Mục lục bài viết
- 1. Giá đất là gì?
- 2. Điều kiện để hoạt động tư vấn xác định giá đất
- 2.1 Đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
- 2.2 Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất phải có đủ các điều kiện sau:
- 3. Tư vấn cách định giá đất và tra cứu bảng giá đất
- 3.1 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
- 3.2 Khung giá đất
- 3.3 Bảng giá đất và giá đất cụ thể
- 4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất
- 4.1 Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
- 4.2 Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Doanh nghiệp của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Doanh nghiệp, gọi: 1900 6162
Cơ sở pháp lý:
Nghị định 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất
Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi hướng dẫn thi hành luật đất đai
Nghị định số 136/2018/NĐ-CP sửa đổi một đố điều của các nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.
Luật sư tư vấn:
1. Giá đất là gì?
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
- Trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất… thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thường rất quan tâm đến giá đất đối với từng loại đất bởi giá đất trong một số trường hợp cụ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.
- Tuy nhiên, hiện nay mỗi tỉnh thành là có các quy định về giá đất khác nhau. Trong đó, giá đối với từng loại đất của từng địa phương cũng có sự khác biệt rõ ràng. Bên cạnh đó, việc kiểm tra bảng giá đất cũng rất khó khăn do các thông tin để tra cứu được bảng giá đất thường nhiều và khá phức tạp.
- Do vậy, để đảm bảo việc tra cứu bảng giá đất được chính xác, tránh trường hợp bị thiệt hại về quyền lợi, bạn nên nhờ các đơn vị tư vấn pháp luật hoặc liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để đề nghị hỗ trợ tra cứu. Hoặc bạn có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia để được hỗ trợ tra cứu bảng giá đất.
2. Điều kiện để hoạt động tư vấn xác định giá đất
Điều 7 Luật doanh nghiệp cho phép cá nhân, tổ chức được tự do kinh doanh các ngành nghề mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp phải đảm bảo đáp ứng đủ điều kiện với từng ngành nghề mà pháp luật quy đinh.
Đối với ngành nghề tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Pháp luật quy định cụ thể điều kiện kinh doanh của ngành nghề thông qua một số văn bản pháp luật như chúng tôi đã nêu ở trên, cụ thể như sau:
Đối với tổ chức được quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 44/2014/NĐ-CP:
1. Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;
b) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều này.
Như vậy, đối với tổ chức chỉ cần có ngành nghề đăng ký kinh doanh phù hợp và đảm bảo số lượng định giá viên đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
2.1 Đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cần đáp ứng đủ điều kiện sau:
+ Có năng lực hành vi dân sự;
+ Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan
+ Có Thẻ thẩm định viên về giá hoặc Chứng chỉ định giá bất động sản và Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
2.2 Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật;
+ Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm a Khoản này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất;
+ Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
3. Tư vấn cách định giá đất và tra cứu bảng giá đất
3.1 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
3.2 Khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
3.3 Bảng giá đất và giá đất cụ thể
1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được quy định tại Điều 119 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
4.1 Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Theo quy định tại Khoản 1, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có quyền:
- Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
4.2 Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Được quy định tại Khoản 2, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có nghĩa vụ sau đây:
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất;
- Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;
- Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;
- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Doanh nghiệp - Công ty luật Minh Khuê