Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Bắc Kạn

1. Khi nào được tách thửa đất? 

Tách thửa đất là một quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác. Và trả lời cho câu hỏi khi nào được tách thửa đất cũng gần như là trả lời cho câu hỏi những loại đất như nào thì được phép tách thửa. Việc tách thửa đất thường diễn ra khi chủ thể sở hữu đất muôn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán, cho thuê hay tặng cho, thừa kế một phần đất của mình. Vì vậy để có thể tách thửa đất hợp pháp thì mảnh đất đó phải đáp ứng được các điều kiện chung nhất về quyền được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế đất đai quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Thứ nhất mảnh đất đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (hoặc quyết định giao đấtm cho thuê đất đối với trường hợp tách thửa là đất nông nghiệp). Với trường hợp nhận thừa kế mà tất cả người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 thì người nhận thừa kế đó không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng họ vẫn được quyền chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 186. 

Thứ hai mảnh đất muốn tách thửa không thuộc trường hợp đất đang bị tranh chấp. Nếu tại thời điểm đề nghị tách thửa mà đất đó đang có đơn khiếu nại, đơn tố cáo, đơn khởi kiện về mảnh đất đó thì chủ sở hữu mảnh đất đấy không được phép thực hiện việc tách thửa đất

Thứ ba quyền sử sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Tức là đất này không thuộc trường hợp bị cưỡng chế thi hành án của cơ quan có thẩm quyền nhất định hoặc đang phải thực hiện quyết định nào đó trong một bản án 

Thứ tư là đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất. Người dân phải hết sức lưu ý về thời hạn sử dụng đất, điều kiện này thường được ít chú ý đến nên nhiều khi muốn làm thủ tục tách thửa nhưng vẫn bị từ chối do đất bị hết thời hạn sử dụng. Đất có thời hạn sử dụng là những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong mọt thời hạn nhất định ví dụ như 30 năm, 50 năm.... Hết thời hạn quy định thì nhà nước sẽ thu hồi đất hoặc người dân được phép làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất để được tiếp tục sử dụng hợp pháp. 

Và cuối cùng là phải đáp ứng hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa đất. Về diện tích tối thiểu được tách thửa đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nới có đất của từng tỉnh thành quyết định đối với từng loại đất sao cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Chủ thể có nhu cầu muốn tách thửa đất có thể xem điều kiện về diện tích tách thửa tại các Quyết định về tách thửa đất của từng tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương của tỉnh, thành phố nơi có đất cần tách thửa. Một số điều cần lưu ý về diện tích tách thửa Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý độc giả như sau:

+ Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quyết định. Ví dụ mảnh đất A tại địa bàn tỉnh B có tổng diện tích đất là 1000 m vuông, Ủy ban nhân dân tỉnh B có quyết định về hạn mức tối thiểu tách thửa đất là 30m vuông. Lúc này mảnh đất A phải tách sao cho sau khi tách đất, không có mảnh đất nào thuộc mảnh đất A có diện tích dưới 30m vuông.

+ Diện tích tối thiểu không tính phần chỉ giới xây dựng, hành lang an toàn giao thông... nếu có 

+ Nếu diện tích tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định vẫn được tách thửa nếu sau khi tách xong, tiếp tục xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định. 

Thông thườn thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa ở mỗi tỉnh thành sẽ khác nhau nhằm phù hợp với điều kiện quy hoạch của từng địa phương. Do vậy khi muốn tách thửa cần xác định thửa đất thuộc địa bàn nào và xem xét quyết định tách thửa đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa bàn đó. Và phần sau đây của bài viết, Luật Minh Khuê sẽ gửi đến độc gải một trường hợp cụ thể là tách thửa đất tại địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

2. Quy định về việc tách thửa đất tại tỉnh Bắc Kạn

Quy định về tách thửa đất tai tỉnh Bắc Kạn được thực hiện theo Quyết định số 11/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn. Quyết định này là cơ sở pháp lý cho công tác quản lý hoạt động đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn, quy định về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu để tách thửa cũng như trình tự thủ tục để thực hiện việc tách thửa hợp pháp: 

2.1. Điều kiện được tách thửa đất 

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung như đã nêu ở mục 1 của bài viết, Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan đã ra một số quy định cụ thể về điều kiện được tách thửa tại địa bàn nơi đây như sau:

- Đối với các thửa đất thuộc khu dân cư mà quy hoạch chi tiết chia lô đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chỉ được phép tách thửa khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

- Thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất muốn tách đất phải đáp ứng được điều kiện:

+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Người sử dụng thửa đất đó không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai

+ Đảm bảo đáp ứng yêu cầu về diện tích tối thiểu để tách thửa tại khoản 3 Điều 5 của Quyết định này 

- Trong trường hợp hợp thửa đất để đáp ứng đủ diện tích tối thiểu tách thửa như đã lưu ý ở mục 1 của bài viết, Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan yêu cầu các mảnh đất hợp thửa phải có cùng mục đích sử dụng đất đã được cấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trừ trường hợp thửa đất có vườn, ao trong cùng một thửa đất thì được hợp với thửa đất khác liền kề. 

2.2. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất

- Thửa đất muốn tách lại thuộc phạm vi đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Thửa đất hoặc tà sản gắn liền với thửa đất đó đang có khiếu nại, tranh chấp, đang phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án của tòa án

2.3. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất tại tỉnh Bắc Kạn

Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan có những quy định cụ thể về diện tích tối thiểu tách thửa cho từng loại đất như sau:

a. Đối với đất ở

Đất ở là một loại đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị (phường, thị trấn)

Đối với loại đất ở thì phải đảm bảo thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 30m vuông (không tính diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng) và có một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hoặc lối đi mà độ dài tối thiểu là 03m

b. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở:

Đất phi nông nghiệp không phải đất ở có thể kể đến như là đất sử dụng với mục đích quốc phòng an ninh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp như đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, ngoại giao, khoa học và công nghệ...

Đối với loại đất này thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 30 m vuông (không tính diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng) 

c. Đối với đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất từng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục phụ cho mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm hay các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống, đất trồng hoa, cây cảnh). 

Đối với diện tích tách thửa của nhóm đất này được chia làm ba trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch là đất ở: Diện tích tối thiểu đưuọc tách thửa phải đảm bảo quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở như nêu trên

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch là đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) thì diện tích tối thiểu được tách thửa sẽ đảm bảo theo quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp nêu trên

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch là đất nông nghiệp:

+ Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trông cây lâu năm: 50 m vuông

+ Đất nông nghiệp khác: 30 m vuông

+ Đất lâm nghiệp: 200 m vuông

d. Đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng đất (đa mục đích):

Khi tách thửa phần diện tích đất ở phải đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp.

2.4. Thủ tục tách thửa đất tại tỉnh Bắc Kạn

Bước 1: Chuân rbij hồ sơ đề nghị tách thửa

Trước hết người sử dụng đất muốn tách thửa phải làm một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa gửi đến cơ quan có thẩm quyền tại tỉnh Bắc Kạn. Thành phần hồ sơ sẽ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa: Theo Mẫu số 11/ĐK tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc quyết định cấp đất, giao đất đối với đất nông nghiệp

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi đã hoàn tất các thành phần hồ sơ cần có ở trên, quý khách sẽ tiến hành nộp một bộ hồ sơ đó đến một trong các cơ quan sau:

+ Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.

+ Hoặc có thể là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

+ Hoặc nộp trực tiếp đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất 

+ Nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (Bộ phận một cửa) cấp huyện hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh Bắc Kan (cách thức nộp này được quy định tại Quyết định 11/2021)

Lưu ý: Để có thể đảm bảo quyền lợi của mình và giám sát cơ quan nhà nước giải quyết hồ sơ đúng thời hạn thì người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận ghi và đưa cho giấy tiếp nhận cùng giấy hẹn ngày trả kết quả. 

Bước 3: Đợi kết quả (thời hạn giải quyết):

Không quá 13 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, 

Đối với các xã, miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tiến hành thủ tuc hành chính này được tăng thêm 10 ngày

Lưu ý rằng thời gian trên không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật cũng như thời gian trưng cầu giám định 

Bước 4: Nhận kết quả

Quý khách sẽ được trả kết quả sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành xong thủ tục tách thửa chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Bản trích lục thửa đất

2.5. Nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất 

Việc tách thửa đất phải đóng những khoản phí, lệ phí nào cũng là vấn đề mà mọi người dân thực hiện việc tách thửa tại tỉnh Bắc Kan đều muốn được nắm rõ. 

Nếu chỉ tách thửa đất thôi thì người dân sẽ chỉ cần trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có phải đo đạc và muốn cấp bìa mới). Loại phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc chứ không phải nộp cho Nhà nước nên khoản tiền sẽ tùy theo giá dịch vụ của từng đia phương.

Và ở đây phí, lệ phí phải nộp khi tách thửa được Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan và Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kan quy định cụ thể, chi tiết tại Nghị quyết số 05/2022/NQ-HĐND quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng các loại phí, lệ phí theo từng tỷ lệ và diện tích đất như sau:

+ Lệ phí cấp bìa mới (Lệ phí cấp Giấy chứng nhận): Tương tự như phí Thẩm định hồ sơ được quy định tại Điều 8 Nghị quyết số 05/2022/NQ - HĐND

+ Phí đo đạc tách thửa: theo giá dịch vụ 

Thông thường thì việc tách thửa thường đi kèm với mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần đất hoặc tách thửa để chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất cấp cho hộ gia đình) thì chi phí cần bao gồm thêm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. 

+ Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 8 Nghị quyết số 05/2022/NQ - HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Bắc Kan

+ Lệ phí trước bạ: nộp cho văn phòng đăng ký đất đai theo cấp có thẩm quyền khi tách thửa gắn liền với việc chuyển nhượng, tặng cho,... quyền sử dụng đất. Nếu không thuộc các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì mức đóng lệ phí trước bạ đối với trường hợp tách thửa được tính theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC như sau: 

- Trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan quy định thì:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x  (giá tại hợp đồng x m vuông)

Nếu trên hợp đồng ghi tổng số tiền, giá trị tổng của thửa đất thì sẽ lấy 0.5% x với tổng số tiền có ghi trong hợp đồng

- Trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thấp hơn hoặc bằng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kan quy định thì:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (giá đất trong hợp đồng x giá một m vuông) 

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất tại tỉnh Bắc Kạn do Công ty Luật Minh Khuê gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu bài viết chưa thể giải đáp vướng mắc của quý khách về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý liên quan khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chung tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc! Rất mong nhận được sự hợp tác từ quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!