1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Sự thừa nhận quyền sở hữu, việc chiếm hữu tài sản của các chủ thể tạo nền tảng để pháp luật cho phép các chủ thể mang quyền nhất định đối với tài sản chuyển giao quyền của mình cho các chủ thể khác, trong đó có quyền sử dụng tài sản. Chuyển giao quyền sử dụng tài sản từ chủ thể này cho chủ thể khác trên cơ sở một hợp đồng được giao kết.

Hợp đồng thuê tài sản giao kết giữa bên cho thuê tài sản với bên thuê mà theo đó, bên thuê sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định.

Điều 471 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hợp đồng vay tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Nội dung của hợp đồng thuê tài sản

Từ định nghĩa về hợp đồng thuê tài sản trong Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 cho thấy quy định về hợp đồng này gồm các nội dung sau:

Thứ nhẩt, hợp đồng thuê tài sản là cơ sở để phát sinh quan hệ trái quyền giữa bên cho thuê với bên thuê. Theo đó, bên cho thuê chuyển giao tài sản cho bên thuê. Trên cơ sở tiếp nhận tài sản từ bên cho thuê, bên thuê tiến hành khai thác công dụng từ tài sản theo thỏa thuận giữa hai bên. Hết thời hạn thuê, bên thuê tài sản có nghĩa vụ giao lại tài sản, thanh toán tiền thuê cho bên thuê tài sản.

Thứ hai, hợp đồng thuê tài sản luôn là quan hệ hợp đồng có tính chất đền bù. Bên thuê tài sản phải trả tiền cho bên cho thuê tài sản theo nội dung các bên thỏa thuận hoặc theo các phương pháp xác định giá được pháp luật thừa nhận. Thời điểm thanh toán tiền thuê tài sản xác định theo thỏa thuận của các bên hoặc tập quán cho thuê tài sản được áp dụng phổ biến tại địa phương hoặc theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được điều chỉnh bởi các quy phạm nằm trong Bộ luật cũng như trong các luật riêng điều chỉnh lĩnh vực nhà ở, nhà dùng vào mục đích khác. Bộ luật năm 2015 không quy định trực tiếp về hai hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác. Việc không quy định trực tiếp hai hợp đồng thuê cụ thể này trong Bộ luật dân sự năm 2015 là hoàn toàn phù hợp vì trong Luật nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể các họp đồng có đối tượng nhà ở, nhà dùng vào mục đích khác. Các quy định về hợp đồng thuê tài sản là các quy định chung điều chỉnh đối với hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác trong trường hợp luật riêng không có quy phạm trực tiếp điều chỉnh.

>> Xem thêm:  Những lưu ý khi xác lập hợp đồng thuê nhà ?

3. Hợp đồng thuê tài sản có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Trong Bộ luật dân sự 2015 không có quy định về hình thức của hợp đồng thuê tài sản. Phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản mà hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật.

Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản mà nhà nước không kiểm soát khi chuyển nhượng hoặc tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu thì hợp đồng thuê tài sản phải được lập thành văn bản nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Văn bản do các bên viết tay hoặc đánh máy và có chữ kí của hai bên. Văn bản còn có thể là hóa đơn cho thuê ( nếu thuê lại cửa hàng có đăng kí kinh doanh). Tùy thuộc vào mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê, vào thời gian dài hay ngắn mà các bên có thể thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản

Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì các bên trong hợp đồng thuê tài sản phải tuân theo quy định này.

Việc thuê quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của luật đất đai.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

4. Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng, chứng thực không?

Theo điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định: “Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.

Thuê nhà là một loại giao dịch đặc biệt và cần phải có tính chính xác cao nhằm thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian thuê nhà và cũng là một căn cứ có tính chính xác cao nhằm giải quyết tranh chấp giữa các bên. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.

Đối với hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng căn cứ theo khoản 2, Điều 122, Luật nhà ở 2014 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

.....

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mượn nhà cập nhật mới nhất năm 2021

5. Xác định giá thuê tài sản

Giá thuê tài sản là số tiền mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê tài sản trong một khoảng thời gian được xác định theo đơn vị tính thời gian như giờ, ngày, tuần, tháng, năm. Xác định giá thuê tài sản là cơ sở để xác định số tiền thuê tài sản phải thanh toán. Thông thường, tiền thuê tài sản được tính theo công thức giá thuê tài sản trên một đơn vị thời gian nhân với thời gian thuê.

Quy định tại Điều 473 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Thứ nhất, phương pháp xác định giá thuê đầu tiên là sự thỏa thuận của các bên chủ thể. Sự thỏa thuận của các bên chủ thể phải được thể hiện trong nội dung hợp đồng. Các bên có thể xác định số tiền thuê cụ thể hoặc công thức tính số tiền thuê tài sản.

Thứ hai, trường hợp các bên không có sự thỏa thuận thì sẽ theo mức giá do người thứ ba xác định. Người thứ ba là bất kỳ tổ chức, cá nhân nào được bên thuê và bên cho thuê thống nhất lựa chọn. Do đó, người thứ ba có thể là người có chuyên môn hoặc không có chuyên môn miễn là các bên chủ thể đồng ý.

Tuy nhiên, trường hợp thứ nhất và thứ hai sẽ không được áp dụng nếu pháp luật có quy định riêng về giá thuê tài sản. Đối với một số loại tài sản, đặc biệt là các tài sản thuộc sở hữu nhà nước, pháp luật thường quy định khung giá cụ thể buộc các chủ thể thực hiện.

Thứ ba, nếu các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì pháp luật buộc các bên tính giá thuê theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê. Giá thị trường được hiểu là mức giá thuê đối với tài sản cùng loại trong cùng phạm vi lãnh thổ ở mức độ cho phép và phù hợp.

6. Thời hạn thuê tài sản

Thời hạn thuê là khoảng thời gian mà trong đó bên thuê được quyền sử dụng tài sản theo đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đông thuê tài sản. Quy định về thời hạn thuê tài sản tại Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, theo quy định trên thì các phương pháp xác định thời hạn thuê bao gồm:

- Theo thỏa thuận của các bên: Tùy theo nhu cầu của các bên, bên cho thuê và bên thuê tài sản thỏa thuận thời gian thuê. Thời gian thuê phải được cầc bên quy định cụ thể trong hợp đồng hoặc các bên thỏa thuận phương pháp xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê tài sản. Đối với trường hợp các bên thỏa thuận phương pháp xác định thời hạn thuê như theo bảng giá của bên cho thuê hoặc theo mùa... thì thời hạn thuê phải tuân thủ theo phương pháp này.

>> Xem thêm:  Mẫu thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mới nhất 2021

- Theo mục đích thuê: Thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê khi các bên không thỏa thuận thời hạn thuê cụ thể hoặc phương pháp xác định thời hạn thuê. Thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê sẽ chấm dứt khi bên thuê tài sản đạt được mục đích của mình.

Điều luật trên cũng quy định hậu quả pháp lý trong trường hợp không thỏa thuận thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định theo mục đích thuê. Pháp luật cho phép một trong hai bên có quyền chấm dứt hợp đồng vào bất cứ thời điểm nào miễn là phải thông báo tới bên kia trước một khoảng thời gian hợp lý. Khoảng thời gian hợp lý là khoảng thời gian để các bên có thể thu xếp để không xảy ra thiệt hại sau khi phải giao lại tài sản cho bên cho thuê. Khác với quy định của Điều luật này, khoản 2 Điều 482 Bộ luật dân sự trước đây quy định:

“Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê".

Quy định về thời hạn thuê tại Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 là cơ sở pháp lý giúp định hướng cho các chủ thể trong quá trình đàm phán hoặc giải quyết tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng thuê tài sản nếu phát sinh tranh chấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2021

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê của bên thuê?

Trả lời:

Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

Câu hỏi: Bên thuê có thể cải tạo tài sản thuê không?

Trả lời:

Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Câu hỏi: Khi nào thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê?

Trả lời:

Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.