Xây nhà xưởng trên đất ở có đươc không?

1. Khái quát về đất ở theo quy định hiện nay

Trong đời sống hiện nay, thuật ngữ "đất thổ cư" thường được đề cập, tuy nhiên không phải ai cũng có đầy đủ kiến thức và hiểu rõ về khái niệm này. Đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư, là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Điều này có thể bao gồm đất vườn, đất ao nằm trong cùng khu đất thuộc khu dân cư, bao gồm cả trường hợp đất vườn, đất ao nằm gần các công trình nhà ở độc lập, đã được chính quyền nhà nước công nhận là đất dùng cho mục đích ở.

Đất thổ cư có thể được chia thành hai loại chính, đó là đất ở tại nông thôn (gọi tắt là ONT trên sổ đỏ) và đất ở tại đô thị (gọi tắt là ODT trên sổ đỏ):

- Đất ở tại nông thôn là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao và nằm trong cùng khu đất thuộc khu dân cư nông thôn, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất này đang được sử dụng bởi các hộ gia đình hoặc cá nhân tại nông thôn.

- Đất ở đô thị là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cư dân đô thị trong cùng khu đất thuộc khu dân cư đô thị, tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Xây nhà xưởng trên đất ở có được không?

Dựa trên quy định tại Điều 170 Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc về nghĩa vụ của người sử dụng đất được đưa ra. Theo đó, người sử dụng đất phải tuân thủ một số quy định quan trọng. Đầu tiên, họ phải sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm ranh giới của thửa đất. Ngoài ra, họ cũng phải tuân thủ quy định về độ sâu sử dụng trong lòng đất và chiều cao trên mặt đất. Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất cũng là một nghĩa vụ cần được tuân thủ. Cuối cùng, người sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan khác.

Theo quy định trên, đất ở được hiểu là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống. Định nghĩa này cũng bao gồm đất vườn và đất ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Điều này đồng nghĩa với việc, theo quy định hiện hành, đất ở chỉ được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống. Việc sử dụng đất ở để xây dựng nhà xưởng phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại là không tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 12, Khoản 1 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không yêu cầu xin phép cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ, chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác, bao gồm cả đất dùng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác để phục vụ hoạt động trồng trọt; chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm; và chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 12, việc chuyển đổi từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở không yêu cầu xin phép cơ quan nhà nước, nhưng vẫn phải đăng ký biến động đất đai.

Vì vậy, để xây dựng nhà xưởng trên đất ở, mặc dù không cần xin phép cơ quan nhà nước, người sử dụng đất vẫn phải đăng ký biến động đất đai. Ngoài ra, khi sử dụng đất cho mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, người sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải tuân thủ các quy định bảo vệ môi trường. 

3. Để được cấp phép xây dựng nhà xưởng trên đất ở cần đáp ứng điều kiện gì?

Để xin cấp phép xây dựng cho các công trình trong khu vực đô thị, phải tuân thủ những yếu tố tiên quyết sau đây.

Đầu tiên, công trình xây dựng phải tuân thủ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, công trình cũng phải đáp ứng yêu cầu phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt. Trong trường hợp chưa có kế hoạch chi tiết xây dựng cho khu vực hoặc tuyến phố đô thị, công trình phải tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch hoặc quy chế kiến trúc đô thị, và phù hợp với thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Thứ hai, nếu có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng nhà xưởng, người đề nghị phải đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình lân cận, tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường và phòng cháy nổ. Công trình cần đảm bảo an toàn cho hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ các hành lang công trình thủy lợi, giao thông, năng lượng, khu di sản văn hóa, đê điều, cũng như di tích lịch sử-văn hóa. Khoảng cách an toàn đối với các công trình lân cận, đặc biệt là những công trình dễ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng liên quan đến công tác quốc phòng và an ninh khu vực cần được tính toán.

Thứ ba, các công trình xây dựng cần tuân thủ các yếu tố thiết kế, được thẩm định và phê duyệt theo quy định cho từng loại công trình. Đối với công trình sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước, công trình sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách, hoặc công trình sử dụng vốn khác, các quy định về phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng, thẩm định thiết kế kĩ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng sẽ được áp dụng tương ứng. Đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, công trình xây dựng công cộng hoặc các công trình có ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường và an toàn cộng đồng, sẽ áp dụng quy định về thẩm định thiết kế ba bước hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong trường hợp thiết kế hai bước.

Cuối cùng, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải tuân thủ quy định cho từng loại giấy phép. Đối với công trình mới, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng sẽ được nộp theo quy định. Đối với các công trình sửa chữa, cải tạo công trình đã có, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng sẽ áp dụng cho từng trường hợp. Đối với công trình đề nghị di dời, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng sẽ được nộp theo quy định.

Để chuyển đổi từ đất nhà ở sang đất xây dựng nhà xưởng, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các yếu tố đã nêu. Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đó, người sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà xưởng.

Bên cạnh đó, công trình xây dựng nhà xưởng cần tuân thủ quy hoạch chi tiết về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, công trình phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn để được cấp phép xây dựng.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng từng tỉnh thành có yêu cầu riêng về mật độ xây dựng công trình. Do đó, việc tuân thủ mật độ xây dựng theo quy định tại từng địa phương là cần thiết.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết: Xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp có được không? 

Trên đây là toàn bộ thông tin mà Luật Minh Khuê cung cấp về vấn đề xây nhà xưởng trên đất ở. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162  để được tư vấn trực tuyến nhanh gọn hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi sẽ sẵn lòng hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng một cách nhanh chóng. Chân thành cảm ơn sự quan tâm và theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.