1. Diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất theo quy định của pháp luật là bao nhiêu m2 ?

Câu hỏi: Chào Anh, Chị, Hiện tại em đang muốn mua một căn nhà nhỏ ở Q. Thủ Đức, TPHCM, diện tích 20m2 gồm 1 trệt 1 lầu. Tình trạng pháp lý nhà: Sổ chung với nhà chủ kế bên, công chứng khi bán. Anh, Chị vui lòng tư vấn dùm em là nếu muốn tách sổ cho căn nhà 20m2 thì cần đáp ứng những thủ tục gì và qui trình ra sao ạ?

Chân thành cảm ơn, Hằng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý quy định tách thửa:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Tư vấn về điều kiện tách thửa đất:

Theo quy định của luật đất đai năm 2013 thì UBND tỉnh sẽ có thẩm quyền quy định diện tịch tối thiểu để được tách thửa đối với từng khu vực trên địa bàn mình quản lý. Như vậy căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 5 quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu để đước tách thửa tại các khu vực trên địa bàn tại thành phố Hồ Chì Minh như sau:

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1:

gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:

gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:

gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Vậy trong trường hợp này, đất của bạn thuộc loại đất có sẵn nhà ở có diện tích là 20m2 , do vậy căn nhà của bạn không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa( được quy đinh là 50m2 và chiều rộng của mặt tiền đất không nhở hơn 4m ).

3. Tách sổ đỏ thì cần những giấy tờ gì ?

câu hỏi: Chào Anh(chị) ! Cho em hỏi một vấn đề: Vợ chồng em có mua một miếng đất 30m2 ở lĩnh nam hoàng mai, giờ em muốn tách sổ ra thì em cần phải làm những giấy tờ gì ? và bắt đầu nộp giấy tờ ở phòng công chứng nào nhanh nhất.

Căn cứ theo Điều 5 Quyết định số 20/2017/QD-UBND ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố hà nộiban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

Khoản 1, Điều 3 của Quyết định này quy định về hạn mức giao đất ở mới như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất .

1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực

Mức tối thiểu

Mức tối đa

Các phường

30 m2

90 m2

Các xã giáp ranh các quận và thị trấn

60 m2

120 m2

Các xã vùng đồng bằng

80 m2

180 m2

Các xã vùng trung du

120 m2

240 m2

Các xã vùng miền núi

150 m2

300 m2

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vậy mảnh đất của gia đình bạn hoàn toàn có đủ điều kiện để làm thủ tục xin tách thửa . Bạn cần thực hiện việc tách thửa tại phòng tài nguyên môi trường cấp quận , huyện nơi có đất chứ không thể thực hiện tại văn phòng công chứng .

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa

- GCNQSDD hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

- Giấy xác nhận của UBND về việc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.

2. Việc tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường.

b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

đ) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực thuộc;

e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc”.

Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; (trường hợp phải trích đo địa chính, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày .

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Phần di sản không đề cập trong di chúc chia như thế nào ? Ai được hưởng di sản thừa kế ?

2. Khởi kiện giải quyết tranh chấp tách sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Trước kia ông bà tôi có cho bố tôi và cô tôi một mảnh đất. Đất nhà tôi thì có bao gồm cả phần đất của gia đình và ông tôi có được địa phương cắm cho thêm nhưng cho cô đứng tên xin cắm đất, thời đó không có giấy tờ gì.

Cả phần cắm thêm và đất cũ của gia đình thì thành 1 mảnh. Mảnh đất nhà tôi và cô tôi nằm cạnh nhau và cùng là mảnh đất có nguồn gốc trên. Do từ lúc cắm thêm, cô tôi đứng tên trong trích lục đến nay. Hiện nay bà nội tôi còn sống còn ông nội và bố tôi đã mất. Ông bà tôi sinh được 3 người con là bố tôi và 2 cô. Bây giờ nhà tôi muốn tách trích lục để làm sổ đỏ nhưng cô không đồng ý. Nhà tôi muốn khởi kiện thì liệu có khả năng thắng không?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: A.T

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất bố bạn và cô bạn đang ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tranh chấp trước hết sẽ ưu tiên hoà giải giữa hai bên. Cụ thể, Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề hoà giải tranh chấp đất đai như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp...”

Như vậy, nếu cô không đồng ý, hai bên không hoà giải được thì căn cứ vào Khoản 2, Điều 202, Luật đất đai 2013, bạn có quyền gửi đơn đến Uỷ Ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND xã) nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Và ở đây, bạn nên lưu ý rằng thủ tục hoà giải của UBND xã là bắt buộc trước khi tranh chấp được giải quyết ở các cơ quan có thẩm quyền khác.

Nếu hoà giải ở UBND cấp xã mà không thành thì tranh chấp đất đai được giải quyết theo Điều 203, Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;...”

Ở đây, bạn chưa nói rõ là khi ông bà cho bố bạn và cô bạn thì có giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất hay không và bạn còn giữ văn bản đó không. Trường hợp nếu hoà giải ở UBND xã không thành và bạn còn giữ giấy tờ hợp pháp tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Khoản c Điều 100 chứng minh bố bạn được ông bà tặng cho quyền sử dụng đất thì có thể kiện ra Toà án có thẩm quyền để được giải quyết. Khi đó, với điều kiện giấy tờ tặng cho quyền sử dụng đất được thành lập đúng theo thủ tục luật định thì mảnh đất mà gia đình bạn được thừa kế từ bố bạn là có hợp pháp.

Trong trường hợp hoà giải ở UBND xã không thành mà bạn không còn giữ giấy tờ gì thì mảnh đất nhà bạn đang ở là chưa có giấy tờ quy định thuộc điều 100 thì bạn được chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp kể trên. Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mức thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế ? Tư vấn tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ?

3. Điều kiện tách sổ đỏ ở nông thôn và đô thị ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Mẹ tôi có tách thửa đất thành 7 phần trong đó có một phần của mẹ tôi. Chia theo lần lượt 4 người song đến mẹ tôi đến tôi. Thửa đất vẫn còn thừa 5m ở đằng sau tôi. Luật sư cho tôi hỏi là thửa đất còn thừa đấy mẹ tôi có phải làm một sổ đỏ nữa đứng tên mình không ?
Cảm ơn!
Người gửi : Q.C

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Luật đất đai năm 2013 quy định vê điều kiện tách thửa ở nông thôn và đô thị như sau

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. - ĐIều 142

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. - Điều 143.

Như vậy, đất ở nông thôn hay đô thị thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về hạn mức giao đất ở cho mỗi gia đình cũng như diện tích tối thiểu khi tách thửa để phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, điều kiện và tập quán tại địa phương. Vì bạn không cung cấp rõ thông tin vị trí thửa đất nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn được. Với từng địa điểm thì quy định pháp luật về đất đai lại quy định khác nhau.

Giả sử thửa đất của bạn ở Hà Nội thì Quyết định 20/2014/QĐ- UBND quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước; diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. quy định như sau:

Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.

2. Đối với thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, khi chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông đó phải có mặt cắt ngang ³ 2mét và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố (ban hành kèm theo Quyết định số 52/2013/QĐ-UBND ngày 28/11/2013 của UBND thành phố Hà Nội).

d) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

e) Các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 3 bản Quy định này.

4. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất.

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.

c) Thửa đất đã giao cho các hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tái định cư, làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) nếu đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này.

5. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

6. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

7. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, 5 Điều này).

8. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại Khoản 4, 5 Điều này).

Nếu ở Hà Nội, với diện tích 5m vuông, đất của mẹ bạn không đủ điều kiện để cấp số đỏ. Để được cấp sổ đỏ, trước tiên diện tích tối thiểu của mảnh đất phải đủ 30m trở lên, kèm theo đó phải đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Điều 5 của quyết định này. Nếu thửa đất của bạn không nằm trên địa bàn thành phố Hà Nội, bạn có thể đến ủy ban nhân dân địa phương để được cung cấp về những thông tin chi tiết.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là bao lâu ? Hết thời hiệu chia thừa kế làm thế nào ?

4. Diện tích đất 65m2 có được tách thửa và cấp GCNQSDĐ ?

Xin chào luật sư! cho em hỏi luật sư một vấn đề.Cha em có miếng đất diện tích là 300m2, là đất thổ cư, có đầy đủ GCNQSDĐ. Nay cha em muốn cắt cho em một miếng xây nhà,diện tích là 5×13(65m2).vậy em có được tách thửa và được cấp GCNQSDĐ không ?

Miếng đất thuộc huyện Thống Nhất,Tỉnh Đồng Nai. Kính mong luật sư tư vấn dùm em và phản hồi sớm cho em ạ!

Em xin cảm ơn!

Người gửi: P.H

Luật sư tư vấn:

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đổi với đất ở được quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định số 03/2018/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu được tách thửa đổi với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai như sau:

Điều 4. Quy định diện tích, kích thước, điều kiện cụ thể tách thửa đối với loại đất ở

Khi tách thửa đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có mục đích sử dụng là đất ở thì diện tích, kích thước tối thiểu thửa đất và điều kiện cụ thể, như sau:

1. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa

a) Các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh diện tích tối thiểu thửa đất là 60m2 (sáu mươi mét vuông);

b) Các xã An Hòa, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước, thuộc thành phố Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện diện tích tối thiểu là 80 m2 (tám mươi mét vuông);

c) Các xã còn lại thuộc thị xã Long Khánh và các huyện, diện tích tối thiểu tách thửa là 100 m2 (một trăm mét vuông);

d) Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa quy định tại các Điểm a, b và Điểm c Khoản 1 Điều này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình công cộng.

2. Kích thước thửa đất hình thành sau khi tách thửa

a) Thửa đất thuộc địa bàn các phường, xã thuộc thành phBiên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh; các thị trấn thuộc các huyện mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20 m) thì thửa đất hình thành sau tách thửa phải có chiều rộng (cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông chính sau khi đã trừ lộ giới giao thông và hạ tầng thiết yếu khác) ln hơn hoặc bằng 5m (năm mét);

b) Đối với thửa đất thuộc các phường, xã thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh; các thị trấn thuộc các huyện mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20 m) thì các thửa đất phải có chiều rộng (cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông sau khi đã trừ lộ giới giao thông và hạ tầng thiết yếu khác) lớn hơn hoặc bằng 4m (bốn mét);

c) Đối với tha đất thuộc các xã còn lại thuộc các huyện thì các thửa đất phải có chiều rộng (cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông sau khi đã trừ lộ giới giao thông và hạ tầng thiết yếu khác) lớn hơn hoặc bằng 4,5m (bốn phẩy năm mét).

3. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 500 m2

a) Trường hợp các thửa đất sau khi tách thửa tiếp giáp với đường giao thông, hiện trạng hạ tng giao thông đã được thể hiện trên bản đồ địa chính thì được tách thửa theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.

b) Trường hp các thửa đất đề nghị tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất, các điều kiện về hạ tầng giao thông thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt.

Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước,...) theo bản vẽ tổng thể mặt bằng do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã) quản lý.

4. Thửa đất có diện tích từ 500m2 đến 2.000 m2, trước khi thực hiện tách thửa người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc chia tách thửa đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật được cơ quan thẩm quyền phê duyệt bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể kiểm tra, xác nhận, Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất, số lượng thửa hình thành sau khi tách toàn bộ thửa đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được phê duyệt.

5. Thửa đất có diện tích trên 2.000 m2, phi lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định.

6. Đối với thửa đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc Giấy phép quy hoạch (đối với các trường hợp không phải lập quy hoạch chi tiết 1/500) thì chỉ được tách thửa theo quy hoạch được duyệt.

Theo như bạn trình bày, mảnh đất, mảnh đất bạn muốn được tách thửa nằm tại huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, có diện tích là 5*13 (65m2). Theo quy định trên thì nếu mảnh đất này nằm tại thị trấn thuộc huyện thống nhất thì 65m2 là đúng bằng diện tích tối thiểu để tách thửa và thỏa mãn điều kiện về bề rộng và bề sâu nên sẽ được phép tách thửa; nếu mảnh đất này nằm tại các xã thì diện tích 65m2 là nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu nên sẽ không được phép tách thửa.

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gọi điện trực tiếp đến tổng đài 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Giải quyết tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất như thế nào ? Quyền định đoạt tài sản

5. Hỏi đất của tôi có được tách thửa hay không ?

Kính chào Công ty luật Minh Khuê, Tôi có một câu hỏi nhờ Công ty tư vấn giúp. Tôi có mua một lô đất 40m2 nằm trên thửa đất 200m2 (thuộc phường Phước Long B), chủ đầu tư chia thành 5 lô. Lô đất có nhà hiện hữu tường gạch mái tôn. Vậy với diện tích 40m2 tôi có tách thửa được hay không ?
Kính mong quý công ty tư vấn giúp tôi.
Người gửi: L.K.

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 5 quyết định số 60/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu để đước tách thửa tại các khu vực trên địa bàn tại thành phố Hồ Chì Minh như sau:

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1:

gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:

gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:

gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Theo quy định trên thì đất có nhà hiện hữu tại khu vực phường Phước Long B, Quận 9, TP.Hồ Chí Minh phải có diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhở hơn 04 mét. Như vậy, trong trường hợp này, bạn không đủ điều kiện để tách thửa đất của mình.

Mọi vướng mắc pháp lý phát sinh trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được tư vấn, giải đáp nhanh nhất.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Trình tự thủ tục khởi kiện đòi lại tài sản thừa kế làm như thế nào ? Quyền quản lý tài sản thừa kế