1. Hậu quả pháp lý khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Ngày 1/1/2008 bà B chuyển nhượng cho bà A diện tích 82m2 đất tại khu Y, trị trấn Z, huyện K, tỉnh X với giá 400 triệu đồng. Bà A đã nhận quyền sử dụng đất và xây căn nhà cấp 4 trên diện tích đất này để sử dụng. Số tiền thỏa thuận chuyển nhượng bà B đã nhận đủ từ bà A.
Vì diện tích đất trên nằm trong diện giải tỏa và quy hoạch, nên cùng ngày 1/1/2008 bà A và bà B lại ký giấy tờ có nội dung: bà B gửi bà A quản lý đất ( diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà A), mục đích của việc viết giấy gửi đất là để bảo vệ quyền lợi cho bà A, nếu đất bị thu hồi thì bà A được nhận tiền đền bù ?
Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai trực tuyến, Gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 2,3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 thì

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Từ căn cứ trên cho thấy đất mà đang được nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất . Vậy nếu đấy của bà B nằm trong diện này thì được chuyển nhượng mà không cần viết giấy giao đất cho bà A quản lý. Tuy nhiên nếu đất không nằm trong diện trên và đã có quyết định thu hồi thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Điều 74 Luật đất đai năm 2013 thì nguyên tắc thu hồi đất như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

- Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau;

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Vậy nếu đất được phép chuyển nhượng và đáp ứng điều kiện được bồi thường thì bà A là chủ sở hữu mới sẽ được bồi thường đất khi thu hồi đất.

- Ngoài việc được bồi thường thì nhà nước còn xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Hỏi về quyền lợi khi địa phương thu hồi đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư, Tôi xin hỏi về quyền lợi khi địa phương thu hồi đất nông nghiệp ? Chào Luật sư, Năm 2003 địa phương thiếu ruộng cấy lúa, địa phương chuyển ba sào đất ruộng cấy lúa của tôi thành đất 03 (là đất cho phép cải tạo, xây dựng chuồng trại và các công trình phục vụ chăn nuôi).
Nay địa phương thu hồi lại đất để làm mục đích công cộng, địa phương trả lại ruộng cấy lúa cho nhà tôi, tuy nhiên thời điểm trả lại ruộng rơi vào sau khi dồn điền đổi thửa dẫn đến diện tích ruộng địa phương định trả cho tôi là ruộng xấu không phù hợp với ruộng trước kia chuyển đổi của tôi (ruộng đẹp dùng để bốc phiếu chia cho nhân dân còn thừa lại diện tích xấu).

Tôi muốn Luật sư tư vấn:

1. Việc thu hồi đất và trả lại ruộng, địa phương có phải bồi thường tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho tôi không ? (không tính phần đền bù công trình xây dựng và chi phí cải tạo)

2. Tôi có bắt buộc phải nhận phần ruộng (xấu) do địa phương chỉ định không ?

3. Địa phương thu hồi đất, trả ruộng nhưng chưa nói rõ thời gian đền bù, chi phí đền bù phần công trình xây dựng như vậy có đúng không ? Tôi có quyền yêu cầu thời gian đền bù và thương lượng giá đền bù không?

Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!.

 Hỏi về quyền lợi khi địa phương thu hồi đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, vấn đề bạn hỏi: việc thu hồi đất và trả lại ruộng, địa phương có phải bồi thường tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho bạn không ? (không tính phần đền bù công trình xây dựng và chi phí cải tạo)

Theo như bạn trình này, đất này gia định bạn dùng để chăn nuôi, do vậy xác định đây là đất nông nghiệp. Khi nhà nước thực hiện thu hồi, gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại căn cứ Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Ngoài ra, gia đình sẽ nhận được khoản hỗ trợ theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai:

“Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác”.

Bạn có thể tham khảo chi tiết hơn về các khoản hộ trợ theo Điều 19, Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp, khi nhà nước thực hiện thu hồi có gây thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh cho gia đình. Bạn sẽ được bồi thường thiệt hại theo Điều 90, Điều 91, Điều 92 Luật đất đai 2013:

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định”.

Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này”.

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”.

Do vậy, căn cứ vào những quy định trên để biết bạn được bồi thường, hỗ trợ như thế nào khi nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, bạn có hỏi: bạn có bắt buộc phải nhận phần ruộng (xấu) do địa phương chỉ định không ?

Căn cứ Luật đất đai 2013:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Theo đó, người bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền. Trước khi quyết định ra phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải dựa trên ý kiến của người dân về phương án bồi thường này. Việc bồi thường sẽ phải luôn đảm bảo nguyên tắc rằng đất nhận được chí ít là bằng hoặc tốt hơn đất cũ. Nên sau khi có quyết định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định gia đình sẽ phải nhận đất mà nhà nước đền bù.

Thứ ba, bạn hỏi Địa phương thu hồi đất, trả ruộng nhưng chưa nói rõ thời gian đền bù, chi phí đền bù phần công trình xây dựng như vậy có đúng không ? Bạn có quyền yêu cầu thời gian đền bù và thương lượng giá đền bù không?

Việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước, sẽ phải thực hiện theo trình tự, thủ tục tại Điều 69 Luật đất đai 2013:

Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng”.

Do vậy, khi địa phương bạn đã thực hiện thu hồi và bồi thường. Vậy thì trước khi thu hồi phải ra quyết định bằng văn bản ghi cụ thể phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Vấn đề bạn hỏi bạn có quyền yêu cầu thời gian đền bù và thương lượng giá đền bù không?

Về vấn đề này, thì tại khoản 1 Điều 93. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Luật đất đai 2013 quy định cụ thể thời gian chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:

“1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Như vậy, thời gian chi trả bồi thường được pháp luật quy định cụ thể, nếu quá thời gian này mà cơ quan thu hồi đất không thực hiện chi trả tiền bồi thường cho gia đình bạn thì bạn có quyền khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi hành chính này.

Mặt khác, việc bạn được bồi thường với số tiền là bao nhiêu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi bạn đang sinh sống quy định, tuân thủ theo nguyên tắc được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai nêu trên thì bạn sẽ không được thương lượng về giá đền bù, giá bồi thường đối với gia đình bạn sẽ được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tính quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Tư vấn về đền bù khi nhà nước thu hồi đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi xin có câu hỏi được giải đáp: Có người giới thiệu cho tôi mua một thửa đất với diện tích là 5*25m. Nhưng thửa đất này nằm trong tổng diện tích của một mảnh đất lớn và là đất nông nghiệp (nằm trong thành phố Buôn Ma Thuột). Tôi lo là phần đất này có thể nằm trong quy hoạch của nhà nước.
Vậy để tìm hiểu phần đất này có nằm trong phần quy hoạch của nhà nước hay không thì tôi phải đến cơ quan nào để tìm hiểu. Và nếu đất nông nghiệp mà nhà nước thu hồi lại thì tôi có được đền bù không? Và nếu được đền bù thì mức đền bù là bao nhiêu?.
Xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: A.T

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 và 2 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 48. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, bạn có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, tỉnh hoặc Bộ tài nguyên và môi trường để tìm hiểu hoặc bạn có thể liên lạc trực tiếp tới Phòng tài nguyên môi trường cấp để có được thông tin cụ thể.

+) Về vấn đề đền bù: theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013, các trường hợp không được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

Như vậy, nếu đất của bạn không thuộc các trường hợp nêu trên thì bạn sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

+) Về mức đền bù: căn cứ vào giá đất thực tế mà UBND cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi công bố và ban hành để tính mức đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Quy định của pháp luật đất đai về vấn đề thu hồi đất ?

Chào luật sư! Tôi có một vấn đề muốn hỏi luật sư. Gia đình tôi có 1 thửa đất nông nghiệp do trước do có 1 con đường đi qua nhưng đến tháng 1-2015 UBND xã quyết định thu hồi 1 phần đất của gia đình tôi để mở rộng con đường đi qua nhưng lại không có văn bản quyết định hoặc tiền đền bù nào?
Thưa luật sư tôi có thể khởi kiện ra tòa án được không? Theo tôi được biết thẩm quyền thu hồi đất không thuộc thẩm quyền của UBND xã tại Điều 66 Luật đất đai 2013.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn trình bày, UBND xã quyết định thu hồi 1 phần đất của gia đình bạn để mở rộng con đường đi qua nhưng lại không có văn bản quyết định hoặc tiền đền bù nào. Về vấn đề này, trước hết bạn cần nắm được những quy định sau đây theo Luật Đất đai 2013:

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất:

“ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.”

Thứ hai, về trình tự, thủ tục thu hồi đất với trường hợp của bạn

“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.

3. Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành, việc ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành thu hồi đất của bạn mà không có bất kỳ thông báo nào không chỉ vi phạm các quy định về thẩm quyền thu hồi đất mà còn vi phạm cả về trình tự, thủ tục thu hồi đất. Trong trường hợp này, bạn có thể giải quyết như sau:

Phương án thứ nhất: bạn có thể tiến hành khiếu nại theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật khiếu nại 2011 như sau:

“Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Phương án thứ hai: bạn có thể khởi kiện ra tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính đối với hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân xã theo quy định của pháp luật để được bảo vệ các quyền và lơi ích hợp pháp của mình.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Thu hồi đất nông nghiệp khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật sư! Tôi xin phép được hỏi như sau: Năm 1993, một nhóm 10 hộ gia đình gồm 50 khẩu được chia diện tích đất nông nghiệp là 5.000m2. Trong đó có 100m2 ruộng xấu không hộ nào nhận làm nên nhóm cho một người thầu (diện tích 100m2 đó vẫn được chia đều cho 50 khẩu, có thể hiện trong GCNQSDĐ của từng hộ).

Đến năm 2002 do chính sách dồn thửa (mục đích tránh ruộng manh mún, nhỏ lẻ), diện tích 100m2 nêu trên được nhóm đồng thuận bỏ ra, không nhà ai nhận, 100m2 này được gia đình ông A trong nhóm nhận làm. Trưởng nhóm kê khai diện tích từng hộ để đưa lên lãnh đạo thôn xác nhận, sau đó xã và cơ quan cấp trên căn cứ vào đó và các hồ sơ theo qui định để cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho từng hộ. Toàn bộ 100 m2 nêu trên được vào sổ đỏ nhà ông A, nhóm không có giao kèo, điều kiện gì (GCNQSDĐ cấp năm 2003), gia đình ông A chấp hành đầy đủ các khoản đóng góp và sử dụng đất đúng mục đích, từ đó đến nay 09 hộ trong nhóm không ai ý kiến gì.

Tháng 8 năm 2015, diện tích đất 100m2 nêu trên thuộc diện Nhà nước thu hồi xây dựng Dự án. 09 hộ dân còn lại yêu cầu gia đình ông A phải trả lại phần đất 100m2 cho nhóm, chia đều cho 50 khẩu, nếu không họ sẽ kiện ra Tòa. Xin hỏi: Việc 09 hộ dân đòi gia đình ông A phải trả đất như vậy đúng hay sai? Một số thành viên trong nhóm dùng lời lẽ đe dọa, xúc phạm danh dự gia đình ông A thì xử lý thế nào?

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, năm 2003, ông A được cấp GCNQSDĐ đối với 100m2 đất nông nghiệp thuộc sở hữu chung của 10 hộ gia đình mà nhóm không có giao kèo, điều kiện gì.Từ năm 2003 đến nay, gia đình ông A chấp hành đầy đủ các khoản đóng góp, sử dụng đất đúng mục đích, mà 9 hộ trong nhóm không ai ý kiến gì. Như vậy, theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013, ông A có toàn quyền đối với 100m2 đất này.

" Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Vì có GCNQSDĐ nên ông A sẽ được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điều 166 Luật đất đai 2013. Do đó, ông sẽ không phải trả lại phần đất 100m2 này cho 10 hộ gia đình.

Về việc một số người trong nhóm dùng lời lẽ đe dọa, xúc phạm gia đình ông A, tùy theo mức độ nghiêm trọng của vụ việc, bạn có thể trình báo với cơ quan Công an về hành vi trên để xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 5 Nghị định 167/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội; phòng, chống tệ nạn xã hội; phòng và chữa cháy; phòng, chống bạo lực gia đình như sau:

“1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Có cử chỉ, lời nói thô bạo, khiêu khích, trêu ghẹo, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người khác”.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?