Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

1. Cơ sở pháp lý: 

- Luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

2. Giá đất là gì?

Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. 

3. Quy định về giá đất trong pháp luật đất đai

Về phương diện hành chính, giá đất do Nhà nước xác định (giá nhà nước) qua các cấp độ: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm), bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành định kỳ 05 năm dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành và thông tin giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương) và giá đất cụ thể (quyết định trong từng trường hợp, mang tính cá biệt). Bên cạnh đó, sự tồn tại của giá đất thị trường được hình thành từ các giao dịch của người sử dụng đất trên nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận. Do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá giao dịch trên thị trường của mỗi thửa đất có sự khác biệt nhất định. Vậy, câu hỏi được đặt ra ở đây là giá đất nào sẽ là giá thị trường? Theo quy định của Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, giá thị trường chính là giá đất phổ biến trên thị trường. Quy định này được cụ thể hóa trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 (Nghị định số 44). Theo quy định của khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44,“giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.

Như vậy, ở nước ta hiện nay tồn tại hai giá đất: giá nhà nước và giá thị trường. Việc tồn tại hai giá đất là một tất yếu khách quan và Nhà nước sẽ định hướng giá đất theo một trong các cơ chế sau: (i) bám sát giá đất thị trường theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; (ii) bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn giữ một khoảng cách nhất định với giá thị trường (cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước); (iii) phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường. Có thể nhận thấy rằng, ngay từ khi bắt đầu quy định về giá đất đến nay, pháp luật đất đai luôn xác định quản lý theo cơ chế thị trường có định hướng của Nhà nước với nguyên tắc xuyên suốt trong định giá đất là giá đất phải sát/ phù hợp với giá đất thị trường. Nhưng thực tiễn vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước so với giá đất thị trường.

Bên cạnh đó, để khắc phục sự bất cập giữa hai loại giá đất nêu trên, pháp luật về đất đai cũng đưa ra giải pháp xác định “giá đất cụ thể”. Theo quy định của Điều 18 Nghị định số 44, giá đất cụ thể được xác định như sau:

Thứ nhất, giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định một hệ số nhân với giá đất trong bảng giá đất) đối với các trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44:

(i) các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

(ii) trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Thứ hai, giá đất cụ thể được xác định dựa vào thông tin thu thập trên thị trường thông tin thửa đất để áp dụng các phương pháp định giá đất tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định số 44 (đó là các phương pháp định giá đất: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư, việc áp dụng các phương pháp này hoàn toàn độc lập với bảng giá đất). Phương thức này được áp dụng đối với việc xác định giá đất cụ thể không thuộc các trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44.

Chúng tôi cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, giá đất cụ thể được xem là một giải pháp hữu hiệu để dung hòa quyền quyết định giá đất của Nhà nước và quy luật thị trường trong xác định giá đất. Việc quy định áp dụng rộng rãi giá đất cụ thể trong tài chính đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần tích cực khắc phục những bất cập của cơ chế hai giá đất ở nước ta.

4. Quy trình xác định giá đất cụ thể trong pháp luật đất đai

Căn cứ quy định của Nghị định số 44 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Thông tư số 36), quy trình xác định giá đất cụ thể gồm những bước cụ thể sau:

4.1. Xây dựng kế hoạch và chuẩn bị định giá đất cụ thể

Căn cứ dự thảo kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể gồm những nội dung sau: dự kiến các trường hợp cần định giá đất cụ thể, dự kiến các trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; dự kiến thời gian và kinh phí thực hiện định giá đất. Kế hoạch này phải được trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đồng thời với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thực hiện theo pháp luật đấu thầu và hoàn tất trước ngày 31 tháng 3 hàng năm. Căn cứ vào khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường “được thuê” tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể. Theo quy định này, việc có thuê tổ chức tư vấn trong các trường hợp xác định giá đất cụ thể hay không là do Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định đề xuất.

Tuy nhiên, theo quy định của Nghị định số 44, trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44, Sở Tài chính chủ trì thực hiện việc xác định hệ số được công bố hàng năm trong xác định giá đất cụ thể để tính nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng hệ số để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, trong trường hợp này, việc xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá đất do cơ quan nhà nước tiến hành mà không được thuê tổ chức tư vấn.

4.2. Điều tra, tổng hợp, phân tích dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá đất để xây dựng phương án giá đất cụ thể

Chủ thể được giao nhiệm vụ xây dựng dự thảo phương án giá đất/phương án hệ số điều chỉnh giá đất sẽ tiến hành điều tra, thu thập và tổng hợp thông tin giá đất trên thị trường thông qua khảo sát bằng các phiếu thu thập thông tin theo từng loại đất tại phụ lục 05 ban hành kèm theo Thông tư số 36. Trên cơ sở kết quả thông tin thu thập được sẽ xử lý theo hai trường hợp: 

Một là, nếu việc xác định giá đất cụ thể để áp dụng cho các trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44 thì căn cứ thông tin, áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá để xây dựng phương án hệ số điều chỉnh giá, kèm theo thuyết minh; 

Hai là, xác định giá đất cụ thể áp dụng cho các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai nhưng không thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44 thì căn cứ các thông tin thu thập áp dụng các phương pháp định giá đất tại khoản 1, 2, 3, 4 Nghị định số 44 để xây dựng phương án giá đất cụ thể. Quá trình thực hiện việc điều tra, tổng hợp giá đất trên thị trường được xem là khó khăn nhất và ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá đất. Bởi giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết chính xác, vì giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn và việc thanh toán cũng không nhất thiết qua ngân hàng.

Sau khi hoàn tất dự thảo phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất, Sở Tài Tài nguyên và Môi trường trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm dịnh giá đất.

4.3. Thẩm định và hoàn chỉnh dự thảo phương án giá đất cụ thể

Sau khi kiểm tra, đánh giá kết quả, Sở Tài nguyên và Môi trường trình phương án giá đất/ phương án hệ số điều chỉnh giá đất để thẩm định bởi Hội đồng thẩm định giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập với thành phần quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44. Theo quy định của Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 (Thông tư số 87) về hướng dẫn thẩm định dự thảo bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài chính chịu trách nhiệm giúp việc cho hoạt động thẩm định của Hội đồng. Nội dung thẩm định phương án giá đất gồm 03 vấn đề: việc áp dụng các nguyên tắc định giá đất, việc áp dụng các phương pháp định giá đất; sự phù hợp của các thông tin thu thập được so với giá đất trên thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Trong bối cảnh dữ liệu giá đất thị trường không hoàn chỉnh như hiện nay thì việc thẩm định mức độ phù hợp của thông tin, phương án giá đất so với thông tin giá đất trên thị trường là rất chủ quan và cảm tính.

4.4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phê duyệt giá đất cụ thể

Khoản 2 Điều 32 Thông tư số 36 quy định trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất. Như vậy, quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về tập thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, trên thực tế người quyết định cuối cùng là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập