Xây nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn chúng tôi xin tư vấn và giải đáp như sau:

1. Làm sao để xây nhà xưởng trên đất ruộng?

Trước hết, về việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một thửa đất ruộng, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng là hoàn toàn hợp pháp, đồng thời đã đáp ứng được quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Để có thể xây nhà xưởng sữa chữa ô tô trên thửa đất này, bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bằng Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trước hết bạn cần thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp".

Trường hợp của bạn, mục đích sử dụng đất ban đầu là sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cụ thể là đất trồng lúa. Nay, bạn muốn xây nhà xưởng sửa chữa ô tô trên đó thì xác định là chuyển sang mục đich phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về phân loại đất. Do vậy, bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

Thời gian quy định giải quyết thủ tục hành chính xin chuyển mục đích sử dụng đất là 15 ngày.

2. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Về nghĩa vụ tài chính, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp của bạn, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Bởi khoản 2 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất về đối tượng thu tiền sử dụng đất không xác định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh.

"Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

2. Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:

a) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;

b) Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;

c) Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;

d) Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất".

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp nâu trên thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

4. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền 

5. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn. Trân trọng./.