1. Giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Kính gửi luật sư! Tôi đang làm việc trong tập đoàn samsung electronic Bắc Ninh. Tôi thay mặt toàn bộ dân cư khu vực tôi xin hỏi Luật sư một vấn đề như sau: Khu vực chúng tôi trước thuộc xã Tân Tiến -huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang, và bây giờ bỏ huyện và trực thuộc thành phố Bắc Giang .

Do trước đây là huyện nên công việc chính của người dân chúng tôi là nông nghiệp, hiện nay do thành phố mở rộng có nhiều dự án đầu tư và đang thu hồi ruộng đất nhưng giá đất chúng tôi được trả là 90 triệu/1 sào . xin hỏi luật sư với khu vực chúng tôi như vậy được trả như vậy có đúng không. Luật sư có thể cho tôi hỏi thêm giá 1 sào ruộng do nhà nước thu hồi bây giờ là bao nhiêu và giá đất của 1 doanh nghiệp nước ngoài đầu tư bây giờ là bao nhiêu .

Xin trân thành cảm ơn!

Người gửi: Đ.Đ

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ vào khoản 3 và điểm đ, khoản 4 điều 114 Luật đất đai 2013:

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể:

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc quyết định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định vào tháng cuối cùng của năm trước đó và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bằng giá đất nhân với số diện tích đất mà bạn bị thu hồi. Căn cứ vào Quyết định 1025/2019/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất giai đoạn 2020-2014 Tỉnh Bắc Giang thì giá đất nông nghiệp trồng lúa nước là 60.000 đồng/m2 và cây lâu năm là 55.000 đồng/ m2 tại Thành phố Bắc Giang.

Căn cứ vào giá đất được nêu trên thì một sào sẽ là sẽ được bồi thường giá đất là 21.600 triệu đồng/ sào. Như vậy, việc bạn được bồi thường 90 triệu đồng/ sào có thể bao gồm cả giá đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất của một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư, tức giá thuê đất của một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư hiện nay sẽ căn cứ vào :

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Vậy, cũng tương tự như trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc tính giá thuê đất sẽ bằng giá đất nhân với diện tích đất được thuê. Vậy tùy từng loại đất, diện tích được thuê cũng như địa phương có đất mà doanh nghiệp nước ngoài đầu tư thuê sẽ có mức giá thuê đất khác nhau.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Đổi thửa ruộng, đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi có được đền bù không?

Thưa luật sư! Năm 1990, ba tôi và ông ở cùng xóm có đổi miệng với nhau một thửa ruộng, không làm thủ tục giấy tờ, trước đây ông ở cùng xóm có đám ruộng gần kề bên đám ruộng nhà tôi,mà nhà tôi có đám ruộng gần nhà ông đó, nên giữa hai người thống nhất với nhau đổi ruộng cho để làm. Năm 2012 Ba tôi và mẹ đã sang tên cho tôi đám ruộng trên, Nay UBND T thu hồi đền bù quy hoạch đám ruộng trên của tôi do Ba, Mẹ để lại cho tôi.
Trong cuộc họp mới đây tôi có hỏi ông hàng xóm trước mặt UBND, Ông thừa nhận có đổi với Ba tôi đám ruộng trên không thời hạn, nhưng không làm thủ tục giấy chứng nhận. Nhưng khi đo đạc đất UBND mời ông hàng xóm đó đi đo đạc là có ý sẽ đền bù đám ruộng đổi đó lại cho chính chủ, và hẳn tôi sẽ nhận lại đám ruộng cũ năm 90 Ba tôi đã đổi.
Xin Luật sư tư vấn xem tôi có được hưởng đền bù phần đất đã đổi không ?
Xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Đổi thửa ruộng, đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi có được đền bù không?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Luật đất đai năm 2013)

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, theo như bạn trình bày, Năm 1990, ba bạn và ông ở cùng xóm có đổi miệng với nhau một thửa ruộng, không làm thủ tục giấy tờ. Năm 2012 Ba và mẹ bạn đã sang tên cho bạn đám ruộng trên. Theo đó, mảnh đất mà nhà bạn đang sử dụng của ông hàng xóm thì nhà bạn chỉ có quyền sử dụng, còn quyền sở hữu vẫn thuộc về ông hàng xóm vì bố mẹ bạn và ông hàng xóm chỉ trao đổi miệng với nhau, không làm thủ tục giấy tờ gì. Về nguyên tắc, khi nhà nước thu hồi đất mà bồi thường thì sẽ bồi thường cho người sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được bồi thường. Như vậy, bạn muốn được bồi thường mảnh đất đã đổi đó thì phải chứng minh là gia đình bạn đã sử dụng hợp pháp mảnh đất đó từ năm 1990 đến nay.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Thuê đất của nhà nước mà bị thu hồi thì sẽ được bồi thường như thế nào ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có một thắc mắc muốn nhờ công ty tư vấn giúp như sau: gia đình tôi có thuê đất của nhà nước theo diện thuê đất trả tiền hàng năm để làm nông nhưng hiện nay, huyện có thông báo về chính sách thu hồi đất để làm đường, trong đó có ảnh hưởng đến một phần đất của gia đình nhà tôi.
Vậy chúng tôi có được bồi thường hay không và sẽ được bồi thường như thế nào?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Điều 76 Luật đất đai 2013Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Căn cứ theo quy định trên thì đất của gia đình bạn là thuộc trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm, do đó gia đình bạn sẽ không được nhà nước bồi thường về đất khi có quyết định thu hồi, tuy nhiên gia đình bạn vẫn sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Trong đó, chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

- Chi phí san lấp mặt bằng;

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.


Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm có:

- Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

- Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=((P1+P2+P3+P4)/T1)xT2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Quyết định thu hồi dự án khi đã hoàn thành có hợp lý không ?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tháng 8/2012 được sự cho phép của UBND xã xây dựng một chiếc cầu qua mương lộ bằng pêtông cốt thép không có bản vẽ, chỉ có kích thước ngang và dài với tổ diện tích là 90m2.
Được Chủ tịch UBND cho phép xây dựng, đến khi công trình đã hoàn thành. Tổng chi phí lên đến 200.000.000 đồng và 180 ngày công lao động thì bỗng nhiên lại thu hồi quyết định và buộc tháo dỡ của phòng kinh tế hạ tầng. Không bồi hoàn thiệt hại, trong khi nhà nước không có nhu cầu để xây dựng vào mục đích gì.
Vậy quyết định thu hồi đó có hợp lý không? Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình?
Người gửi: quoc

Quyết định thu hồi dự án khi đã hoàn thành có hợp lý không ?

Luật sư tư vấn quy định về thu hồi dự án gọi: 1900.6162

Trả lời:

Được Chủ tịch UBND cho phép xây dựng, đến khi công trình đã hoàn thành. Tổng chi phí lên đến 200.000.000 đồng và 180 ngày công lao động thì bỗng nhiên lại thu hồi quyết định và buộc tháo dỡ của phòng kinh tế hạ tầng. Không bồi hoàn thiệt hại, trong khi nhà nước không có nhu cầu để xây dựng vào mục đích gì

Về quyết định thu hồi việc xây dựng dự án xây cầu của phòng kinh tế hạ tầng là sai thẩm quyền vì theo quy định tại Điều 14 Nghị định

Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng

1. Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.

5. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.

Dựa theo quy định trên thì phòng kinh tế hạ tầng thu hồi việc xây dựng của bạn là sai thẩm quyền mà thẩm quyền này sẽ thuộc về cơ quan đã tiến hành cấp giấy phép xây dựng cho bạn. Hơn nữa. việc thu hồi công trình trên là sai căn cứ vì nhà nước không hề có nhu cầu xây dựng vào mục đích gì. Theo quy định tại Điều 101 Luật Xây dựng 2014 cụ thể như sau:

Điều 101. Thu hồi, hủy giấy phép xây dựng

1. Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:

a) Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;

b) Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng được đăng trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.

Trường hợp này bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên để bảo vệ lợi ích cho mình. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Hết thời hạn thuê đất, Ủy ban nhân dân xã có quyền thu hồi không ?

Xin chào luật gia, cho tôi xin hỏi: tôi muốn thuê đất để sản xuất nông nghiệp ở huyện bên cạnh. Nếu được thuê trong 5 năm, khi hết hợp đồng thuê thì UBND xã có được thu lại để giao cho ngưuời khác sử dụng trong khi tôi vẫn còn nhu cầu sử dụng hay không? Nếu có thì tôi có được bồi thường gì không?
- Nguyen Manh Ph

Luật sư trả lời:

Theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013 được hướng dẫn về quỹ đất công ích như sau:

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Vậy trong trường hợp của bạn, bạn được quyền thuê đất với thời hạn tối đa là 05 năm, khi bạn hết thời hạn thuê thì bạn buộc phải trả lại đất cho UBND xã quản lý mà không được bồi thường ( cây cối, hoa màu, tài sản trên đất bạn phải tự thu hồi). Tuy nhiên, khi UBNd cấp xã thu hồi lại đất và giao cho hộ gia đình khác thì chưa hợp pháp bởi nếu có nhiều hơn 1 hộ gia đình có nhu cầu thuê phần đất công ích này thì UBND cấp xã phải tổ chức đấu giá và giao đất cho hộ gia đình trả giá cao hơn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?