Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Thuế của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Thuế, gọi:  1900 6162

NỘI DUNG YÊU CẦU

 Chào công ty luật Minh Khuê, Tôi tên: Nguyễn Lý Ngọc Vũ ở Hưng Yên. Hiện tôi có câu hỏi về thuế cần được giải đáp. Tóm tắt tình hình doanh nghiệp được thể hiện ở bảng và thông tin được nêu ở phía dưới đây. 

 

I, Chủ đầu tư ký hợp đồng bán cho cá nhân A

     
   

Số tiền

   
 

Giá trị quyền sử dụng đất

5,625,800,000

   
 

Giá trị nhà

1,140,000,000

   
 

Thuế giá trị gia tăng nhà

114,000,000

   
 

Tổng

6,879,800,000

   
         

II, Cá nhân A ký văn bản chuyển nhượng hđ mua bán nhà với công ty X ( cá nhân A mới thanh toán 95% giá trị nhà)

1. Trên hợp đồng ghi

     
 

Giá trị căn nhà (Bao gồm thuế giá trị gia tăng, quyền sử dụng đất...)

6,879,800,000

   
 

Giá trị cá nhân A đã thanh toán cho Chủ đầu tư

6,728,575,000

   
 

Giá chuyển nhượng cho công ty X

21,507,200,000

   
         

2. Giá trị nhà, đất trên thông báo để công ty nộp thuế trước bạ

33,642,875

   

3. Thuế giá trị gia tăng​ đầu vào của công ty X không có

     
         

III, Công ty X bán lại nguyên trạng căn nhà trên cho cá nhân B với giá 20,6 tỷ đã bao gồm thuế

   
         

1, Trên hóa đơn công ty X xuất bán ghi giá nào

     
     

Tạm tính

 
 

Giá trị chuyển nhượng

?

19,401,415,909

 
 

Giá đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng

?

6,728,575,000

 
 

Cộng tiền hàng

?

12,672,840,909

 
 

Thuế giá trị gia tăng

?

1,267,284,091

 
 

Tổng thanh toán

20,668,700,000

20,668,700,000

 
         

2, Lệ phí trước bạ cá nhân B phải nộp khoảng bao nhiêu

???    

3, Thuế thu nhập doanh nghiệp

???    
         

       Từ bảng trên có hai vấn đề cần đặt ra là: 

1. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân?

2. Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định như thế nào?

 

CĂN CỨ PHÁP LÝ:

Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ;

Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ban hành ngày 21 tháng 02 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2016 về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 219/2013/TT-BTC ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2013 hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều Luật thuế giá trị gia tăng;

Thông tư số 26/2015/TT-BTC ban hành ngày 27 tháng 02 năm 2015 hướng dẫn về thuế giá tri gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/03/2014 của Bộ tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;

Thông tư số 78/2014/TT-BTC ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

Thông tư số 301/2016/TT-BTC ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2016 về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 20/2019/TT-BTC ban hành ngày 09 tháng 4 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 301/2016/TT-BTC ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2016 về lệ phí trước bạ;

NỘI DUNG TƯ VẤN:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

2.1 Xác định giá đất, giá nhà và lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại tiết a.4 điểm a Khoản 10 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2013 hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều Luật thuế giá trị gia tăng:

“a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Theo thông tin phía trên, lệ phí trước bạ tại thời điểm cá nhân A chuyển nhượng cho công ty X là 33,642,875 VNĐ có nghĩa giá trị chuyển nhượng giữa cá nhân A và Công ty X là 6,728,575,000 VNĐ (Giá này đã bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà tương ứng với 95% giá trị hợp đồng)

Thời điểm Công ty X nhận chuyển nhượng từ cá nhân A vì không xác định được giá trị đất và giá trị nhà là bao nhiêu, vì giá trị hợp đồng Công ty X với cá nhân A là 6,728,575,000 VNĐ (không xác định được giá đất và giá nhà) (chỗ này thì cũng lại thoả thuận giá chuyển nhượng là 21,567,200,000 thì khách không nêu rõ phần giá trên hợp đồng hay hồ sơ để cung cấp cho nhà nước, còn giao dịch riêng của các bên thế nào mà nêu 2 giá)

Vì vậy, tại thời điểm Công ty X chuyển nhượng nguyên trạng căn nhà trên cho cá nhân B với giá 20,6 tỷ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng vì không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng nên giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng​ là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.( giá đất xác định trên cơ sở hai bên thoả thuận nhưng phải cao hơn giá của uỷ ban và cao hơn giá của hợp đồng đã ký) ( em thấy là chỗ này đã nêu giá đất là 6,728,575  theo đề bài, thì đã thoả thuận rồi)

Trường hợp Công ty X có đầy đủ giấy tờ chứng minh được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì sẽ được trừ giá đất để không tính thuế giá trị gia tăng.

Lệ phí trước bạ tính như sau:

Căn cứ theo quy định tại tiết c.4 điểm c khoản 2, Điều 3 Thông tư số 301/2016/TT-BTC ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2016 về lệ phí trước bạ

“c.4) Trường hợp giá nhà tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng nhà, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng nhà, hợp đồng mua bán nhà.

Trường hợp giá nhà tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng nhà, hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thuế thu nhập doanh nghiệp được tính như sau:

2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).

Số thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản x 20%

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 4, Thông tư số 78/2014/TT-BTC ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

2. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ và thu nhập khác.

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế xác định như sau:

Thu nhập chịu thuế

=

Doanh thu

-

Chi phí được trừ

+

Các khoản thu nhập khác

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư này)."

Căn cứ theo quy định 

Điều 17. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

1. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

2.3 Chi phí chuyển nhượng bất động sản

Chi phí chuyển nhượng bất động sản gồm:

b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

………

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.

Căn cứ theo quy định trên doanh nghiệp sẽ xác định được giá vốn dựa trên hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp từ đó tính Thuế thu nhập doanh nghiệp sao cho phù hợp.

Trên đây là tư vấn, phân tích quy định pháp luật của chúng tôi. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp, bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê