Tư vấn về việc mua nhà ở phân lô ? Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở ? Mức thuế phải nộp khi bán nhà ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Tôi mua nhà đó ra công chứng vi bằng thì có hợp pháp không ? Nhà nước có công nhận đó là tài sản của tôi không, sau này có quy hoạch hay giải tỏa thì tôi có bị mất không ?

- Luật đất đai 2013 quy định về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng (mua bán), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

- Chuyển nhượng QSDĐ cần được tiến hành theo thủ tục nhất định:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

- Đảm bảo những thủ tục trên thì việc sở hữu đất của bạn là hợp pháp. Thời điểm bạn sở hữu đất là thời điểm bạn đi dăng ký vào sổ địa chính theo Điều 188 như sau:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

-> Khi đó nếu như có quyết định quy hoach hay giải tỏa sẽ căn cứ vào đó để xác minh sở hữu của bạn và tiến hành đền bù hay bồi thường theo quy định.

2. Tôi muốn làm sổ hồng chung thì có được không, và nếu được thì thủ tục như thế nào?

- Bạn có thể làm GCNQSD chung.

Khi bạn mua nhà ở dạng này, bạn làm thủ tục theo quy định nêu trên, sau khi có Hợp đồng chuyển nhượng đất/mua bán nhà được công chứng ở cơ quan có thẩm quyền, biên lai thuế..bạn nộp kèm theo hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu tài sản trên đất. Nếu thửa đất có nhà không đủ diện tích để tách sổ, thi trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sỡ hữu tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cấp cho bạn 1 Giấy chứng nhận (sổ đỏ) trong đó có thể hiện quyền sử dụng đất, sở hữu nhà của bạn, có sơ đồ thể hiện quyền sử dụng và sỡ hữu của bạn trong GCN QSDĐ của người chủ đất đã sang tên.

​Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận:

3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theohquy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

3. Nếu sau này tôi có điều kiện mua tiếp căn bên cạnh, có nghĩa là diện tích sử dụng là 90m2 và diện tích xây dựng là 60m2 thì có được tách sổ riêng không ? Nếu tách được thì thủ tục như thế nào ?

- Căn cứ vào Quyết định 33/2014/QĐ-UBND: UBND thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa thì Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau : tại huyện Hóc Môn là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

-> Như vậy, đảm bảo đủ điều kiện theo quy định cả vè diện tích, quy hoạch..bạn sẽ được cấp GCNQSD riêng của mình.

Thủ tục mua bán như trên, kèm theo hồ sơ xin hợp thửa theo quy định.

Trân trọng./.

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Để có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà, bạn cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là chủ sử dụng hợp pháp hoặc được ủy quyền theo quy định của pháp luật).

Kính gửi Công ty Luật minh Khuê, Tôi có công việc cần nhờ tư vấn như sau: NĂm 2012; Gia đình tôi mua thửa đất. Gia đình tôi đã giao tiền, nhận nhà sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục chuyển quền sử dụng đất (sổ đỏ vẫn mang tên chủ cũ) có giấy tờ mua bán nhà. Đến cuối 2012 nhà tôi có xảy ra cháy hết giấy tờ. Năm 2013 2014 gia đình tôi cũng có làm 1 số thủ tục như hướng dẫn (báo mất sổ đỏ có xác nhận của công an xã, có đăng tin trên báo…) nhưng vẫn chưa xử lý được do thủ tục tại Văn phòng đăng ký nhà đất; Cho tôi hỏi, tôi phải làm gì? Trân trọng!

=> Trường hợp này bạn làm thủ tục cấp sổ đỏ khi có giấy tờ gì về đất. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chào Luật Sư Cho e hỏi năm 2008 e có mua 1 căn nhà của Ông Bà H , nhưng lúc đó Ông Bà H vẫn chưa có sổ đỏ vì mảnh đất này được mua từ Chủ đầu tư H vẫn chưa làm sổ đỏ nhưng được phép xây nhà, và đã bán lại cho e, nhưng chỉ làm hợp đồng mua bán tay với Ông Bà H ko có công chứng vì Ông Bà H nói ko có sổ đỏ nên phòng công chứng ko chứng thực được, và trong hợp đong có Ghi chú là nều bên mua không thực hiện đúng theo hợp đồng thì phải tính lãi xuất 10% 1 ngày , vì bên Ông Bà H có trách nhiệm làm sổ hồng chậm nhất là tháng 6 năm 2008 nhưng hiện tại vẫn chưa có sổ hồng ,vậy e có được kiện ra toà yêu cầu Ông Bà H bồi thường ko khi 2 bên chỉ làm hợp đồng mua bán nhà đất đóng dấu tay. Cám ơn

Điều 450 Bộ luật dân sự (năm 2005) quy định về Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

"Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

=> Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán viết tay này có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức (không công chứng, chứng thực). Hơn nữa, ông bà H chưa có sổ đỏ nên chưa phải là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất này nên không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng này được.

Thưa luật sư, Bố tôi có 3 người vợ...Mẹ tôi là vợ thứ 3 mẹ tôi có 1 miếng đất ...khi làm giấy tờ mua bán nhà có kèm tên bố tôi đứng phía sau. và sữa chữa xây nhà thì duy nhất chỉ có 1 mình mẹ tôi là người xây nhà....mẹ tôi mất năm 1985....không để lại di chúc.. và bố tôi mất năm 2007...có để lại di chúc...ông đã quyết định toàn quyền viết di chúc phân chia nguyên căn nhà trên...( theo tôi biết đó là điều không đúng luật) ....khi đưa nhau ra toà thì toà án bát bỏ di chúc ấy..phần của mẹ tôi được chia theo luật cho 7 anh em..xét sơ thẫm và phúc thẫm....nhưng vì điều kiện gia đình khó khăn...nên không có tiền để theo tiếp vụ án....... vậy cho Tôi xin hỏi...khi hết thời hiệu 10 năm...của bên Bố tôi..thì những người con riêng của Bố tôi..có được thừa hưỡng phần di sản của căn nhà trên không? cả bố và mẹ đều hết thời hiệu khởi kiện thì phải làm sao? Chân thành cám ơn

=> Điều 645 BLDS quy định:

Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn thì:

- Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

+ Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

+ Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

- Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, để có thể phân chia di sản thừa kế này thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Khi đó, di sản này sẽ được chuyển thành tài sản chung của các thừa kế và được giải quyết như quy định nêu trên.

Thưa luật sư, Chị tôi có bán căn nhà đã có sổ hồng do chị đứng tên. Bên mua nói rằng sẽ đưa trước vài chục triệu cho chị, yêu cầu chị tôi ký giấy uỷ quyền sang tên để chị này đem thế chấp ngân hàng trong diện gói vay 30 ngàn tỷ. Khi giao dịch sẽ có đại diện ngân hàng đứng ra bảo lãnh và hoàn tất thủ tục mua bán nhà, ngân hàng sẽ thanh toán cho chị tôi số tiền còn lại. Như vậy về mặt pháp lý có đầy đủ không? Bản thân tôi nghĩ khác, khi giao dịch mua bán nhà, anh phải thanh toán 80 đến 90% giá trị thì bên bán mới làm thủ tục sang tên cho anh. Như vậy có hợp lý không? Khi giao dịch qua ngân hàng phải làm việc 3 bên tại ngân hàng và nhân viên đại diện ngân hàng phải chứng minh anh là nhân viên đang làm việc cho ngân hàng đó? Tôi xin gửi thông tin này nhờ Quý Công ty tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn!

Như vậy, bạn nên hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ cho người mua, tránh việc cho thế chấp mảnh đất đó khi bạn vẫn còn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, khi chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư thì bạn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyềN sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Tuy nhiên, giá đất làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành hằng năm. Do bạn không cung cấp thông tin là bạn thuộc địa bàn nào nên chúng tôi chưa thể kiểm ra cụ thể cho bạn. Bạn nên tham khảo Bảng giá đất tại địa phương mình để xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định nêu trên. Bạn có thể tham khảo bài viết liên quan sau: Phí chuyển mục đích sử dụng đất ? Tư vấn chuyển đất ao, vườn thuộc khu dân cư sang đất ở ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trả lời:

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ - Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác:

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Thưa luật sư, khi mua đất mà người chưa đủ tuổi thành niên, đứng tên ký giấy sang nhương đất được hay không ? Cảm ơn!

=> Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

" Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Điều 19. Năng lực hành vi dân sự của người thành niên

Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại Điều 22 và Điều 23 của Bộ luật này.

Điều 20. Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi

1. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Theo đó nếu người chưa thành niên dưới 15 tuổi thì không được phép giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp người chưa thành niên từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thì có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nếu đó là tài sản riêng của họ.

Kính thưa luật sư :tôi muốn mua một mảnh đất của người đồng bào với diện tích là 100m2 nhưng không thể tách sổ được,vì theo quy định thì bên người đồng bào phải còn trên 5000m2 thì mới được tách.vậy tôi có thể làm hợp đồng viết tay để mua đất đó được không và thủ tục như thế nào để đúng quy định pháp luật.

=> Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Bộ luật dân sự 2015 như sau:

" Điều 502. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hợp đồng viết tay là không có hiệu lực pháp luật.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo quy định trên thì nếu bên kia không đủ điều kiện tách thửa thành hai và được cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử

Chào Luật Minh Khuê! Em muốn hỏi trường hợp của em, khi mua đất, có ra phòng công chứng lập hợp đồng. Tới nay đã 2 tháng, bên bán nói rằng chưa làm được sổ đỏ do đất có tranh chấp và lúc họ bán cũng không biết, mặc dù đơn kiện đã diễn ra từ trước năm 2014. Vậy em có thể kiện bên bán hoặc yêu cầu hủy hợp đồng được không? Em chân thành cảm ơn -- Trân trọng!

=> Trường hợp này bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn nên hợp đồng chuyển nhượng của bạn và bên bán là không đúng bạn có thể yêu cầu tòa án tuyến bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu được.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trả lời:

Khoản 1, điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đồng thời khoản 1, điều 168 Luật đất đai năm 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Theo căn cứ trên thì hiện tại pháp luật chưa có quy định về việc cấm mua bán nhà tình nghĩa. Vậy nên bạn chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện về mua bán nhà ở, đất đai như Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà ở, đất đai không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khởi kiện quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hay đã có quyết định thu hồi đất,... là bạn hoàn toàn có quyền bán căn nhà tình nghĩa mà bố bạn đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê