Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Hà Nam

1. Điều kiện chung để tách thửa tại tỉnh Hà Nam

Căn cứ theo quy định tại Quyết định 36/2017/QĐ-UBND và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:

Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đây là điều kiện đầu tiên cần phải đáp ứng)

Theo đó, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất; mà theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai. Tuy nhiên, một số tỉnh quy định vẫn được tách thửa nếu trước đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

- Đất không có trah chấp: Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

- Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.

- Đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Đảm bảo đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách đất

- Đảm bảo đủ diện tích tối thiểu mặt cắt ngang, bề rộng ngõ mới trong trường hợp sau khi chia tách thửa đất hình thành đường giao thông mới hoặc nối tiếp

Như vậy, thửa đất trên địa bàn tỉnh Hà Nam muốn được tách thửa phải đảm bảo những điều kiện chung nêu trên.

2. Diện tích tối thiểu đối với các loại đất khi tách thửa tại Hà Nam

 - Đối với đất thổ cư: Đất thổ cư tại tỉnh Hà Nam là loại đất được phép tách thửa khi đủ các điều kiện nêu tại mục 1. Vậy diện tích tối thiểu mà UBND tỉnh Hà Nam quy định khi tách thửa được quy định  như thế nào?

Theo đó, diện tích, kích thước của các thửa đất ở sau khi tách (thửa đất mới hình thành, thửa đất còn lại) tại Hà Nam phải thỏa mãn quy định tại Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND như sau:

Căn cứ tại khoản 3 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBNDách thửa đất ở tại Hà Nam mà phải hình thành đường giao thông thì đường giao thông này phải có kích thước đảm bảo quy định như sau:

- Điểm a khoản 3 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND quy định khi tách thửa đất ở tại Hà Nam mà hình thành đường giao thông nối tiếp vào ngõ hiện trạng có mặt cắt ngang ≤ 3m thì bề rộng (chiều rộng) ngõ mới hình thành (lối đi mới hình thành) sau khi chia tách tối thiểu phải bằng bề rộng ngõ hiện trạng;

- Điểm b khoản 3 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND tỉnh Hà Nam, theo đó sau khi chia tách thửa đất hình thành đường giao thông mới hoặc nối tiếp vào ngõ hiện trạng có mặt cắt ngang > 3m thì bề rộng ngõ mới hình thành sau khi chia tách ≥ 3m.

Như vậy, trường hợp khách hàng muốn tách thửa để chuyển nhượng, tặng, cho.... trước tiên phải đảm bảo điều kiện khi tách thửa nói chung và điều kiện về diện tích tối thiểu nói riêng cũng như là diện tích tối thiểu về mắt cắt ngang, bề rộng ngõ đối với đoạn đường giao thông mới hình thành nêu ở các mục trên.

Đối với đất nông nghiệp: Tại một số tỉnh thành tạm dừng việc tách thửa đất nông nghiệp, siết chặt phân lô bán nền để điều tiết thị trường bất động sản, tuy nhiên tỉnh Hà Nam vẫn cho phép ngươi dân tách thửa, 

Cụ thể, khoản 2 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Nam như sau: Thửa đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy hoạch là đất nông nghiệp khi chia tách thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 360m2.

3. Các trường hợp không được phép tách thửa tại Hà Nam?

Cũng theo quy định tại Quyết định 36/2017/QĐ-UBND tỉnh Hà Nam quy định về các trường hợp không được tách thửa như sau:

 Theo quy định tại khoản 6, điều 6 Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND thửa đất thuộc các trường hợp sau thì không được phép chia tách thửa:

- Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất. Vì lý do nào đó như: vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người mà nhà nước thu hồi và ra quyết định thu hôi trong khoảng thời gian nhất định. 

+ 90 ngày đối với đất nông nghiệp.

+ 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

-Thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết phân lô đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tùy từng tỉnh sẽ có những thông báo riêng về hiện trang đất ở địa phương mình.

- Thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề). Điều kiện đầu tiên để được tách thửa cần phải đáp ứng đó là đủ điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Đây là điều kiện áp dụng đối với tất cả các tỉnh thành và các loại đất. Điều đó đồng nghĩa với việc thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

- Một trong các thửa đất hình thành sau khi chia tách thửa đất không đảm bảo điều kiện về diện tích thối thiểu đã quy định trên.

4. Các trường hợp không cần áp dụng diện tích tối thiểu tại tỉnh Hà Nam.

Căn cứ tại Khoản 5 Điều 6 Quyết định 36/2017/QĐ-UBND quy định các trường hợp chia tách thửa đất không áp dụng diện tích tối thiểu 

- Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận.

- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực.

- Quyết định của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật.

5. Thủ tục tách thửa tại Hà Nam.

- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK (Nếu không chuẩn bị được thì người nộp đơn có thể mua mẫu đơn tại xã, huyện thuộc tỉnh Hà Nam.) 

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;(Hoặc những giấy tờ có giá tị pháp lý liên quan)

- Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, Hộ khẩu;

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa bàn trên tỉnh Hà Nam. Sau đó, cơ quan sẽ thực hiện: 

- Sau khi nộp bổ sung hồ sơ để văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền;

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp; hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Chủ sở hữu đất trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích đến Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh Hà Nam; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cấp huyện..

Thời gian giải quyết trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. 
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Nhận giấy chứng nhận theo giấy hẹn của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc người được tách thửa có thể nhận giấy chứng nhận tại UBND xã nếu nộp hồ sơ tại cấp xã, phường.

Như vậy Không quá 13 ngày làm việc, người dân được tách thửa theo quy định và tiếp tục thực hiện những hoạt động tiếp theo. 

6. Phí, Lệ phí khi tách thửa tại Hà Nam. 

* Phí, lệ phí tách thửa tại Hà Nam được quy định tại :

- Nghị quyết số 18/2020/NQ-HĐND ngày 08/12/2020 của Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Nam quy định về thu phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Hà Nam có hiệu lực 18/12/2020;

- Quyết định số 28/2020/QĐ-UBND ngày 22/12/2020 của UBND tỉnh Hà Nam về thu phí và lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường tại tỉnh Hà Nam; có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2021;

* Giá dịch vụ công:

Việc tách thửa còn chịu giá dịch vụ công, giá dịch vụ công được ban hành kèm theo Quyết định số 17/2021/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2021 của UBND tỉnh Hà Nam về việc ban hành đơn giá cung cấp dịch vụ công trích đo địa chính địa chính thửa đất, đo đạc chỉnh lý thửa đất, đo đạc tài sản gắn liền với đất; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 8 năm 2021. Theo đó Đơn giá này làm căn cứ để tính giá dịch vụ công và là cơ sở để các cơ quan Nhà nước thu khi thực hiện trích đo địa chính thửa đất, đo đạc chỉnh lý thửa đất, đo đạc tài sản gắn liền với đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.