Mua bán nhà ở chỉ có giấy viết tay có hợp pháp không ? Mua bán nhà có phải qua sàn giao dịch ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến , gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Luật đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,... quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

(Điều 188 Luật đất đai 2013)

Ngoài ra, tại Điều 168 Luật đất đai cũng quy định rõ về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, ..... quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng của mình (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 luật đất đai và trường hợp nhận thừa kế tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai). Theo đó, người bán đất cho bạn cần phải đăng ký quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, mua bán.

Bên cạnh đó, việc mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro. Ví như:

- Pháp luật quy định việc mua bán bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan công chứng có thẩm quyền. Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nên việc mua bán nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ có thể là hợp đồng viết tay. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì việc mua bán nhà bằng hợp đồng viết tay sẽ bị vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó quyền lợi của bên mua nhà không được đảm bảo.

- Bất động sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó có thể xác minh được nguồn gốc tài sản. Người mua có thể sẽ chịu rủi ro trong trường hợp mua nhà khi đang có tranh chấp hoặc mua nhà trên đất lấn chiếm,....

Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình trước pháp luật, hạn chế rủi ro bạn nên yêu cầu người bán đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi bên bán được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bạn thực hiện thủ tục mua bán và sang tên.

Trân trọng./.

PHỤ LỤC 4 – DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH TIỆN ÍCH CHUNG – RIÊNG

(Kèm theo và không thể tách rời của Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư

số: N01A-2004/2016/HĐMB ngày )

Ghi chú:

1. Đối với khu vực để xe: Tổng chỗ đỗ xe ô tô ở 3 tầng hầm khoảng 900 xe và hơn 1.600 chỗ đỗ xe máy, xe đạp. Chủ đầu tư có toàn quyền quyết định, quản lý, sử dụng, khai thác và kinh doanh mà không cần đồng ý của bất kỳ bên nào. Tại các vị trí để xe đó, các chủ Căn hộ và các chủ sở hữu khác được quyền sử dụng để các loại xe cá nhân như xe ô tô, xe máy, xe đạp, xe cho người tàn tật và trả phí trông giữ xe hàng tháng cho Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý khai thác. Phí trông giữ xe sẽ do Bên Bán quy định vào từng thời điểm và phù hợp với quy định của từng địa phương. Đối với trường hợp Bên Bán cung cấp các dịch vụ tốt hơn để đảm bảo an toàn cho tài sản (các loại xe) của các chủ Căn hộ và các chủ sở hữu khác như hệ thống cảnh báo, camera giám sát, bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm ngập nước...thì Bên Mua phải trả thêm phần phí phụ trội ngoài mức phí trông giữ xe do địa phương quy định.

2. Đối với khu vực bể bơi, phòng tập và các khu phụ trợ khác (nêu có): Các chủ sở hữu Căn hộ và chủ sở hữu khác khi sử dụng phải đóng phí theo theo quy định của Bên Bán.

3. Đối với sảnh, sân khu vực thương mại tầng 1, tầng mái và tầng tum: Bên Bán được quyền quản lý và khai thác, kinh doanh mà không cần sự đồng ý của bất kỳ bên nào.

4. Đối với phòng sinh hoạt cộng đồng: Trong phần diện tích thuộc Dự án, Bên Bán sẽ bố trí phòng sinh hoạt cộng đồng trong Tòa nhà để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư sinh sống tại Dự án Golden Land. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý sẽ quản lý hoạt động của phòng sinh hoạt cộng đồng. Các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí theo giá thành xây dựng theo nguyên tắc chia đều.

5. Các diện tích và các công trình tiện ích khác (nằm ngoài các diện tích và các công trình tiện ích như liệt kê tại bảng trên) có thể được xếp vào danh mục các công trình tiện ích chung – riêng theo quyết định bằng văn bản của Chủ đầu tư/ Bên Bán tùy từng thời điểm.

BÊN MUA CÔNG TY CP TM ……

Trả lời :

Theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu từ ngày 1-1-2007), tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với những tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản, nhà nước chỉ khuyến khích thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Như vậy, nếu hai bên mua bán nhà ở không thuộc diện kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải mua bán qua sàn giao dịch.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Luật sư tư vấn:

Điều 159 Luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2014 quy định:
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Xin Luật Minh Khuê, cho tôi hỏi tôi có được phép đứng tên hộ người Trung Quốc mua nhà - đất hay không? Nếu không được phép thì điều đó được quy định ở văn bản nào ? Xin cảm ơn rất nhiều.

=> Pháp luật đất đai hiện hành không quy định về việc đứng tên hộ trên sổ đỏ. Nếu bạn đã đứng tên trên sổ đỏ thì là người sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.

Thưa luật sư! Tôi dự định mua 1 căn nhà với diện tích 5*19, đường trước nhà 4,5m. Sổ đỏ chung cho toàn khu đất. Người bán nói với tôi là chỉ cần ra phường ký giấy xác nhận và khi tôi mua thì có 2 nhà hàng xóm và ông trưởng khu phố ký xác nhận là được và hiện tại đất đã được chuyển đổi lên đất phi nông nghiệp. Vậy luật sư cho tôi hỏi. Nếu tôi mua nhà này thì tôi có thể tách sổ được không, đồng thời nếu việc mua bán diễn ra như tôi vừa trình bày ở trên thì các giấy tờ đó có hiệu lực pháp lí không? Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Cam ơn luật sư.

=> Bạn có thể tham khảo: Thủ tục tách thửa.

Kính gửi luật sư! Vợ chồng tôi muốn mua lại nhà ở xã hội từ người có nhà muốn bán. Nhà mới bàn giao tháng 11/2015. Vậy tôi có thể thực hiện công chứng hđ bán nhà đc ko. Thủ tục cần những gì ạ. Cảm ơn luật sư.

Điều 62 Luật nhà ở 2014:

Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

Thưa luật sư, Hiện nay em đang phân vân về vấn đề mua nhà chung cư hay nhà đất. Nhưng lại không biết rõ lắm về luật sử dụng cũng như thơif gian sở hữu. Luật sư có thể tư vấn giúp em được không, em cám ơn.

=> Bạn có thể tham khảo Điều 7, Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể, khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

Điều 7. Thời hạn sở hữu nhà ở

1. Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại Điều 123 của Luật Nhà ở thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua; việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.

Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Xin cho hỏi những thủ tục cần thiết và diều kiện như thế nào mới có thể mua nhà tai malaysia ? Và nếu mua thì sẽ chuyển tiền như thế nào ? Xin cám on luat su

=> Việc mua nhà tại Malaysia sẽ được thực hiện theo pháp luật của Malaysia.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê