Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

1. Khái quát về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;

- Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi v.v;

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu v.v;

- Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng v.v;

- Dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng v.v(Dẫn theo tài liệu “Quá trình đổi mới chính sách đất đai Hàn Quốc” của ông Soo Choi, Ph.D - Giám đốc, Trung tâm Chính sách đất đai (Viện Nghiên cứu định cư Hàn Quốc) tại Hội nghị Khoa học “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại tại Việt Nam”, ngày 10.9.2010 do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tại Hà Nội).

2. Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Quy trình tham vấn và cưỡng chế. Việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế với các bước cụ thể sau: (i) Thu thập, chuẩn bị các quy định về tài sản và đất đai có liên quan đến việc thu hồi đất; (ii) Xây dựng và công bố phương án bồi thường; (iii) Thành lập Hội đồng bồi thường; (iv) Đánh giá và tính toán tổng số tiền bồi thường; (v) Yêu cầu tham vấn bồi thường; (vi) Hoàn tất hợp đồng bồi thường. Các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Nếu quá trình tham vấn bị thất bại thì nhà nước phải sử dụng biện pháp cưỡng chế. Theo ông Kim Jaejeong, Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, thì ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện thành công theo quy trình tham vấn, chỉ có 15% các trường hợp phải sử dụng phương thức cưỡng chế (Trao đổi của ông Kim Jaejeong - Cục trưởng Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc tại Hội thảo “Kinh nghiệm quản lý đất đai Hàn Quốc”, ngày 16.12.2011 do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức tại Hà Nội).

3. Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường, được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất. Những nguyên tắc cơ bản bao gồm:

+ Chủ dự án bồi thường cho chủ đất và cá nhân có liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi đất hoặc sử dụng đất … cho các công trình công cộng;

+ Việc bồi thường được thực hiện trước khi triển khai dự án;

+ Bồi thường cho chủ đất bằng tiền mặt hoặc trái phiếu do chủ thực hiện dự án phát hành;

+ tiền bồi thường được chi trả cho từng cá nhân;

+ Thực hiện bồi thường trọn gói, một lần.

- Về thời điểm xác định giá bồi thường, trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì xác định giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.

4. Xác định giá bồi thường

- Về xác định giá bồi thường, chủ thực hiện dự án không được tự định giá mà do ít nhất hai cơ quan định giá thực hiện. Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất. Trong trường hợp chủ đất có yêu cầu về việc xác định giá bồi thường thì chủ đầu tư thực hiện dự án có thể lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn về định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được thuê định giá.

- Về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản. Tổ chức định giá sẽ tiến hành so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh… có ảnh hưởng đến giá trị của đất, tham chiếu từ hơn 01 hoặc 02 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá. Quá trình định giá cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất do tổ chức định giá đưa ra và mức giá theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ…( Dẫn theo tài liệu “Qúa trình đổi mới chính sách đất đai Hàn Quốc” của ông Soo Choi, Ph.D - Giám đốc, Trung tâm Chính sách đất đai (Viện Nghiên cứu định cư Hàn Quốc) tại Hội nghị Khoa học “Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại tại Việt Nam”, ngày 10.9.2010 do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tại Hà Nội). Bồi thường đối với tài sản trên đất bao gồm: nhà ở, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả... Đối với các tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường được xác định cụ thể như sau: (i) Bồi thường các quyền sử dụng đối với tài sản (quyền khai thác mỏ, quyền đánh bắt cá, quyền sử dụng nguồn nước …) được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi; (ii) Bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất dẫn đến tạm ngừng hoặc dừng công việc kinh doanh gây ra; (iii) Bồi thường thiệt hại về hoa màu trên đất nông nghiệp dựa vào việc xác định doanh thu trên mỗi đơn vị diện tích đất nông nghiệp; (iv) Bồi thường thiệt hại về thu nhập cho người lao động bị mất việc hoặc tạm thời nghỉ việc do thu hồi đất gây ra. Việc bồi thường được thực hiện dựa trên căn cứ xác định mức lương trung bình của người lao động theo Luật liêu chuẩn lao động.

5. Về tái định cư khi thu hồi đất ở.

Tái định cư là chính sách giúp ổn định cuộc sống, bồi thường thiết hại với các chủ sở hữu nhà, đất, tài sản gắn liền với đất bị nhà nước thu hồi theo quy định. Hình thức bồi thường có thể là nhà xây sẵn, nhà tái định cư, chung cư...

Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư, trả tiền di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư. Khu tái định cư phải có hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân. Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất tái định cư với giá ưu đãi thấp hơn 80% so với chi phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất tái định cư rộng từ 165 m2 - 265 m2 …

6. Thị trường bất động sản ở Hàn Quốc

Vào các thập niên từ 1960 - 1980 ở Hàn Quốc, giá đất đô thị leo thang nhanh chóng dẫn tới hàng loạt hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn. Việc này không chỉ còn là vấn đề kinh tế mà đã trở thành vấn đề chính trị vì lợi nhuận từ đất chỉ tập trung vào một nhóm chủ đất giàu có, còn lại phần lớn người dân bất mãn vì không có cơ hội sở hữu nhà, đất ở đô thị.

Để giải quyết vấn đề này, trong suốt các năm từ 1960 - 1980, Chính phủ Hàn Quốc đã nhiều lần ban hành cách sách lệnh đất đai liên quan đến giao dịch, hệ thống ấn định giá đất… nhưng hiệu quả không cao. Đến năm 1989, sau khi nghiên cứu kỹ tình hình đầu cơ đất đô thị và ban hành một loạt giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ. Trong đó, nổi bật là hệ thống định giá đất, cụ thể, Chính phủ Hàn Quốc đã hợp nhất tất các các hệ thống định giá đất của Chính phủ thành duy nhất một hệ thống giá mới. Hệ thống này phản ánh đúng giá thị trường của lô đất và cơ sở tính thuế lô đó.

Theo đó, Nhà nước phải định giá sát thị trường để điều tiết các lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khi có các hoạt động như đền bù, giải tỏa… diễn ra và cập nhật nó khi thị trường có biến đổi. Nhờ sát giá thị trường, Nhà nước mới có những kết quả tính toán tài chính liên quan đến đất đai và qua đó đánh thuế để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vỹ mô của mình.

Bên cạnh đó, người sự dụng đất cũng có cơ sở để tính toán những bài toán kinh kế của mình trên giá cả đất đai sát giá thị trường. Nhờ đó, đất đai được vận động tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao. Sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển, quản lý vỹ mô của Nhà nước. Nhờ thực hiện tốt công tác này, các vướng mắc trong giải tỏa sẽ dễ được khai thông vì nguyên nhân quan trọng nhất khiến tiến độ công tác này chậm do giá đề bù không sát giá thị trường. Mặt khác, nếu giá đất cách xa giá thị trường, một lượng lớn những thông tin về đất đai, sự chênh lệch Nhà nước cũng không quản lý được. Đây chính là kẽ hở tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng, đầu cơ tích trữ đất đai.

Ngoài ra, chính phủ Hàn Quốc cũng sử dụng 3 giải pháp để hạn chế đầu cơ tích trữ đất đai là: Thứ nhất là giới hạn về việc nắm giữ đất đô thị nhằm bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp, ép chủ đất bán đất thừa ra (theo đạo luật, không có gia đình, công ty nào sở hữu quá 200 py-ôm (660m2), nếu chủ đất không bán sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất quá mức” cao khoảng 7 - 11% giá thị trường của diện tích thử đất thừa đó thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đất.

Thứ hai là phí phát triển đất đai đánh lên những khu đất phát triển cho những khu đất phát triển cho mục đất cư trú, công nghiệp giải trí sau khi chính quyền cho phép (vùng ven đô thị, dự kiến quy hoạch sử dụng bị nhà đầu cơ mua để hưởng lợi). Nghĩa là đánh phí này lên tất cả các đề án phát triển (diện tích trên 660m2) trừ đề án của Chính phủ. Thứ ba là đánh thuế lợi nhuận từ giá trị đất nhằm cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu cơ.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội)

(Nguồn: Thông tin khoa học lập pháp số 01 (08) tháng 3/2013)