1. Tách thửa đất đã có nhà được hiểu là như thế nào?
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành hiện nay, tách thửa đất được hiểu chính là quá trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một cá nhân đứng tên, cá nhân chịu trách nhiệm đối với đất sang nhiều đối tượng khác nhau. Việc thực hiện tách thửa này phải đúng quy định và trình tự của pháp luật.
Theo đó, có thể hiểu tách thửa đất đã có nhà là việc phân chia quyền sử hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau và trên thửa đất đó đã có nhà.
2. Xây nhà trên đất có được tách thửa đất hay không?
Hiện nay, để được tách thửa đất sẽ cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Đất còn thời hạn sử dụng
- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định về việc đã có nhà trên đất sẽ được tách thửa hay không. Theo đó có thể hiểu rằng, khi người sử dụng đất muốn thực hiện việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên và tuân thủ về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành. Trong đó, khi tách thửa đất ở phải đảm bảo diện tích tách thửa và phần diện tích còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định. Tùy theo từng địa bàn cụ thể thì điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà sẽ phải đáp ứng theo văn bản cụ thể của địa bàn đó.
Ví dụ, ở Thành phố Hồ Chí Minh, bên cạnh những điều kiện chung thực hiện tách thửa theo Luật Đất đai năm 2013, mảnh đất tách thửa này phải không thuộc một trong những trường hợp không được tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, bao gồm:
- Các khu vực bảo tồn đã được ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt vào danh mục phải bảo tồn theo quy định chung của pháp luật.
- Các khu vực hiện đang là biệt thự được quản lý theo quy hoạch, biệt thự thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2, biệt thự thuộc các dự án đã quy hoạch, đất ở nằm trong các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được phê duyệt.
Trong trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp thì trước khi thực hiện việc tách thửa phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật nhà nước. Đồng thời, quy trình và thủ tục tách thửa đất ở cần đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.
Trường hợp vị trí nhà, đất ở nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được phép thực hiện tách thửa.
3. Trình tư, thủ tục tách thửa đất đã có nhà năm 2023
Hồ sơ tách thửa đất đã có nhà:
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
- Có bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).
- Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật theo Mẫu số 11/ĐK;
- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.
Lưu ý: Trong trường hợp có thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân hoặc địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất phải nộp thêm các giấy tờ như sau:
- Các giấy tờ khác chứng minh sự thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản photo chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới, sổ hộ khẩu;
Thủ tục tách thửa đất đã có nhà:
Khi đáp ứng được các điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà, thủ tục thực hiện như tách thửa đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ (Chuẩn bị hồ sơ theo mẫu)
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Nếu bạn không tiến hành nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, bạn có thể lựa chọn:
- Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
- Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Thời hạn giải quyết việc tách thửa đất sẽ căn cứ theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.
- Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.
4. Phí tách thửa đất đã có nhà năm 2023 là bao nhiêu?
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ; phí thẩm định hồ sơ; phí công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Phí công chứng:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 01% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng dến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
Phí chứng thực:
Theo Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí chứng thực như sau:
| TT | Nội dung thu | Mức thu |
| 1 | Phí chứng thực bản sao từ bản chính | 2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Trang là căn cứ để thu phí được tính theo trang của bản chính |
| 2 | Phí chứng thực chữ ký | 10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản |
| 3 | Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch | |
| a | Chứng thực hợp đồng, giao dịch | 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
| b | Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch | 30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
| c | Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực | 25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
Phí đo đạc tách thửa:
Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:
- Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.
- Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ:
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận):
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh khuê: Các trường hợp không được phép tách thửa đất mới nhất năm 2023
Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng.
