Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Hậu Giang

1. Điều kiện để được tách thửa đất ở tại Hậu Giang

Tách thửa đất hay tách sổ đỏ, phân lô bán nền là những thuật ngữ chúng ta thường nghe thấy khá nhiều trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Dưới góc độ pháp lý, tách thửa đất chính là một quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hay nhiều người khác. Việc tách thửa thường diễn ra khi các bên muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, muốn tặng cho hay thừa kế và cũng xảy ra trong trường hợp các thành viên trong hộ gia đình muốn đứng riêng trên từng sổ đỏ trong khối tài sản chung là phần đất được cấp cho hộ gia đình.

Và muốn thực hiện việc tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang thì quý khách cần phải kiểm tra các điều kiện để được tách thửa đất ở tại nơi đây như sau:

- Thứ nhất mảnh đất muốn tách thửa phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp nhận thừa kê mà tất cả người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 thì người nhận thừa kế đó không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng họ vẫn được quyền chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng dất thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013

- Thứ hai là mảnh đất muốn tách thửa không trong tình trạng đang tranh chấp. Nếu tại thời điểm đề nghị tách thửa, mảnh đất đang bị khiếu nại, có đơn tố cáo liên quan, hoặc đơn khởi kiện thì người sử dụng mảnh đất đó không được quyền làm thủ tục tách thửa đối với mảnh đất

- Thứ ba cũng là một điều kiện tương tự liên quan đến hiện trạng của mảnh đất. Đó là mảnh đất không được trong tình trạng đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Tức là đất không được trở thành tài sản để cưỡng chế thi hành án hoặc đang thi hành, thực hiện bởi quyết định của một bản án nhất định nào đó. Nếu phạm phải một trong các vấn đề nêu trên thì không được phép tiến hành tách thửa đối với mảnh đất này

- Thứ tư là đất vẫn phải còn trong thời hạn sử dụng. Đất trong thời hạn sử dụng tức là đất sử dụng có thời hạn nhất định như là 15 năm, 30 năm, 60 năm... Hết thời hạn nêu trên, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất nếu người sử dụng không làm thủ tục xin gia hạn thời gian sử dụng đất. Và khi hết thời hạn sử dụng đất thì không thể tiến hành tách thửa đất được

- Thứ năm là việc tách thửa đất phải đáp ứng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên địa bàn tỉnh Hậu Giang

- Và cuối cùng là việc tách thửa đất ở phải đáp ứng được hạn mức, diện tích tối thiểu tách thửa do Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang đề ra. Người sử dụng đất muốn tách thửa đất ở phải xem xét Quyết định tách thửa đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang trước để đảm bảo rằng việc tách thửa của mình là hợp pháp, có khả năng được chấp thuận vì đáp ứng được diều kiện về mặt diện tích tối thiểu.

2. Cần lưu ý gì khi thực hiện việc tách thửa đất ở tại Hậu Giang?

Ngoài việc phải đáp ứng những điều kiện nêu trên, người dân khi tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang cũng cần lưu ý một số vấn đề sau đây để nắm rõ hơn các câu chuyện pháp lý xoay quanh việc tách thửa đất ở: 

* Một số thuật ngữ cần lưu ý:

- Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở bao gồm diện tích của đất hình thành sau khi tách thửa (hình thành mới) và diện tích thửa đất còn lại đều phải đáp ứng diện tích quy định tại Quyết định về việc tách thửa đất ở của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang. Nếu diện tích đất tách thửa không đạt đủ diện tích quy định (tức là nhỏ hơn diện tích quy định) thì người dân có thể tiến hành việc hợp thửa đối với thửa đất liền kề, có chung mục đích sử dụng đất ngay sau khi tiến hành tách thửa. Lúc này cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất tổng sau khi đã hợp thửa

- Diện tích tối thiểu sẽ không bao gồm phần chỉ giới xây dựng, hành lang an toàn giao thông...

- Đất ở là một loại đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị (phường, thị trấn), là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khi dân cư đô thị hoặc khi dân cư nông thôn. 

* Những trường hợp không được tách thửa:

- Diện tích đất xin tách thửa khi dã có thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án 

- Thửa đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện sự án nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án. Tức là người sử dụng đất đã thực hiện trái mục đích sử dụng đất hoặc là không thực hiện thì sẽ không được phép đưa thửa đất ra tách thửa

* Những trường hợp không áp dụng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang:

- Tách thửa theo quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Tách thửa khi thực hiện các việc sau: kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận; việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Bản án hoặc Quyết đinh của Tòa án nhân dân có hiệu lực, Quyết định của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật

- Tách thửa đối với trường hợp thừa kế theo quy định của luật

- Tách thửa để hiến, tặng cho Nhà nước nhằm thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương

- Tách thửa để thực hiện chính sách của Nhà nước về đất đai cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số

- Tách thửa theo dự án quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Như vậy trước khi thực hiện việc tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang, quý khách cần hết sức lưu ý các vấn đề về điều kiện tách thửa cụ thể và những vấn đề cần lưu ý trong những trường hợp đặc biệt để tránh mất thời gian thực hiện sai thủ tục.

3. Hạn mức tối thiểu để tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang

Về hạn mức tối thiếu tách thửa đất ở tại nơi đây được quy định chi tiết trong Quyết định 35/ 2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang như sau:

- Trường hợp thửa đất cần tách thửa ở trong các khu đất ở được quy hoạch mới khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới (hoặc chỉ giới đường đỏ) lớn hơn hoặc bằng 20m thì sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo được các yêu cầu sau:

+ Diện tích của thửa đất (sau khi trừu hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường đỏ) tối thiểu là 45 mét vuông

+ Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5 mét

+ Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 5 mét

- Trường hợp thửa đất ở không thuộc trường hợp trên thì sau khi tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích như sau:

+ Diện tích của thửa đất (sau khi trừ hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường đỏ) tối thiểu là 36 m vuông

+ Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 mét

+ Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 mét.

4. Hạn mức tách thửa đất nông nghiệp tại tỉnh Hậu Giang

Bên cạnh đó chúng tôi sẽ cung cấp thêm về diện tích tối thiểu để được tách thửa loại đất nông nghiệp tại tỉnh Hậu Giang có quý khách có nhu cầu tham khảo thêm. Về hạn mức tối thiểu tách thửa loại đất này được Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang quy định cụ thể tại Quyết định số 01/2018/QĐ - UBND như sau:

Khi tách thửa đất nông nghiệp thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện tách thửa nói chung như đối với điều kiện tách thửa đất ở (đất thổ cư) nêu trên thì việc tách thửa đất nông nghiệp còn pahir đáp ứng điều kiện riêng về hạn mức tách thửa. Theo đó, đất mới được hình thành cùng thửa đất sau khi tách còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:

- Đất thuộc khu vực đô thị: đất trồng cây hàng năm (gồm đất tồng lúa và đất trông cây hàng năm khác) cùng đất nuôi trồng thủy sản là 700 mét vuông. Đất trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp khác là 300 mét vuông

+ Trong đó đất nông nghiệp khác có thể kể đến như là đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm hay các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo câu giống, con giống, đât trồng hao, cây cảnh. 

- Đất thuộc khu vực nông thôn: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 500 mét vuông. Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác) và đất nuôi trồng thủy sản thì hạn mức tối thiểu để tách thửa là 1000 mét vuông.

* Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 

- Đất thuộc khu vực đô thị: diện tích tách thửa tối thiểu là 45 mét vuông (bề rộng và chiều sâu thửa đất tối thiểu là 4 mét)

- Đất thuộc khu vực nông thôn: diện tích tách thửa tối thiểu là 60 mét vuông (cũng có bề rộng và chiều sâu thửa đất tối thiểu là 5 mét)

Nếu như tổ chức, hô gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà quy định về chuyên ngành đã có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu để thực hiện dự án thì áp dụng theo quy định của chuyên ngành. 

5. Trình tự tiến hành tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang

Để việc tách thửa được thực hiện hợp pháp, có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người dân cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện, thành phố trên địa bản tỉnh Hậu Giang. Cũng có thể nộp trực tiếp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thuộc tỉnh Hậu Giang nơi có đất. 

Về thành phần hồ sơ sẽ chỉ cần một đơn đề nghị tách thửa đất ở tại tỉnh Hậu Giang được làm theo Mẫu số 11/ĐK đính kèm tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 và một Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp 

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ cần có thì quý khách tiến hành nộp bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất ở lên một trong những cơ quan có thẩm quyền nêu trên. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc của mình về việc tách thửa tring vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Sau 15 ngày đó thì quý khách sẽ đến cơ quan đã nộp hồ sơ để nhận kết quả hoàn tất việc tách thửa là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Bản trích lục thửa đất. Đối với các nới vùng hải đảo, miền núi, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì việc thực hiện thủ tục có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ. 

Vì vậy để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, quý khách nên yêu cầu bên tiếp nhận hồ sơ đưa cho quý khách biên bản xác nhận việc tiếp nhận hồ sơ và giấy hẹn trả kết quả nếu như bên bộ phận tiếp nhận không đề cập đến vấn đề này

Cần lưu ý rằng thời gian làm việc nêu trên không bao gồm thười gian tiếp nhận hồ sơ tại xã (đối với trường hợp nộp tại Ủy ban nhân dân xã), thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có sai phạm cũng như thời gian trưng cầu giám định.

6. Tách thửa đất ở tại Hậu Giang cần phải đóng những khoản phí nào?

Đây luôn là thắc mắc của đa số người dân khi tiến hành thủ tục tách thửa đất ở tại các địa bàn trên cả nước nói chung và tại tỉnh Hậu Giang nói riêng. Vậy Luật Minh Khuê sẽ trực tiếp trả lời cho quý khách nắm rõ vấn đề này như sau:

Trong trường hợp nếu quý khách chỉ tách thửa đất và để đó thôi thì quý khách chỉ cần phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu có. Trong đó thì loại phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc chứ không phải trả cho nhà nước nên khoản tiền này sẽ tùy theo giá dịch vụ của từng địa phương, thông thường sẽ dao động từ 1 triệu 8 đến 2 triệu hơn. Còn phí cấp bìa mới thì cũng do Hội đông nhân dân tỉnh Hậu Giang quy định theo từng trường hợp cụ thể nhất định và không vượt quá 100.000 đồng cho một lần cấp mới

Nếu việc tách thửa đi kèm với mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần đất hoặc tách thửa để chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đóng thêm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân. Trong đó thì phí thẩm định hồ sơ cũng tương tự như phí cấp bìa mới. Còn đối với lệ phí trước bạ được nộp cho văn phòng đăng ký đất đai theo cấp có thẩm quyền nếu không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, thì căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC để tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

- Trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong Bảng Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang quy định thì Lệ phí trước bạ = 0.5% x (giá tại hợp đồng x mét vuông)

- Trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thấp hơn hoặc bằng gái đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang quy định thì Lệ phí trước bạ = 0.5% x (giá đất trong hợp đồng x giá một mét vuông)

Thông thường trong hợp đồng thường ghi tổng giá trị của mảnh đất nên khi đó tính lệ phí trước bạ sẽ lấy 0.5% nhân với tổng số tiền có ghi trong hợp đồng

Khi nộp thuế thu nhập cá nhân cũng chia các trường hợp tương tự, nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp sau khi tách thửa để tặng cho, mua bán sẽ là 2% giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng.

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Hậu Giang mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!