1. Cần xác nhận của chủ đầu tư chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở, tạo ra trong tương lai, là một quá trình đầy quan trọng và cần sự chú ý đặc biệt từ các bên liên quan. 

- Bên mua và bên thuê mua đều được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở, mà đã hình thành trong tương lai, khi mà hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác liên quan đến đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng này phải được thực hiện thông qua việc lập văn bản và có sự xác nhận của chủ đầu tư trong văn bản chuyển nhượng.

- Người nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thực hiện mọi quyền và nghĩa vụ mà bên mua hoặc bên thuê mua nhà ở đang thực hiện với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng hợp đồng và không được áp đặt bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Chú ý rằng, việc này đặt ra một yêu cầu mà chủ đầu tư phải tuân thủ, giúp bảo vệ quyền lợi và thuận tiện cho cả bên mua và bên thuê mua trong quá trình chuyển nhượng.

- Quy trình chuyển nhượng phải được thực hiện bằng văn bản, và sự xác nhận chính thức của chủ đầu tư cần được bao gồm trong tài liệu chuyển nhượng. Giúp đảm bảo tính minh bạch và sự rõ ràng, cung cấp cơ sở pháp lý vững chắc cho mọi bên liên quan.

- Chủ đầu tư không được phép thu bất kỳ chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Bảo đảm tính công bằng và minh bạch trong giao dịch, đồng thời giữ cho quá trình chuyển nhượng là một quy trình không gặp rắc rối và không tạo áp lực tài chính không cần thiết cho bất kỳ bên nào.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở cuối cùng sẽ được chấp nhận và công nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xảy ra khi họ đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan.

- Quy định rõ ràng rằng quy tắc chuyển nhượng hợp đồng không áp dụng đối với hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở xã hội. Việc này đặt ra một biên giới rõ ràng giữa các loại hợp đồng, đồng thời tạo ra sự minh bạch và công bằng trong quy định.

- Cơ quan quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng được thừa nhận là Chính phủ, đảm bảo sự cân nhắc và hỗ trợ chặt chẽ từ phía chính quyền. Nhấn mạnh sự quan trọng của việc thực hiện quy định này theo đúng quy trình và theo đúng quy định của pháp luật.

=> Trong quá trình hình thành văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai, yêu cầu đặc biệt là phải có sự xác nhận chính thức từ chủ đầu tư. Đây là một bước quan trọng để đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch trong quá trình chuyển nhượng, đồng thời củng cố pháp lý và tạo độ tin cậy cho tất cả các bên liên quan.

 

2. Chủ đầu tư bị phạt khi từ chối xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

Tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định các hành vi từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng trong văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua bất động sản, hình thành trong tương lai theo quy định, có thể bị áp đặt mức phạt tài chính nằm trong khoảng từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng. Nhằm đảm bảo sự tuân thủ chặt chẽ với các quy định pháp luật và đồng thời tạo ra một hệ thống trừng phạt có tính răn đe, thúc đẩy sự trung thực và minh bạch trong các quá trình giao dịch bất động sản.

Cụ thể hơn, những mức phạt này không chỉ mang tính chất kỷ luật mà còn là biện pháp đảm bảo quyền lợi và an toàn cho tất cả các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng. Sự đồng thuận và chấp nhận của cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng là quan trọng để duy trì tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản. Mức phạt tài chính được thiết lập ở mức cao nhất là để đảm bảo rằng các bên liên quan sẽ thực hiện đúng và đầy đủ các quy định pháp luật, cũng như để đặt ra một biện pháp trừng phạt có tính cảnh báo, từ đó giúp ngăn chặn các hành vi từ chối xác nhận không chính đáng hoặc xác nhận không đúng trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thuê mua bất động sản, đặc biệt là khi có văn bản chính thức đang được hình thành trong tương lai.

Để khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm quy định tại điểm g khoản 3 Điều này, biện pháp được đề xuất là buộc bắt đối tượng liên quan phải tiến hành xác nhận theo quy định. Biện pháp này không chỉ là một hành động phục hồi mà còn mang tính chất giáo dục và đặt ra một cơ hội để người liên quan hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định và nghĩa vụ pháp lý. Qua việc buộc xác nhận, không chỉ tạo điều kiện cho việc khắc phục lỗi và đưa ra sự chấp nhận chính thức, mà còn đảm bảo rằng quy định được tuân thủ đúng đắn. Đồng thời, đây cũng là một cơ hội để người liên quan có thể cung cấp bất kỳ giải thích hoặc lý do nào đó, giúp tối ưu hóa quá trình giải quyết mọi sự cố và đồng thuận giữa các bên liên quan.

Đồng thời, căn cứ tại Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì nếu chủ đầu tư từ chối xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà không có lý do chính đáng, họ có thể đối mặt với xử phạt vi phạm hành chính. Mức phạt tài chính này đặt ra những biểu hiện rõ ràng về tính nghiêm trọng của việc vi phạm và cần phải được áp dụng một cách công bằng và hợp lý.

Đối với tổ chức, mức phạt có thể lên đến từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng, trong khi đối với cá nhân, mức phạt sẽ dao động từ 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Những khoản phạt này không chỉ là biện pháp trừng phạt, mà còn là động thái nhằm đảm bảo tính minh bạch và trung thực trong các giao dịch bất động sản, tạo ra một môi trường làm việc và kinh doanh tích cực. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chấp nhận trách nhiệm bổ sung bằng cách buộc mình phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định. Không chỉ là biện pháp phục hồi mà còn đòi hỏi thể hiện tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư đối với quy định và các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản.

 

3. Thời hiệu phạt chủ đầu tư từ chối xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai 

Điều 5 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với các hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, và sản xuất vật liệu xây dựng là 01 năm. Đặt ra một chuẩn mực thời gian để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong việc xử lý các trường hợp vi phạm.

Ngược lại, thời hiệu xử phạt cho các hoạt động liên quan đến xây dựng, quản lý, và phát triển nhà đã được kéo dài lên thành 02 năm. Quyết định này chứa đựng ý nghĩa sâu sắc về tính cần thiết của quản lý và giám sát đối với các dự án xây dựng, đồng thời tạo ra một khung thời gian đủ để áp dụng biện pháp xử phạt và kiểm soát hậu quả của các vi phạm hành chính.

=> Nhìn chung, quy định mới về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư từ chối xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà không có lý do chính đáng đã được đề ra với thời gian xử lý là 01 năm. Đây là một bước quan trọng nhằm tăng cường quản lý và giám sát trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời chấn chỉnh và truy cứu trách nhiệm đầy đủ từ phía chủ đầu tư.

Thời hiệu xử phạt 01 năm không chỉ là một khoảng thời gian đủ để kiểm soát và đánh giá hậu quả của các hành vi từ chối xác nhận mà còn tạo ra một cơ hội cho chủ đầu tư để hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Những vấn đề pháp lý trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.