NỘI DUNG YÊU CẦU:

Gia đình ông Ánh có diện tích đất 250 m2 bao gồm cả đất ở và đất trồng rau, đào ao thả cá. Đất này gia đình ông Ánh sử dụng từ năm 1989 do ông cha để lại. Vợ chồng ông Ánh sinh sống từ đó đến nay. Hằng năm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế nhà đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tháng 10 năm 2018, gia đình ông Ánh nhận được thông báo của UBND cấp huyện là đầu năm 2019 Nhà nước sẽ thu hồi đất nhà ông để mở rộng đường giao thông. Ông lo lắng không biết gia đình ông sẽ được nhà nước giải quyết quyền lợi cho gia đình ông như thế nào?

Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh (Chị) hãy:

  1. Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ khi giải quyết quyền lợi cho gia đình ông Ánh khi Nhà nước thu hồi đất.
  2. Giả sử việc thu hồi đất của nhà nước là hợp pháp thì gia đình ông Ánh được bù đắp những quyền và lợi ích cụ thể gì?
  3. Chỉ cho ông Ánh thấy rõ là ông phải thực hiện những nghĩa vụ gì khi Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

  1. Luật Đất đai năm 2013
  2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
  3. Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Xác định những vấn đề mấu chốt khi giải quyết quyền lợi cho gia đình ông Ánh khi nhà nước thu hồi đất

Dựa vào tình huống em xin đưa ra 2 vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ để giải quyết quyền lợi cho gia đình ông Ánh khi Nhà nước thu hồi đất là:

Thứ nhất, ông Ánh có quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích 250m2 đất không?

Thứ hai, việc Nhà nước ra quyết định thu hồi đất có đúng quy định của pháp luật không?

1.1 Đối với vấn đề thứ nhất: ông Ánh có quyền sử dụng đối diện tích đất đó không?

Theo nội dung yêu cầu thì ông Ánh đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật Đất đai:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....."

và khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013:

".... 5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này....."

Theo đó, ông Ánh đã đáp ứng đủ các điều kiện:

- Sử dụng đất ổn định lâu dài: ông Ánh đã xây nhà và sử dụng với mục đích làm đất ở liên tục kể từ thời điểm năm 1989 đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền – hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ông Ánh có quyền yêu cầu UBND cấp xã chứng nhận việc sử dụng đất ổn định lâu dài.

- UBND xã xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất: thực tế thấy rằng đất không có tranh chấp

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố.

Văn bản pháp luật quy định: theo điều 101 và 103 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, ông Ánh thuộc diện được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất là đất ở trên thửa đất 250m2. Thực tế, ông Ánh đã nộp thuế nhà đất từ năm 1989, nghĩa là đã thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

1.2 Đối với vấn đề thứ hai: Việc thu hồi đất có đúng quy định pháp luật không?

Theo Điều 62 Luật Đất đai 2013 có quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì tại điểm c, khoản 2 có quy định “ Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;” Mà theo nội dung yêu cầu thì Nhà nước thu đất của gia đình ông Ánh để mở rộng đường giao thông, như vậy đây là trường hợp thu hồi đất đúng theo quy định của pháp luật.

2. Giả sử việc thu hồi đất của nhà nước là hợp pháp thì gia đình ông Ánh được bù đắp những gì?

Nếu việc thu hồi là hợp pháp thì theo quy định của pháp luật ông Ánh sẽ được bù đắp những quyền và lợi ích cụ thể là: bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2.1 Bồi thường:

Vì nội dung yêu cầu không nêu rõ nên ta giả định 250m2 đất của gia đình ông Ánh không vượt quá hạn mức đất ở của địa phương nên toàn bộ diện tích đất của nhà ông Ánh được tính là đất ở.

Như phân tích ở trên thì ông Ánh đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và theo quy định tại khoản 1 Điều 75 luật Đất đai 2013 thì ông Ánh đủ điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi.

Cụ thể theo điều 79 luật Đất đai 2013 thì ông Ánh sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau: Trường hợp sau khi thu hồi không còn đất ở hoặc đất còn lại không đủ để ở, không còn nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Tiền bồi thường sẽ được tính theo bảng giá đất tại địa phương do UBND tỉnh quy định. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2.2 Hỗ trợ:

Theo quy định luật Đất đai thì gia đình ông Ánh thuộc đối tượng được hưởng hỗ trợ, theo Điều 83 các khoản hỗ trợ gia đình ông Ánh có thể được hưởng là: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc nếu diện tích đất bị thu hồi là đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình ông Ánh mà giờ phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cư nếu gia đình ông Ánh phải di chuyển chỗ ở và các khoản hỗ trợ khác.

2.3 Tái định cư:

Theo “Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” tại điều 74 Luật Đất đai : “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Và theo điều 79 Luật Đất đai và điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: “Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư”

Như vậy, nếu gia đình ông Ánh sau khi bị thu hồi đất mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thì được giao đất tái định cư:

- Phần đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở

- Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã.

3. Ông Ánh phải thực hiện những nghĩa vụ gì khi Nhà nước thu hồi đất và giải phóng mặt bằng:

Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì gia đình ông Ánh phải thực hiện những nghĩa vụ sau:

Thứ nhất, thực hiện kê khai đăng ký đất đai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Với trường hợp của ông Ánh thì cần phải làm hồ sơ gửi UBND xã, phường xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Một trong những nguyên tắc để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013, như sau:

“3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Và các nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi nộp hồ sơ để nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: 1-Lệ phí địa chính; 2- Lệ phí trước bạ; 3- Tiền sử dụng đất;…

Thứ hai, Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, nhận các khoản bồi thường, hỗ trợ về đất. Trong trương hợp phải di dời chỗ ở thì cần thực hiện phương án di dời, tái định cư của Nhà nước.

Thứ ba, trường hợp chỉ thu hồi một phần diện tích đất thì ông Ánh cần làm thủ tục thay đổi diện tích đất trong giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hàng còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email [email protected] để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê