà bên thuê nhà ở chết hoặc được phía bên tòa án tuyên bố mất tích của Tòa án thì hợp đồng thuê nhà ở sẽ coi như chấm dứt theo quy định của pháp luật, tuy nhiên việc chấm dứt kèm theo điều kiện đó là không còn ai sinh sống ở trong căn nhà đang thuê này nữa, nếu như còn cá nhân sống chung trong căn nhà thuê thì cá nhân còn lại sẽ tiếp tục thuê. 

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng hoặc thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa: Nếu nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng đến mức có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, hoặc có quyết định phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng sẽ chấm dứt. Điều này cũng áp dụng nếu nhà ở thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Trong những trường hợp này, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

- Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014: Hợp đồng có thể chấm dứt theo các quy định cụ thể được nêu tại Điều 132 của luật này. Điều 132 có thể bao gồm các quy định bổ sung hoặc các trường hợp cụ thể khác mà luật yêu cầu phải chấm dứt hợp đồng. Theo đó thì tại Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định cụ thể về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật. 

Những quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của cả bên cho thuê và bên thuê nhà, đồng thời đảm bảo việc chấm dứt hợp đồng diễn ra một cách hợp pháp và công bằng.

Nếu như các bạn còn có những vướng mắc vui lòng liên hệ 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ một cách chi tiết nhất

Tham khảo thêm bài viết sau đây của chúng tôi: Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ, phòng trọ mới nhất năm 2024