1. Giới thiệu
Tách thửa đất là quá trình phân chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa có diện tích và mục đích sử dụng riêng. Đây là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất và đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị cũng như nông thôn.
Việc tách thửa đất không chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý mà còn tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế và đời sống xã hội. Nó cho phép các cá nhân và tổ chức dễ dàng hơn trong việc mua bán, chuyển nhượng hoặc đầu tư vào bất động sản. Từ góc độ quy hoạch, tách thửa giúp tạo ra không gian sống hợp lý, đồng thời hỗ trợ phát triển hạ tầng, giao thông, và các dịch vụ công cộng.
Ngoài ra, việc tách thửa đất cũng phản ánh nhu cầu ngày càng cao về nhà ở, đất canh tác và các loại hình đất khác trong bối cảnh dân số tăng nhanh và đô thị hóa mạnh mẽ. Do đó, hiểu rõ quy trình và các quy định liên quan đến tách thửa đất là rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có.
2. Quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội từ 7/10/2024
Căn cứ tại Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất (thực hiện khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024) như sau:
- Việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các điều kiện sau:
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m2 |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m2 |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m2 |
- Việc tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các điều kiện sau:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài (chiều sâu) so với địa chỉ đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 10m trở lên | Không nhỏ hơn 400m2 |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 1000m2 | |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 800m2 |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 40m trở lên | Không nhỏ hơn 2000m2 |
- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:
| Loại đất | Diện tích đất tối thiểu | |
| Các phường, thị trấn | Các xã | |
| Đất trồng cây hằng năm | 300m2 | 500m2 |
| Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác | 500m2 | 1000m2 |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500m2 | 1000m2 |
| Đất rừng sản xuất | 5000m2 | 5000m2 |
3. Điều kiện và thủ tục tách thửa đất
Theo Điều 14 Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất (thực hiện khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024) như sau:
(1) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở):
- Đối tượng được tách thửa phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 14 Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, ngoại trừ những trường hợp sau:
- Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023;
- Thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa nhưng nằm trong danh mục nhà biệt thự cần bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì sẽ thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa 2001.
(2) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):
Đối tượng được tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 14 của Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, ngoại trừ một số trường hợp sau:
- Thửa đất đã được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư theo các quy định của Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2024, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
- Thửa đất nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, hoặc đất sử dụng cho các hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì sẽ được xử lý theo quy định của Luật di sản văn hóa và các quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố.
Trong trường hợp đất được sử dụng cho mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp và đã nhận hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp từ hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP, thì cũng cần tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện nêu trên.
(3) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp
Đối tượng được tách thửa cần phải đảm bảo các tiêu chí theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 14 của Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt:
- Thửa đất nằm trong khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
- Thửa đất thuộc khu bảo vệ di tích sẽ thực hiện theo các quy định của Luật di sản văn hóa.
Việc tách thửa đối với đất nông nghiệp phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024 cùng những điều kiện bổ sung như sau:
- Nếu thửa đất nằm trong khu dân cư, cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
Trong trường hợp thửa đất nông nghiệp được chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, phải tổ chức xét duyệt các nghĩa vụ tài chính dựa trên thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).
(4) Trường hợp người sử dụng đất quyết định dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có cả đất ở và đất khác để làm lối đi, việc tách thửa đất cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Phải đảm bảo nguyên tắc và điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024;
- Lối đi hình thành cần có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn, và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;
- Thửa đất mới hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) cần phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất theo quy định tại Điều 14 Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
(5) Trong trường hợp cùng một thửa đất có nhiều loại đất với mục đích sử dụng khác nhau, việc tách thửa đất cũng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của loại đất tách thửa như quy định tại Điều 14 Quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội, ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.
(6) Việc tách thửa đất đồng thời với hợp thửa đất cần đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
4. Quy hoạch sử dụng đất và tách thửa
Quy hoạch sử dụng đất và tách thửa là hai yếu tố quan trọng trong quản lý đất đai, có ảnh hưởng sâu sắc đến phát triển đô thị và nông thôn. Dưới đây là một số điểm chính liên quan đến ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến việc tách thửa, cùng với quy định về quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội.
(1) Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến việc tách thửa
- Khung pháp lý: Quy hoạch sử dụng đất xác định các loại hình sử dụng đất (như đất ở, đất thương mại, đất sản xuất,...) và các khu vực chức năng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tách thửa, vì không phải mọi loại đất đều có thể tách thửa theo quy định.
- Diện tích tối thiểu: Quy hoạch thường quy định diện tích tối thiểu của một thửa đất. Nếu thửa đất sau khi tách không đạt diện tích tối thiểu này, việc tách thửa sẽ không được chấp thuận.
- Mục đích sử dụng: Quy hoạch xác định mục đích sử dụng đất cho từng khu vực. Việc tách thửa phải tuân thủ theo mục đích sử dụng đã được quy định, nếu không sẽ vi phạm quy hoạch và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hạ tầng và tiện ích: Quy hoạch cũng xem xét đến hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Việc tách thửa cần phải đảm bảo rằng các thửa đất mới sẽ có đủ điều kiện hạ tầng, như đường đi, cấp nước, điện, và xử lý chất thải.
(2) Quy định về quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội
- Luật Đất đai: Quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội được thực hiện theo Luật Đất đai 2024, với các quy định chi tiết về phân loại đất, phương án quy hoạch và sử dụng đất.
- Quy hoạch chi tiết: Hà Nội có các quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, và quy hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch này được phê duyệt theo cấp tỉnh và có tính chất ràng buộc đối với mọi hoạt động tách thửa.
- Tách thửa theo quy hoạch: Tại Hà Nội, việc tách thửa đất phải tuân theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, quy định về diện tích tối thiểu, hình thức tách thửa và các yêu cầu khác. Cụ thể, diện tích tối thiểu cho đất ở tại các quận và huyện khác nhau có thể khác nhau.
- Quy trình thực hiện: Quy trình xin tách thửa phải được thực hiện theo đúng quy định, bao gồm việc nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai, xem xét quy hoạch, kiểm tra hiện trạng và quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Phí và chi phí liên quan đến tách thửa đất
Nếu chỉ thực hiện tách thửa, người dân chỉ cần chi trả phí đo đạc và lệ phí cấp bìa mới (nếu có). Tuy nhiên, việc tách thửa thường diễn ra trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất, hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình chung quyền sử dụng. Vì vậy, chi phí có thể bao gồm thêm lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
Phí đo đạc tách thửa
Phí đo đạc là khoản chi trả cho tổ chức cung cấp dịch vụ đo đạc, không thuộc về ngân sách nhà nước, và được tính theo giá dịch vụ.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ phát sinh khi việc tách thửa gắn liền với chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc diện miễn phí, lệ phí sẽ được tính như sau:
- Trường hợp 1: Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, công thức tính sẽ là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá hợp đồng x m2)
Thực tế, hợp đồng thường ghi tổng giá trị, vì vậy sẽ tính 0,5% x tổng giá trong hợp đồng.
- Trường hợp 2: Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất, lệ phí sẽ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ chỉ áp dụng trong trường hợp tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho. Mức phí này do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định, do đó sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương.
Lệ phí cấp bìa mới
Tương tự phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp bìa mới cũng được quy định bởi Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.
