1. Ban hành các phương pháp xác định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó như sau:

Phương pháp so sánh trong việc định giá đất được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, và tương đồng với nhau về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này đòi hỏi phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh áp dụng khi có ít nhất 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng và tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Các thửa đất này đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất, và người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá. Phương pháp này không áp dụng trong một số trường hợp cụ thể, được quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách tính thu nhập ròng trung bình hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất, sau đó chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình của loại tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có dữ liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập áp dụng cho các trường hợp như thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách tính tổng doanh thu ước tính từ việc phát triển thửa đất, khu đất và trừ đi tổng chi phí ước tính cho quá trình phát triển đó. Các chi phí và doanh thu được ước tính dựa trên hiệu quả cao nhất của sử dụng đất, bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, và số tầng cao nhất của công trình, như đã quy định trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư áp dụng khi định giá cho thửa đất, khu đất trong việc thực hiện các dự án đầu tư mà không đủ điều kiện để sử dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập. Tuy nhiên, phương pháp này không áp dụng trong một số trường hợp cụ thể, được quy định tại các điểm a, b, c và d dưới đây.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với một hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, dựa trên so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thông thường trên thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho việc xác định giá đất của thửa đất, khu đất được quy định trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và trong các trường hợp sau:

- Theo điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013;

- Khi tính tiền thuê đất hàng năm mà không qua đấu giá;

- Khi xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi có quy hoạch chi tiết xây dựng;

- Khi xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá, với điều kiện tổng giá trị không vượt quá một mức quy định tại các điểm b và d của khoản 4 Điều 114 và khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; hoặc khi tính tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà không qua đấu giá.

Nghị định cũng quy định rằng các thửa đất so sánh cho việc áp dụng phương pháp định giá đất phải đáp ứng các quy định về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

2. Thông tin để áp dụng đối với phương pháp xác định giá đất

Nghị định 12/2024/NĐ-CP cung cấp bổ sung về các thông tin cần thiết để áp dụng phương pháp định giá đất. Theo đó, thông tin này bao gồm:

- Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất cho những trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

- Giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Giá thuê đất và giá thuê mặt bằng.

- Giá đất chuyển nhượng trên thị trường.

Nghị định chỉ rõ rằng các thông tin này phải được thu thập trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, với ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá. Các nguồn thông tin bao gồm:

- Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá cả.

- Văn phòng đăng ký đất đai, các đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức đấu giá tài sản.

- Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn.

- Sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản.

- Các tổ chức tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá.

- Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, các viện/trung tâm nghiên cứu.

- Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.

Theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, thông tin về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập sẽ được thu thập từ các nguồn sau:

- Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.

- Thu nhập từ cho thuê đất và cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm liên tục liền kề trước thời điểm định giá (tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12).

Trong trường hợp thông tin về thu nhập không đầy đủ hoặc không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất, sẽ thu thập thông tin về giá thuê đất và giá thuê mặt bằng của ít nhất 03 thửa đất để so sánh.

Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất sẽ căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Trong trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng, sẽ căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của ít nhất 03 thửa đất gần nhất đến thửa đất cần định giá.

Khi áp dụng các phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư, thửa đất so sánh sẽ được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau:

- Tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể

Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định rằng, quyết định về giá đất cụ thể sẽ căn cứ vào nguyên tắc định giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai 2013. Phương pháp định giá đất, kết quả thẩm định phương án giá đất sẽ do Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp được ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).

Giá đất cụ thể này sẽ được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, nó cũng là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hỗ trợ Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc xác định giá đất cụ thể.

Xem thêm: Chính thức Luật Đất đai 2024 bãi bỏ quy định về khung giá đất?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Chính phủ chính thức ban hành quy định mới về định giá đất mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!