Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Luật đất đai năm 2013

- Bộ luật dân sự năm 2015

2. Các giao dịch về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng/chứng thực

Đây là những trường hợp, khi xác lập Hợp đồng đối với những giao dịch này, thì Hợp đồng không cần phải Công chứng hay Chứng thực. Bao gồm các trường hợp sau đây:

+ Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Ví dụ 1: Ông A có một thửa đất, nay Ông A ký Hợp đồng cho Ông B thuê toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực.

+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Ví dụ 2: Ông C có một thửa đất nông nghiệp, Ông D cũng có một thửa đất nông nghiệp, nay hai Ông ký Hợp đồng, đổi hai thửa đất này cho nhau thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực.

+ Để thừa kế quyền sử dụng đất

Ví dụ 3: Ông E có một thửa đất, Ông E lập di chúc để lại thửa đất này cho con Ông E thì Di chúc này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực. (Trường hợp Ông E không biết chữ hoặc có hạn chế về thể chất như mù, câm, điếc, thì Di chúc mới bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực).

+ Mua đất của Công ty kinh doanh bất động sản

Ví dụ 4: Công ty kinh doanh bất động sản H, ký Hợp đồng chuyển nhượng một lô đất của mình cho Ông L thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực.

Lưu ý: Trên đây là những Hợp đồng liên quan đến giao dịch về đất đai, theo quy định pháp luật không bị bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực. Nhưng nếu có nhu cầu các bên vẫn có thể yêu cầu Công chứng hoặc Chứng thực bình thường.

3. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bắc buộc phải công chứng/ chứng thực

Đây là những trường hợp, khi Bà con xác lập Hợp đồng đối với những giao dịch này, thì Hợp đồng bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực. Bao gồm các trường hợp sau đây:

+ Chuyển nhượng (Mua bán) quyền sử dụng đất

Ví dụ 5: Ông M có một thửa đất, nay Ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng (Bán) cho Ông N toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực.

+ Tặng cho quyền sử dụng đất

Ví dụ 6: Ông G có một thửa đất, nay Ông G ký Hợp đồng tặng cho Ông P toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực.

+ Thế chấp quyền sử dụng đất

Ví dụ 7: Ông Y có một thửa đất, nay Ông Y ký Hợp đồng thế chấp cho Ông X toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực.

+ Góp vốn quyền sử dụng đất

Ví dụ 8: Ông R có một thửa đất, nay Ông R ký Hợp đồng góp vốn vào Công ty J toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực.

4. Đăng ký giao dịch và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Như các mục trên đã diễn giải, trong các giao dịch về đất đai có những Hợp đồng không cần phải Công chứng/Chứng thực, có những Hợp đồng bắt buộc phải Công chứng/Chứng thực. Tuy nhiên, cả hai trường hợp này đều phải tiến hành đăng ký giao dịch tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Hợp đồng đã ký kết giữa các bên mới có hiệu lực thi hành.

Ví dụ 9: Ông A có một thửa đất, nay Ông A ký Hợp đồng cho Ông B thuê toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này không bắt buộc phải Công chứng hay Chứng thực. Tuy nhiên, Hợp đồng này chỉ có hiệu lực thi hành, khi Ông A, B tiến hành lập thủ tục kê khai thông tin, thông báo với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc cho thuê này và đã được cập nhật vào sổ địa chính. Điều đó có nghĩa là nếu các bên chưa đăng ký kê khai, thì Hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực thi hành.

Ví dụ 10: Ông Y có một thửa đất, nay Ông Y ký Hợp đồng thế chấp cho Ông X toàn bộ hoặc một phần thửa đất này thì Hợp đồng này bắt buộc phải Công chứng hoặc Chứng thực. Tuy nhiên, Hợp đồng này chỉ có hiệu lực thi hành, khi Ông Y, X tiến hành lập thủ tục kê khai thông tin, thông báo với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thế chấp này và đã được cập nhật vào sổ địa chính. Tương tự như trên, nếu các bên chưa tiến hành đăng ký kế khai thì hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực thi hành.

Trên thực tế, đối với trường hợp Cho thuê đất các bên thường không lưu tâm đến việc phải tiến hành đăng ký kê khai (nhưng lại tiến hành Công chứng hợp đồng thuê). Như vậy là đã làm ngược lại với quy định pháp luật. Và khi tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng; Lúc đó, Hợp đồng cho thuê đất đã công chứng nhưng chưa đăng ký, nên sẽ kéo theo một phát sinh tranh chấp khác, là việc Hợp đồng đã có hiệu lực hay chưa lại được đặt ra. Dẫn đến tranh chấp phát sinh thêm tranh chấp, rất phức tạp.

5. Hợp đồng mua bán, tặng cho đất đai có buộc phải công chứng không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (tức là không bắt buộc)

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, căn cứ quy định trên thì đối với hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải Công chứng hoặc chứng thực (Trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản).

6. Hậu quả pháp lý của việc không Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho đất đai

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 117, Điều 119), thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức sẽ bị vô hiệu. Do đó, phải hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nêu trên thì mới thực hiện được thủ tục đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp các bên trong quan hệ mua bán có tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực“.

Tức là, nếu hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất đai không được công chứng, chứng thực theo quy định, nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ (trả 2/3 tiền mua nhà đất, bàn giao đất, giao nhà, sinh sống trên đất, …) và theo thiện chí của các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng nêu trên.

7. Vì sao người dân thường mua bán, tặng cho đất đai mà không công chứng?

Thứ nhất, do sự thiếu hiểu biết của cả người bán và người mua. Đặc biệt là những người đã lớn tuổi, họ thường mua bán, chuyển nhượng theo thói quen trước đây (bằng miệng, bằng văn bản nhưng không công chứng, chứng thực).

Thứ hai, trường hợp đất không đủ điều kiện để được chuyển nhượng (chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, không thực hiện tách thửa được, người mua bán cần thực hiện thủ tục mua bán gấp mà chưa kịp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận)

Thứ ba, các bên muốn trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

8. Giải pháp, lưu ý khi mua bán đất không công chứng

Đầu tiên, chúng tôi khuyến khích việc mua bán (chuyển nhượng) đất đai nên được thực hiện tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục luật định nói chung, đặc biệt là việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Tuy nhiên, trong trường hợp mua bán đất không công chứng, để đảm bảo quyền và lợi ích tối đa của bên mua, bên mua cần thực hiện và yêu cầu bên bán thực hiện các công việc sau:

+ Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).

+ Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.

+ Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.

+ Sau khi mua bán xong nên tiến hành chiếm hữu thực tế để ngăn chặn việc bên bán lợi dụng đất trống lại tiếp tục mời người khác mua. Khi bạn đã tiến hành chiếm hữu trên thực tế nếu có người đến mua bạn có thể nói với họ là đã có người mua rồi (để ngăn chặn ý định muốn bán của chủ đất và để cảnh báo người sau không nên mua).

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập