Một số quyền lợi của người ở chung cư thuộc diện cải tạo, xây lại

1. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác

Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP bao gồm:

(1) Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

(2) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: 

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; 

+ Cấp, thoát nước, xử lý nước thải; 

+ Cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

(3) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại (2) mục này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 Luật Nhà ở 2014.

2. 08 quyền lợi của người ở chung cư thuộc diện cải tạo, xây lại

Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đó, quy định rõ các quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây lại như sau:

- Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có).

- Được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư.

- Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

- Được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán theo quy định nếu chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư.

- Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở.

- Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật.

- Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Đối với chủ sở hữu nhà ở, các công trình thuộc sở hữu nhà nước, họ không có quyền được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường hoặc bố trí tái định cư. Cũng không có quyền mua nhà ở được bố trí tạm thời, và do đó, không có quyền chuyển nhượng loại nhà này như các trường hợp khác.

Bên cạnh 08 quyền trên chủ sở hữu nhà chung cư cũng cần phải có trách nhiệm như sau:

- Thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

- Chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo phương án và giải pháp đã được duyệt.

- Tuân thủ quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP

- Tạo điều kiện cho các tổ chức, đơn vị và cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

- Hỗ trợ chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng trong việc triển khai dự án theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Tham gia vào quá trình lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định.

- Tuân thủ các điều khoản của hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã ký kết.

- Nộp đúng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật nhà ở.

- Chấp hành các quyết định liên quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

3. Một số rủi ro, xung đột trong quản lý và sử dụng nhà chung cư

Trong quá trình vận hành nhà chung cư, việc sử dụng kinh phí bảo trì và hoạt động của Ban quản trị liên quan đến việc sử dụng 2% phí bảo trì thường gây ra nhiều ý kiến và bất đồng quan điểm liên quan đến các vấn đề quan trọng của cuộc sống hàng ngày, như:

- Sử dụng kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì không đúng quy định.

- Gây thấm, dột; tiếng ồn vượt quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không tuân thủ nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư.

- Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

- Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không tuân thủ quy định về thiết kế và kiến trúc.

- Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

- Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa nhất định trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư, như vật liệu gây cháy nổ, kinh doanh vũ trường, sửa chữa xe có động cơ, giết mổ gia súc, và các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Khi kinh doanh các dịch vụ như nhà hàng, karaoke, quán bar, cần đảm bảo cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và tuân thủ các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật.

Việc xem xét và giải quyết các vấn đề xung đột pháp lý giữa Ban quản trị và Ban quản lý Tòa nhà không chỉ xuất hiện trong các căn hộ trung bình và bình dân mà còn đặc biệt phức tạp đối với những "căn hộ áp mái" tại các tòa nhà chung cư cao tầng, nơi gần mái của tòa nhà. Trong quá trình vận hành, việc đặt biển điện tử trên nóc tòa nhà và khu vực gần mái, cũng như tầng kỹ thuật, đôi khi tạo ra những vấn đề cụ thể.

Các biển quảng cáo và biển hiệu, được làm từ nhiều chất liệu khác nhau như kính, thủy tinh, mica, nhựa màu, đèn chiếu sáng, có thể bị ảnh hưởng bởi thời tiết (nắng, gió), làm cho chúng lung lay, lão hóa mái che, và màng chống thấm có thể bị vỡ, gây ra những mảnh vỡ có thể rơi xuống, đe dọa an toàn của cư dân sống trong chung cư.

Những vấn đề này đã và đang tạo nên những tranh chấp và xung đột giữa cư dân và Ban quản trị tòa nhà - Ban quản lý chung cư về trách nhiệm xử lý sự cố. Đặc biệt, các vấn đề như chống thấm, chống dột, vận hành và bảo trì thang máy, túi rác, ống xả rác, máy lọc nước, và nguồn nước sạch cung cấp cho cư dân đang trở thành nguồn gốc của những tranh chấp này, ảnh hưởng đến sức khỏe và vệ sinh môi trường sống.

Xem thêm: Chung cư thuộc diện phá dỡ thì chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư có quyền gì?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Một số quyền lợi của người ở chung cư thuộc diện cải tạo, xây lại  mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!